关于商业建筑设计与商业布局业态结合创新运用案例与分析思考_商业创新案例分析

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关于商业建筑设计与商业布局业态结合创新运用案例与分析思考

摘要:创新知识及方法、创新思维能力的综合应用在商业建筑的前期方案设计、后期与商业招商（租）平面布局及业态结合上,表现得比较突出,呈现出互动互补的的趋势,为营建创新新颖的建筑设计的表现形式及营造业态丰富多彩的并有机组合的商业气氛与环境,创造出建筑设计表现环境空间与商业氛围密切紧密结合的形式,分析具体的商场、写字楼成功案例，归纳出如何成功运用创新的思维与方法及实践，通过商业建筑创新的理论总结并运用推广于引类商业建筑的创新拓展中，进一步打造具有创新新型的商业建筑及商业商场环境及对应的经营模式。

关键词：创新 创新体系 创新实践 创新方法 创新型商业建筑

悦达889广场位于万航渡路889号，是一幢办公与商场结合的商业建筑，外观沿着长寿路具有巨大圆弧面的写字楼外观及沿万航渡路展开沿街的商业商铺布局，裙房全部为商业布局，而塔楼与裙房通过巨大的三维钢构云顶进行连接衬映，营造出创新独特的建筑表观形式及环境，而内在的商业表现形式、平面布局、业态组合、空间体系中环境装修、光照、机电空调的建筑因素采用，全都体现了具体的创新方法的运用及创新思维的体现。

一、前期方案设计的创新采用

1、由于悦达889广场占地位于长寿路与万航渡路的交叉处，北面与东南面皆为住宅区，前期的规划设计方杂如何满足周边建筑日照时间的需求与周边环境划界，防火登高区域规范的满足，无不影响方案的采用，而采用新奇的建筑外观必与各种建筑规范的要求产生冲突，而按创新方法运用：设计团队经常性的头脑风暴会议、采用价值工程分析，各方案评价过程采用优选法等具体方法的运用，确定初期方案的优劣及定位、定型，起到了重要的指导性，保证了创新新颖建筑的前提方向性，如原定方案为裙房之上设计为2栋15层的办公写字楼方案，可满足与居民区的日照分析内容，但容积率又不能充分利用，而后又在距离居民区最远的万航渡路与长寿路交叉地域中安排1栋30层的写字楼，而距离居民区最近的立面造型采用退台的形式，分别于20层与25层的标高处，向远离北面居民楼进行退台的处理，保证了与北面居民楼的日照间距空间距离，此类创新方法的采用，就是“和田十二法”创新方法中“加一加”、“减一减”方法原则并用的措施；

再如原初步设计方案，由几家境内及海外设计单位分别各自方案设计，而进入初步设计阶段，委托境外的设计单位凯里森建筑设计事务所进行直至最后的施工图建筑设计，亦可看作是优选法的具体实施运用，顶尖的建筑师是保证创新源泉创意灵感的起源。

2、裙房的商业平面布局创新、策划定位，亦紧跟市场的风向趋势并跟随市场的热点及时进行调整及最新重新订位，亦可以说，为了招商客户的需求绞尽脑汁挖掘建筑平面、空间，从租房内部至公共区域全方法的找寻合理的着手点，尽力满足招租的条件，最终商场业态的组合呈现出不同于其他任何一个商场的组合形式，亦使创新运用于商场商业使之呈现出多彩多姿的变化及独特的魅力形式，亦体现出创新思维中的组合思维、联想思维的实际运用，相比传统的大百货形式，悦达889广场更注重于shopping mall的形式及购物给予人的自身体验及各商户的商品，商场内涵的服务装修的环境氛围，吸引购物人群的品味及购物人群品质的内在导聚导向，使商场中的人、物、内涵由内至外、由外至内，在商场中的每一层的平面及每个商户区域的各个平面空间，呈现多样有机并随机变换的各式组合，逐渐向从市场导向到研发导向的商场平面及业态组合创新；慢慢地由商场市场价值提升到一种商场文化价值的形成，也是一种综合型知识在市场价值之外再加上商场本身内涵的商场文化社会等方面的功能，提高了商场本身的商业环境和商业服务的附加值，增强市场竟争力。

3、创造商业建筑中建筑形式的统一与分化的模式

悦达889广场分办公塔楼及商业裙房两种业态完全不同的商业业态的组合，而商场的同层、不同层又有不同的业态如何按符号型知识为基础，提高商业建筑的附加值从而提升了商业建筑本身的市场价值颇具一番心思，由于悦达889广场外观依地形呈曲弧面扩展，而立体空间又有弧形3D造型的云顶钢构玻璃形式，本身的建筑外观形式就寓意了建筑本身具有云间似水流动的动态行云般的理念因此内在的各标识采用云端水流线条的形式，而装修的主导风格亦与此相衬应，如办公楼内走道的墙壁面采用如云顶云间线条相似的扭纹玻璃局部装饰，裙房商场的主立柱采用于铝板透切的水纹进行包装，公共走道的天棚顶采用具有水纹样的木饰面铝板，公共空间的楼板采用石膏板的水纹样进行墙裙装饰，此等装饰的设计及理念更多采的是侧向创新设计的具体运用，而商场内中厅两侧的整体设计理念却又完全不同，一侧采用现代简洁的外在形式寓意浦东的新派现代感觉，而近西面一侧采用石材古典造型的形式，寓意浦西的深厚文化底蕴，而各材质却又能体现云水间的线条饰样，此类又更多的是收敛思维与发散思维的创新思维的进行整体设计运用两者相结合的方式。

二、采用全面创新管理的理念去推动完善商业布局设计的合理性市场性价值性

1、商场的布局设计理念更多采用全员创新的手段，进行全价值链的优化设计，建筑设计与市场招商商务人员的密切配合有了大致的建筑总平面后，交由招商市场人员，根据招商策略计划，对潜在客户的分析及配置，预先规划出一个招商商户分布初期平面，然后交由建筑设计人员进行分层的内部分割设计，而期间主力招商客户的确定，为分层商业布局的定性起到了支撑性的作用，主力客户一旦确定下来，邻近的租户亦采取与大型主力户型相辅互补型的业态，尽量做到高低配置、业态互补，人流组织流动连贯，如原悦达889广场原初期设计地下一层为酒吧街，而现实却调整采用两侧为大型超市型业态，一家为家居型，而另一侧采用高端海外进口食品型，中间采用饮食、小型数码产品、冷饮、美甲、饰件品等相辅互补高低搭配，充分利用大型超市的人流、顾客购买力分类所带来联动效应，由此若无招商人员的介入，此类建筑设计平面分割没有一点的市场性，可行性，纵然设计出来可能起到的“守株待免”空置无租的效果；同时对各具体的商铺分割平面设计按市场市务人员的需求，尽量做到既灵活分割，又可聚合集成为一间大型商铺的模式，而商户的需求，为全员创新中客户需求体现；同时物业服务人员对于商场平面布局亦有自已的理解，提交设计人员后，以商场周边的人流、车流的组织各种服务设施的布局起到了建设性、决定性的作用，如悦达889广场车库进出口的处理，原设计为单向进出口实际采用市政主入口为双向进出口形式，方便车流的组织、办公楼大堂垂直电梯采用高低速区的形式，亦为常用的垂直电梯组织方式，此种皆从物业管理角度得出的经验总结。

2、全价值链创新对于商业建筑平面布局设计的促成与发展通过对商业建筑设计的平面布局的整合，提出招租平面的价值主张，先行向租户介绍商场的价值表现，提出与客户（商户）的主张利益结合点，以商场方的租金（价值）与租户的收益相关联，以促成双赢的局面形成，而通过价值实现过程，将租户的各项要求，融入建筑平面分割中及相应的建筑机电功能中，通过满足招商商户提出的具体的水电风气用量的要求，而才能实现商户进场，否则则不能实施，如很多餐饮客户对用水、排污用气要求较多，而原设计布局没有考虑余量和布置，则不能有些区域任意安排，而平时商场的各种营销宣传就是商场价值传播的过程，各种营销中的商场平面布局的宣传，既是对商场整体的宣传亦是对商户（租户）个体价值的宣传，使商场各顾客客户对于各租户的商品的价值产生兴趣及吸引力，从而才能使购买商品的行为在商场中实现，通过租户对于商场的租金敏感度的体验而实施其出售商品的定位、定价，进而使顾客对于各商户的商品价格（价值）有体验并在商场的建筑平面空间的布局中产生购物的体验，进而使商场租户购物人群的价值取向集中到一起，才能使商场中上述三方形成良性的互动，进而完成商场实现租金收益的价值主张的实现，所以商场平面布局设计的采用及实施，对于商场的价值主张起到了支撑的作用，故而通达巧妙的设计构思，微妙的商业设施的分配，使各种最新的租户商品销售及顾客最新的消费需求、欲望及体验都能在创新的商业平面布局中进行结合及实现，进而使创新出来的商业平面布局设计氛围、表现形式得出价值的实现，产生巨大的效益，从而间接提高了商场的市场竟争力。

三、使用创新洞见模式，关注未来商业发展趋势并进一步调整商业的平面布局及各种组合，争取创新商业模式成功

1、现有的悦达889广场从09年开业以来已通过两年多的运营调整，其间商户的进出亦体现正常的趋势，90%以上的出租率达到业内的超高标准，租金收入稳步增长，商户、业主、顾客三方形成了良性互动的态势，其间为满足市场营销的需求，多次进行营销模式的促进改变，除了传统的国家法定假日的营销及活动开展外，研究人们消费需求模式的改变、发展、未来趋势，并研究商户的行为、模式、发展、而进一步进行商业平面（业态）调整；通过官方微博及网络互动，进行互联网络宣传、营销并进一步加大比例，为近年来营销的新趋势，而商场的网站，从各型商户到招商条件、商场本身介绍无一不全，及时吸引了年轻一代的目光，引导消费行为，加强消费品牌的植入，都是一种主动培养未来消费趋势的主动创新洞见，如同南京西路、淮海路等商业区域的逐渐形成，通过本身一点的商业商场形成成片的商业网点网络、近而形成热点商业区域，达到曹家渡商圈的最终形成。

2、采用非常规的具有创新模式的商业设施的调整及对新颖产业新型模式商户进行导入和引进，营造独特的商业布局和业态，使商场的品牌营销传播更加贴近市场需求，赢得租户和消费顾客的吸引力，积极引进具有文化内涵的营销活动如各种艺术家的获奖雕塑展，公共区域增加带有云水间纹样式的石椅，延长消费人群的驻留时间，增加快餐、咖啡厅业态布局吸引年轻人的消费，使得在商场的玩乐体闲时间增加，从而带动其它业态的发展，而增加年轻人群的消费力，而体充健康保健型概念商户的引进，增加了年长人群银发消费能力，而餐饮早教儿童摄影文化培训书店游乐场，促进以家庭为单位的消费人群吸引力，同时通过新颖的商业装修环境的调整，做到商户户户不同，而又有贴心人群相同一致的服务理念及服务行为，使商场本身各平面布局多彩纷呈，满足消费人群从老年到幼年的各年龄的需求，满足特定人群如商务人士成功人士的小众需求，对于主流消费人群的突出关注和购买力的统计，进而进行业态布局的主力型调整，增加商场业主方及租户商户的现金流入，做到商场各型收益的最大化。

3、而予见人们的未来消费模式、行为，调整经营布局的变化，如近年来网络电商的崛起，对于实体商场的冲突已产生较大的影响，如何化被动为主动为互动互相融合，进行网络虚拟化与实体商户的互动促进交联，而又保持各自特征的消费行为，实体商场给人以亲身的生活体验并增加互动人际交往的行为习惯，而网商以快捷满足人们的目的性消费为主，却又各自的特点不同，发展各自的营销方式形为，使两者结合促进，形成商户的多种渠道经营和多种的赢利模式，从而使实体商场保持存在优势和理由，此类消费营销行为的未来模式，只能越来越多，而保持创新的眼光及能力，抓住上述的趋势、行为才是保证商场竟争力的要素之一。

四、若保持创新新型的商场成功模式，采用创新管理亦为同样重要 悦达889广场采用所有权与经营权分离的模式，由专业的商业经营团队进行专业的招商、运营及经营品牌的输出，又进一步带动商场租户流的进出和互动；采用创新的招商宣传手段，以全员的创新促进，使人人参与管理的模式深入商场经营的每一阶段，以专业创新的营销策划，保证商场的价值得以传播，认同，使得商场的任何创新的平面布局、规划、设计最终被租户、顾客认可，最终产生经济效益，实现创新平面布局业态的成功。

总之，任何商场商业建筑立足于市场，都是靠与众不同的创新模式得以成功，不管是建筑的外形、功能，商场内在的布局业态，针对特色人群的特色商场，都是运用创新的眼光、方法去赢得市场、占得市场先机的；而其中创新方法要求只是有大有小的不同而已，而通过创新业态、商业布局使商场本身呈现多种占据市场主流模式的商业类型，交织在商场的各个层面及布局中，使得各消费人群消费价值观、消费模式、消费行为在整个商场建筑布局中交织纷呈，互相衬映，从各个空间消费层次满足于人们的消费行为，使得消费生活得以在商场布局的载体中特定的商户业态中，得以实现价值的转换，从而实现创新市场价值的体现；使得创建创新型的商业建筑形体、商户（租户）业态的商品销售价值传播，人们消费需求的满足在创新的模式下得以实现，争取到三方的利益互动、促进，满足于社会的商品需求发展，而以创新的方法、心态去争取更大的成功取向和价值利益的取定，必然使得悦达889广场商业布局业态设计与经营运营通过更创新的方式方法取得巨大的商业创新成功模式，为和谐社会氛围的营建发展贡献自已的特有的商业魅力及手段。