170727 【问题调研】房屋买受人提出执行异议的条件_列为失信被执行人条件
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170727 【问题调研】房屋买受人提出执行异议的条件
一、问题提出
房屋买受人已付全款，且商品房买卖合同已经备案，但商品房未登记在买房人名下，房屋因开发商对外债务原因被查封，房屋买受人提起执行异议的条件
二、法律规定
1.《城市商品房预售管理办法》第10条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总款的百分之五十。”
4.《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
三、相关案件
1.《胡燕与惠州市民乐福投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书》
房屋买受人与出卖人签订了《商品房买卖合同》，但未办理商品房预售登记备案以及预告登记，该房屋被法院查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，房屋买受人可以向人民法院提出执行异议，如对异议裁定不服的，可以提起案外人执行异议之诉，要求确认房产权属问题。2.《广东高建建筑工程有限公司与申请执行人执行异议之诉特殊程序民事判决书》
法院认为，房屋买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件的，则其享有足以排除强制执行的民事权益。
3.《何德兰与李萍、四川浙粤置业有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》
法院认为，双方签订的房屋买卖合同，虽然未办理过户登记，但并不影响合同的效力，买受人依据合同约定对房屋依然享有登记全和交付请求权。
另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围、适用条件均高于第二十九条。第二十八条中“被执行人”，既包含了第二十九条中“房地产开发企业”，又包含了其他企业和个人；第二十八条中的“不动产”，既包括房地产开发企业的房屋，又包括其他房屋、土地等。第二十九条适用于登记在被执行人房地产开发企业名下的商品住房，而非营业用房。故，营业用房不适用第二十九条的规定。
PS：法院通过适用第二十八条的规定，认定房屋买受人对房屋具有排除强制执行的效力。
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