房价统计方式改革_房价计算方法

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[统计局] 改革房价统计方法 公开征求意见

【题图：房价】 [统计局] 变化1：开发商自行报价方式被弃用 [统计局] 变化2：启用调查员实地采价

【导语】

国家统计局昨天在官方网站公布《住宅销售价格统计调查方案》征求意见稿，并从即日起至9月30日公开征求公众意见。此次出台的征求意见稿，被外界普遍认为是国家统计局对此前屡遭质疑的房价统计数据的回应和改进。

【正文】

昨天发布的《住宅销售价格统计调查方案》征求意见稿，主要从“数据获取方式”和“数据发布的引导方式”两个方面着手改进房价统计，其内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式，并拟发布与“股指”相类似的房地产价格的定级指数。与现行的房价统计方法相比，新办法有几个突出的变化。

【标题1】变化1：开发商自行报价方式被弃用 【正文】

根据这次公布的征求意见稿，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各楼盘的分类销售面积和金额数据计算，也不另作调查。以往采用的由开发商自行报价的数据获取方式被弃用。

【标题2】变化2：启用调查员实地采价 【正文】

在二手住宅销售价格调查方面，征求意见稿明确，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

【标题3】变化3： 【正文】

方案称，新建住宅设置保障性住房和商品住宅两个类别。保障性住房，是指享受国家相关优惠政策、出售给城镇中低收入居民家庭的新建住房，包括经济适用住房、城市棚户区改造房、林(垦、煤)区改造房以及国有工矿棚户区改造房等保障性住房以及两限房等政策性住房。商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。二手住宅设置也按照上述标准进行。

记者了解到，若该调查方案得到通过并施行，则国家统计局将于此后每月18日发布70个大中城市新建住宅(包括保障性住房和商品住宅两个类别)和二手住宅销售环比、同比、定基价格总指数。

2010年2月25日，国家统计局发布报告称“2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”，被公众戏称点错小数点。此后，有关进行空置房调查的呼声也不断高涨。

新房价统计方案征求意见 开发商不再自行上报

国家统计局9月25日公布了《住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)》，向公众征求意见，以便进一步完善方案。改革房价统计是年初国家统计局作出的承诺。国家统计局局长马建堂9月初宣布，已初步制定出房价统计改革方案，国庆节前在网上公布，征求公众意见，争取明年初实施。

国家统计局在官方网站上表示，这份方案是为了完善房地产价格统计调查制度方法，努力规范房地产价格统计调查过程和行为，不断改进房地产价格统计调查工作。

根据这次公布的征求意见稿，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当 2

地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各楼盘的分类销售面积和金额数据计算，也不另作调查。

此次调查方案中与以往的统计方法最大的不同是，不再采用原来由开发企业自行上报房价的统计方法。在二手住宅销售价格调查方面，征求意见稿明确，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

为保证二手住宅价格调查的科学性和可靠性，征求意见稿规定，要选择那些规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房屋中介。住宅样本选取要兼顾不同地理位置，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。

另外，对于各项价格指数的计算方法，方案给出了详细的计算步骤以及计算公式，包括新建住宅销售价格指数的计算方法、二手住宅销售价格指数的计算方法，都有详细的介绍。

《住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)》可在国家统计局网站(www.daodoc.com)或来函(北京市西城区月坛南街57号国家统计局城市司服务业价格处收，邮编100826)形式提出意见建议。

据新华社

国家统计局就房价统计方案向公众征求意见

数据获得不再以房地产企业填报为主

据悉，房价统计“老方法”主要依靠房地产企业填报获得数据，而征求意见稿提出的“新方法”则更加侧重于采用现场调查数据和各地房管部门的网签数据。

征求意见稿规定，新建住宅包括保障性住房和商品住宅两个类别，对于新建住宅的销售价格、面积、金额等资料，将直接采用当地房地产管理部门的网签数据（不能取得网签数据的城市，将根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算）。其中，商品住宅类下设90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上3个基本分类，分别进行评估。

二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据，也同样设置90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上3个基本分类。

其中，选中房屋中介公司的营业总额一般应占本地区总额的75%以上，住宅样本选取要兼顾不同地理位置的住宅，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。

新盘上月无成交，采用评估价计算涨幅

今年5月国家统计局局长马建堂曾表示，要研究推出如同股指的房地产价格定基指数，避免月度平均数对数据差异的拉平，以比较真实反映价格的累积变动。对于这一设想，当时有统计专家曾指出，使用定基指数的难度在于，如果一个时期可比的房子没有成交，这个数据存在延续的问题。

征求意见稿对缺乏可比数据时如何计算作了明确规定，将商品住宅类楼盘分为连续性销售楼盘、新开楼盘和间断性销售楼盘。

连续性销售楼盘是指，该楼盘本月和上月对应分类都有成交，可依据成交数据直接计算得出环比价格指数。

新开楼盘是指，该楼盘本月第一次进入市场销售（连续4个月没有成交记录的在售楼盘也视为新开楼盘）。对于此类楼盘，需对上月该楼盘各分类平均价格进行评估，具体评估方法为：如果新开楼盘附近区域存在可比在售楼盘，则按照该可比楼盘对应分类成交价格评估上月价格；如果没有，则根据区域、地段、价格同质可比原则，选取与该楼盘位置同一级别区域的相似楼盘对应分类成交价格进行 4

上月价格评估；如果上述楼盘都不存在，则根据该楼盘附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度进行评估。

间断性销售楼盘是指，由于市场供求变化等原因导致该楼盘当月有交易，对应分类上月没有交易，而在本月之前的3个月内曾经有交易的楼盘。对于该类楼盘，依据该楼盘本月之前3个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格。

新规有助于避免数据“打架”

此次出台的征求意见稿，是国家统计局对此前屡遭质疑的房价数据统计方式的重大改革。2010年2月25日，国家统计局发布报告称“2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”，被公众戏称点错小数点。随后，国家统计局承诺将改革房价统计方法。9月初，国家统计局局长马建堂宣布，已初步制定出房价统计改革方案，在征求有关部门和地方意见后，国庆节前在网上公布，征求公众意见，争取明年初实施。

“新的房价统计方法至少不会再跟房地产交易管理网上的数据„打架‟了”，中原地产三级市场研究总监张大伟表示，新规将更具科学性，与原来由开发商自行上报的数据相比，更加合理。不过他也表示，业内普遍存在的为规避契税缴纳而制定“阴阳合同”等现象，在一定程度上仍会阻碍真实房价数据的获取。

本报记者 唐戢整理

新闻提示

国家统计局25日公布了《住宅销售价格统计调查方案（征求意见稿）》（下称：征求意见稿），向公众征求意见，以便进一步完善方案。征求意见稿公开征求意见时间为9月25日—30日。

征求意见稿从多个方面着手，对现行房价统计方法进行改革，内容涉及房价的数据来源、调查方式、计算方式等等。

房价统计改革方案征求意见

新建住宅直接采用房管部门网签数据或相关数据，不单独调查；二手房则依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据

【财新网】（记者 于海荣）公众关注的房价统计改革方案掀开面纱。9月25日，国家统计局在其官方网站发布《住宅销售价格统计调查方案》，向各界公开征求意见。

与现行统计方法相比，今后公布房价的城市数仍为70个，其中35个省会等大中城市，35个其他选中城市。此次的新方案在基础数据来源上有所改进，对新建住宅和二手房分别作出规定。

新建住宅方面，直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市的销售价格、面积、金额等资料，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算，也不另作调查。

二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

新方案考虑到了住宅的类别差异，将二手住宅及新建住宅中的商品住宅都分为90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

此外，新方案强调了数据样本的同质可比，规定住宅样本选取要兼顾不同地理位置的住宅，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。

国家统计局此次公布的征求意见稿，是对此前遭到普遍质疑的房价统计方法 6 的改进。今年2月，国家统计局发布公报称，“2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”，这一忽略样本差异、削平波峰波谷的数据引起广泛争议。

国家统计局局长马建堂此后多次表示，现行房地产价格统计制度和方法存在缺陷：基础数据来源基本靠房地产企业填报，而企业统计人员常变动；对因房屋种类、地段等因素而差异较大的样本进行综合平均统计，过度消除价格变化。

国家统计局资深人士此前接受财新记者采访时曾表示，现有调查方法之所以不采用房管部门数据，是因为从房屋交易数据上，很难判断与上期是否同质可比。另外，统计人员不足严重制约着数据质量的提高。

据财新记者了解，国家统计局北京调查总队中负责房价统计的只有1.5个人。湖北有武汉、宜昌、襄樊三市位列70个大中城市之列，但房价统计工作人员也不过两三人。如果不增加人手，调查员实地采价很难实现。

一位曾长期在统计部门工作的专业人士对财新记者表示，现有房价统计方案与国际通行方法基本一致，但是，与国外不同，中国住房的地方差异、城乡差异更大，简单的平均数统计很难把这种千差万别的差异化反映出来。

他建议，中国统计应加强结构性统计，而非总量性统计，对不同月度的同比数据不能简单平均，而要按销售额赋予不同的权数，同时公布不同地区（一、二、三线城市）、不同地段、不同质量的房地产价格。

此次公布的征求意见稿增加了这方面的内容。除了面积分类，在计算价格指数时，采用双加权计算，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均。

根据征求意见稿，国家统计局将在每月18日（节假日顺延）发布70个大中城市新建住宅和二手住宅销售环比、同比、定基价格总指数以及分城市分类价格指数。

马建堂曾在9月初表示，新的住宅价格统计方案争取明年初正式实施。为保持数据的历史可比，老的统计方法还要保持一年。█