民营企业与政府就景区开发经营权合同文本释疑_政府与企业合同范本
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甲方：X－X国家森林公园管理委员会 乙方：四川X－X旅游开发有限公司 丙方：X－X-人-民-政-府
（《主合同》指原开发公司和当地政府签署的关于景区开发经营权的合同件，在主合同中，签约为两方，一为投资商公司，一为景区管委会，鉴于景区属于省属国家森林公园，在业务上受省-林-业-厅直属管理，资源所有权为当地政-府，且在实际的开发经营过程中，涉及到各类招商引资政策以及需要和当地政-府进行配合，获取其开发支持，因此，本次修改将当地政-府纳入本合同，作为签约方）。
为保障X－X旅游资源开发顺利推进，甲、乙双方在2005年9月9日签订《X－X国家森林公园旅游经营开发合同》（以下简称《主合同》）的基础上，征得X-X-X-人-民-政-府同意，增补为协议丙方，甲、乙、丙三方本着诚实信用、平等互利、共同发展原则，签订如下补充协议：
总 则
第一条 签订补充协议的遵循原则
1、补充协议以《主合同》为依据；
2、补充协议与《主合同》中有冲突的条款以本协议为准；
3、补充协议未涉及的条款按《主合同》规定执行；
4、补充协议应符合相关法律规定。
（《主合同》中存在很多不明确性条款，对开发商较为实质上的不利情形，因此，在本合同中，首先阐明签署本协议原则，强调以主合同为依据，顺延主合同约定的开发经营权，与主合同不一致的，以本协议为主。）
第二条 甲方同意由乙方享有对X－X国家森林公园旅游资源的特许开发经营权，特许开发经营期限为本补充协议签订之日起50年，即2010年4月22日至2060年4月21日。（主合同签署为2005年，约定的特许开发经营权为50年，本次协议重新争取到自本协议签署生效起的50年内的开发经营权，实为幸事。）第三条 乙方特许开发经营范围为：
《四川X－X国家森林公园总体规划设计》确定的X－X原始森林猎奇探险景区，四至界限为：X－X－X－X－X－X…具体项目以X－X国家森林公园旅游发展规划为准。（范围确定原则以景区规划确定的红线图为依据，虽主要开发不涵括所有红线图内，但必须以总体规划确定的红线图为准，如景区没有确定规划，则应以为政府确定之范围，签署时，必须明确四至，详细罗列，以免在实际的开发经营过程中和其他区域产生冲突，或在具体的开发过程中，如涉及到项目拓展，而空间不够的情形，应予以避免。值得一提的是如果景区已经有规划，则应严格以规划确定的红线图为开发四至，在规划确定的红线图范围内缩少开发商的开发经营范围，从长远角度来说于开发商不利，因为，在同一景区内，往往存在红线图内资源的雷同性、相似性，如在签约在开发区域以规划确定的四至为准线，实际上缩小了开发区域，则有可能在核心区开发成熟的情形下，政府引入其他投资者开发外围区域，对主要投资商来说是不利的，市场上本身也存在一定程度的竞争，还可能引发同一区域内产品的相似性，这，无疑为开发商留下了后患。且，即便是投资商先期不对外围区域进行打造，也应从权利方面考虑外围区域的招商引资权利。）
第四条
乙方特许开发经营项目包括景区内交通（车队、船队、索道等）、漂流、滑雪、餐饮、住宿、商品销售、娱乐、摄影、摄像、户外广告和旅游服务等，不包括景区规划、管理和监督等行政管理职能、宗-教-活-动-场-所和景区门票。
（这一条尤其重要的是关于景区门票和宗教活动场所问题，至于景区规划、管理和监督等行政管理职能属于当地政府，这个不难理解，需要重视的是在合同中务必确定景区门票经营权和宗教活动场所。在现实的开发经营过程中景区门票属于开发商享有的权益，但住-建-部三令五申，特别是风景名胜区条例中有关于景区门票和宗-教-活-动-场-所的明确界定，不得将其授权给民营企业经营。在现实开发经营中，景区门票又事实上属于开发商享有或部分享有，在法律条文上如何处理，下文有详细解读。）
第五条 X－X国家森林公园核心区开发经营的总体目标为：三年见成效、五年成精品，最终将X－X国家森林公园打造成为国家AAAAA级旅游景区和国家级地质公园，把X－X国家森林公园打造成为旅游精品景区。
（总体目标是按照政府的意思，并综合开发商的考虑进行的一种景区开发总体愿景阐述，没有实质性的量化标准，对开发商留有空间，在总体开发愿景上也符合当地政-府的招商引资愿景。）
第六条 乙方对X－X国家森林公园旅游资源综合开发经营的投资方式包括但不限于自有资金投资、银行融资、招商引资三种主要方式。
(很多地-方-政-府认为，投资商在当地的就某个项目的投资就是投资商自己从口袋里掏钱出来投资，这本身是一种错误的理解，因此，有必要对投资资本进行阐述,否则，以后可能存在扯皮推诿的情形。)
第七条 乙方在本协议有效期内是X－X国家森林公园旅游资源综合开发、经营的唯一主体。甲方未经乙方同意，不得再行同意其它投资主体对X－X国家森林公园旅游资源进行开发经营；经乙方同意引进投资项目和发展理念符合景区规划的投资商进行单个或多个项目投资的，项目投资额度应冲减乙方对X－X国家森林公园特许开发经营的投资总额。乙方在开发经营过程中，如果需要引入其它战略合作伙伴，甲方和丙方应给予积极配合，为乙方招商引资提供必要的支持。
（本条明确投资商对景区整体开发经营权享有的唯一性，排他性，并进行了重点阐述。）第八条 乙方必须在X-X县注册成立独立的法人企业，依法开发经营，就地解缴税收，接受属地管理。
（这一条是一般惯例，就地纳税，本身也是投资商的义务）
第九条 甲方享有X－X国家森林公园景区门票（指游客进入X－X国家森林公园的第一门票）的收益权。为便于乙方开发、经营、管理，甲方授权并监督乙方全权代收门票款，但不得影响乙方正常经营。
乙方指定相关部门管理景区门票，负责印制并承担印制费用。
乙方每年向甲方缴纳门票收入不低于人民币200万元（大写：贰佰万元整），不足部分乙方自行补足；超额部分，25%由甲方收益，65%由甲方奖励乙方用于X－X旅游开发，10%上缴丙方作为X－X旅游宣传营销专项经费。乙方缴纳门票收益分两次完成，即当年7月10日前支付上半年应分配的门票收入，次年1月10日前结清上年度余额。甲乙丙三方按门票收益各自承担相应税费，并由乙方代扣统缴除所得税以外的税费。（门票受益权在风景名胜区的条例中有明文规定，在法律层面，为避免与现行法律法规产生冲突，因此，明确了收费权虽然是当-地-政-府的，但是，授权民营企业代收，代收之后，将收益作为对投资商的奖励政策，是一种当地招商引资的优惠政策，这就明确了民营企业对景区门票受益权的合法性，换个说法，一种结果，但避免了和现行法规相冲突的情形。同时，明确了什么叫门票，是指第一道门票，而非景区内经营性项目的门票，这一条对开发商尤其重要。按照原来总合同对门票事宜的约定为当地政府将门票收费权承包给投资开发商，虽然是一个情形，但是在法律法规层面是和建-设-部的《风景名胜区条例》中关于门票的规定相抵触的，在实际的操作过程中，特别是投资开发商进入某个景区开发的前期，由于其作为投资开发商地位的关系，也鉴于当地政府招商引资的各方面的需要，民营企业和当地政府在景区开发上出于蜜月期，在这个期限内，一般不太容易出现由景区门票收费权的异议，但，民营企业投资景区开发，和当地政府，第一是合作关系，同时，不可忽视的还有“斗争”的过程，民营企业追求经济利益，政-府看中综合效益，在内地，更希望企业按照自己的长官意识，忽视经济规律，忽视旅游产业发展规律，大搞形象工程，这必然出现一定的利益博弈，如投资商与当地政-府就景区开发过了蜜月期，特别是随着景区综合开发效益不断突显时，各种利益冲突就尤为明显，政-府想赶走不听话的投资商，这怎么做，那就是他的事情了，以笔者之体会，方法多且狠，在此不必细说。
分 则
第一章 土地及地面附着物 第十条 土地使用
乙方取得土地使用权的方式为出让、划拨和租赁。
乙方根据景区规划修建道路、观光楼宇及电力、环保等非经营性的公益设施和基础设施占地，应依法办理林地征占用手续，免交除法律、政策规定以外的一切费用；在景区范围内修建宾馆、商场等经营性项目占地，应依法办理土地使用证、林地征占用手续，并按照国家有关规定的低限缴纳各项费用。(土地使用不管是当-地-政-府还是投资商都应以国-家-法-律-法-规为准绳，必须明确，同时强调在土地使用权获取过程中的费用以当地最低费用为标准。)任何组织、单位、个人在X－X国家森林公园红线图内，特别是核心区内占用土地，必须按规划要求，并征得乙方的同意，统一报丙方审批。(这一条很重要，涉及到景区整体开发经营权的唯一性、排他性的问题，一是防止区内老百姓无视景区规划，乱修乱建，二是防止其他投资商介入开发，即便是开发商需要再行对个别项目招商引资，不但要符合法律法规，同时，作为获取景区整体开发经营权的唯一业主，还必须征求投资商的同意，这一条很重要，还应理解为违反本条，则视为签约方违约情形。)第十一条 地面附着物补偿
乙方在特许开发经营过程中占用土地，地面附着物补偿标准按国家有关规定的低限执行。（这一条对开发商也很重要，开发过程中，可能涉及到征占土地的情形，有必要对地面附着物的补偿进行约定，以避免出现原业主就地开口，漫天要价的情形，如出现类似情形，协调应是当地政府的义务，因此，必须明确。同时，开发商不能以目前的开发进度来进行判断，可能近期不会出现本条，要从长计议为上。）
第二章 投资开发管理
第十二条 X－X国家森林公园旅游资源综合开发按照统一管理、统一规划、兼顾带动X－X库区移民后续生产发展，带动全县旅游产业发展的原则进行。（这一条无实质性内容，仅是开发大原则，开发商理所当然应予以接受。）
乙方总投资额应以景区规划的投资额度为准，按规划要求分步实施，投资进度接受甲方和丙方监督。（监督权理所当然属于政府，这一点毋庸置疑，但，监督是不影响经营过程的合理监督，并非“吃、拿、卡、要”式的监督，本文后面有详细解读。而且，必须载明要按照规划分步实施，现在，在西部，很多地方政-府为了推进管辖内某景区开发，第一是没有规划的前提下，基于政绩和形象工程的需要，给投资商施加压力，在没有规划的前提下，投资商投资类似形象工程是很危险的，是缺少资金回收保障的，也是缺少项目法律保障的。投资商左右为难，但主观领-导往往以现行建设，今后在做景区规划的时候，来个马后炮，将先前按照自己意见修建的形象工程直接纳入规划中，这种处理方式，对开发商极为不利，一般应据理力争，特别是景区内个别和旅游运营无关或者关系不大的形象工程，尤其值得重视。按规划办事，按市场规律办事，这是民企的本底。）第十三条 在甲方丙方按期解决景区供电的前提下，（这一条对开发商尤其重要，鉴于景区的实际情况，区内供电系统严重不足，对大规模的开发经营存在较大的风险，且区内供电网络投资巨大，实非民营企业一己之力可以完成，且作为景区整体开发经营权的业主，和电力系统之间的关系是景区是用电方，是电力的使用方，按照“三通一平”、“五通一平”甚至是“七通一平”的一般惯例，理所当然的，当-地-政-府应负责供电系统的建设，并且，这一条应解读为是开发商进行投资的前提条件之一，是当地政府必须予以解决的。必须明确的用时间来进行约束，而且，供电系统的解决，不仅仅是政策的支持，所涉及的成本也理所当然的是政-府来承担，如不载明，后患无穷。尤其值得注意。）乙方对X－X国家森林公园旅游资源首期开发在2014年12月31日前累计完成核心景区开发、基础设施及配套设施项目，总投资原则上不少于5亿元人民币。其中：2010年4月20日至2013年4月20日期间投资XX亿元，建成4A景区；2013年4月21日至2014年12月31日，完成投资XX亿元，创建5A景区。具体投资额度及建设项目要求为：
第一年完成投资约XX万元，完成X－X安保基础设施（包括景区X-X-X-X-X）、X－X环山游步道、X－X顶登山游步道、X－X形象山门等建设，启动XX改造；
第二年完成投资约XX亿元，启动X－X索道改造、X－X内环线公路建设，续建X－X； 第三年完成投资约XX万元，续建X－X、X－X索道改造、景区内环线公路； 第四年完成投资约XX亿元，完成XX旅游区、X－X建设；
第五年完成投资约XX万元，完成续建项目，完善景区接待功能，按照高山、中山、低山分区域分层次打造高、中、低档消费区。（这一条根据不同的景区，当地政府有不同的约定，在签约中能不明确的为上上之选，本条是当地政府强力要求，开发商也认可，下一条有明确的风险规避机制。）
第十四条
乙方当年具体投资计划须报丙方审定后实施。乙方在确保完成投资计划的前提下，经丙方同意，可根据旅游发展需要调整建设项目。（本条是对上一条款的风险规避：虽然上一条明确了年度投资计划，包括投资项目和投资大概的数字，但在本条中明确了开发商可以根据市场原则对项目投资顺序进行调整，这实际上是对上一条款一定程度上的推翻，对开发商预留空间。）
第十五条 乙方在开发建设过程中需使用景区内林地、林木的，应向甲方提出申请，由甲方按有关程序报相关部门办理手续，费用由乙方承担。（一般惯例）
第十六条 乙方合法拥有X－X国家森林公园旅游资源综合开发经营成果（含有形资产和无形资产）。
第三章 资源保护
第十七条 甲方负责X－X国家森林公园红线图内森林资源的防火、防盗伐、防病虫害及育林维护，文物古迹的防盗、防毁，野生动物的防盗、防捕杀等资源保护与维护工作，承担相关工作经费。（这一条很重要，重要之处在于首先载明政-府的责任，还要承担所有的可能涉及到的成本。如不载明，今后就有可能出现找企业要钱的情况，资源是企业在使用，效益是企业在享受，保护也自然是你的责任......理由听起来都是不错的，而且也是“合理”的。但，企业应牢记自己的身份——你是去投资开发挣钱的，不是公益机构，更不是当地政-府.当然，笔者很欣赏而且鼓励在挣到钱之后的企业做公益事业。）
第十八条 甲方应确保景区内森林资源作为旅游开发资源的景观协调性，不得在旅游项目规划区、景区旅游公路以及游步道两侧可视范围内主伐林木，间伐林木不得破坏景区旅游形象。（这一条明确保护了开发商，也保护了景区的自然资源不被破坏，避免了到处出现光秃秃，严重破坏景区景观视觉效果的情形。）
第十九条 乙方在开发建设过程中依法保护环境资源，杜绝重大资源破坏和环境污染事件；在景区内修建的各项设施都应该与景观相协调，不得建设破坏景观、污染环境、妨碍游览的设施；在经营过程中加强资源保护的宣传力度，加强工作人员和游客的资源保护及防火安全教育；协助（协助是自然要协助的了，属于义务）甲方搞好X－X国家森林公园内森林防火、消防安全、防林木盗伐、野生动植物保护等工作。
第四章 人员劳动用工
第二十条 乙方在开发经营过程中，严格按《合同法》、《劳动法》相关规定，全面实行现代企业管理制度。
第二十一条 乙方在同等条件下优先使用当地员工。
第二十二条 对自愿留用的甲方职工，乙方一律按现代企业管理要求进行聘用，不承担除《合同法》、《劳动法》确定的企业用人制度规定以外的其它任何责任。
第二十三条 甲方不得随意调离乙方已按照《合同法》、《劳动法》聘用的甲方职工，职工自愿与乙方解除聘用关系的除外。（这对开发商很重要，很多景区存在以前有一帮员工，而且员工还是具有事业编制的情形，民营企业作为投资商，没有义务要承担这些员工过去身份要承担的义务，完全按照《劳动法》来处理，实行现代企业用人制度，《劳动法》以外的任何义务，企业都没有义务去承担，这一条必须明确。而且，对于以前的身份特殊的员工，还要实行考核上岗，自由聘用，解聘等权益。否则，可能会出现无条件用了以前具有事业编制的员工在现代企业公司里面，不好好工作不说，犯了错，想解聘还解聘不了，一解聘就涉及到和当-地-政-府谈判的事情，非常麻烦）。
第五章 项目推进及优惠政策
第二十四条 甲方全力配合乙方做好X－X国家森林公园旅游开发。第二十五条 甲方、丙方应规范当地群众在X－X国家森林公园内的采笋秩序，严禁影响区内的旅游活动正常经营的采笋行为。（社区关系处理既有政府的责任，也有企业的责任，如何规范，则必须由当地政府牵头处理，非民营企业所能全面解决。当然，民营企业作为投资商，也理所当然的在用工，小项目上优先考虑当地农民，景区开发如何和社区和谐，这很重要，社区关系用得好，是一把利剑，处理好了社区关系，即便是在总体投资上和政-府有分歧，只要当地社区支持，不是当-地-政-府能干嘛就干嘛的。当然用不好要出大问题。任何和当地社区处理不好的情形，闹大了，吃亏的永远是企业。这一条要牢记。原则上选资源的时候，不考虑红线图内有原住民的景区资源，这是上上之选。实在不行，就得考虑风险机制、激励机制并用。）
第二十六条 丙方大力支持X－X旅游开发，成立权威高效统一的专门工作机构，为乙方开发经营营造良好的投资环境。（成立主要领导牵头的协调班子，对口服务窗口，特事特办，适当的时候还可以以谅解备忘录的幸事推进相关项目。这既是前提，也是义务。必须明确。没有牵头的班子的话，因为旅游景区开发过程涉及到各方面各系统的部门，既然是投资商，就得享受到投资上的待遇，但是，事实上往往按照正常流程跑的各类手续，找到了对应的部门，也不一定就能按照时间给你办理，随便推诿，个中原因，在此不必细说。）第二十七条 丙方在乙方提交必备的申报材料后，负责协调相关部门依法在规定的时限内办结相关审批手续，审批费用由乙方承担。(提交了审批材料，必须在法定的时间内进行审批，这也很重要，景区一般都地处偏远山区，不同地区有不同的政-体-环-境，尤其重要。)第二十八条 丙方在2011年12月31日前协调相关部门落实X－X国家森林公园实际开发需要的电力、通讯等配套设施。（这一条是对本协议前面列举的政府义务事项的明确约定，必须约定时间，成本的承担。）
第二十九条 丙方在乙方依法足额缴纳建安营业税及相关行政性收费后，按乙方缴纳税、费县级实得部分标准即征即奖乙方用于X－X旅游经营开发。
第三十条 项目建成运营后前三年（2015年1月1日～2017年12月31日），丙方在乙方依法足额缴纳营业税、所得税后，按乙方缴纳税收县级实得部分的50%即征即奖乙方用于X－X旅游经营开发。
第三十一条 甲乙丙三方应积极配合，努力争取国家各类专项项目资金，全额用于X－X国家森林公园旅游开发建设。
第六章 违约责任
第三十二条 违约责任
甲乙丙三方未按协议约定履行各自义务的，视为违约。其中：甲方丙方在2011年12月31日前未能解决X－X供电问题，向乙方支付违约金200万元(大写：贰佰万元整)；（对政府义务为履行对应的违约责任，需要明确）在甲方丙方按期解决景区供电的前提下，乙方自本协议签定之日起3年内未完成投资3亿元和未建成4A景区，或5年内未完成投资5亿元和未创建（创建并不等于创建一定要成功，这很重要。创建了，过不过得了，那就不是企业和当地政府能控制的事情了。）5A景区，向甲方丙方支付违约金200万元(大写：贰佰万元整)，在补偿乙方已投入的资金后（这非常重要：即便是违约了，那得先把以前投资的赔偿了，再行处理，处理好先期投资赔偿这是基本前提，投资商必须争取。要不然，风险就太大了。笔者见过景区开发投资商和当地政-府搞僵持了，当地政-府直接强行赶走开发商团队的，被赶走的开发商往往是欲哭无泪，按照合同打官司吧，官司赢的可能性不大，即便是赢了官司吧，还得赔了钱），甲方有权收回X－X国家森林公园旅游资源经营开发权，另寻投资商。
除不可抗力因素或国家法律明令禁止导致项目无法推进或推进缓慢情形外，乙方项目投资应不少于当年计划投资的80%。乙方在当年未能完成本协议约定的投资和建设开发内容，或完成投入不足当年的80%，不再享受除本协议约定的X－X国家森林公园门票收益权益以外的其它当年优惠和奖励政策。（这一条尤其重要，因在本协议中，景区门票是作为当地政府的权利范围内的权益，但作为招商引资优惠政策和奖励政策返还给投资业主的，因此，出现一定程度的违约，其他的优惠政策可以免去，但门票的收益实际权益不可放弃。务必提请注意。）
因不可抗力因素导致协议各方无法履行约定义务的，甲乙丙三方应对本协议中的各方承诺予以谅解，并不追究对方责任。不可抗力包括自然原因引起的如水灾、风灾、旱灾、地震等和人为原因引起的战争、罢工、政府封锁禁运等。
第三十三条 甲乙丙三方因履行协议发生纠纷，应共同协商解决，协商不成的，依法申请仲裁。（人民法院还是仲裁，应约定非利益所在的第三地方。这一点很重要。）
附 则
第三十四条 本补充协议经甲乙丙三方签字、盖章后生效。
第三十五条 本补充协议未尽事宜，由三方依照相关法律、法规和《主合同》，另行协商解决。
第三十六条 本补充协议一式九份，甲乙丙三方各执三份。甲 方：X－X国家森林公园管理委员会 法定代表人：
乙 方：四川X－X旅游开发有限公司 法定代表人：
丙 方：四川省X－X人民政府 法定代表人：
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