关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答_侵权案件疑难问题解答

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关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答

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1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何

认定？ 答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金

返还买受人”之规定，返还定金。

2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？

购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。（应当按照法律关于定金的规定处理）

3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求

赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？

答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。但请求出卖人

赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持。

4、问：《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定，出卖人恶意违约和欺诈的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体赔偿数额是依买受人的主张确定，还是由法院行使自由裁量权确定？

答：买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减

少。

5、问：出卖人违约而解除商品房买卖合同，买受人请求赔偿损失的，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价的损失？如果买受人只交付部分购房款，赔偿数额是否

应予减少？

答：因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获

得的损失赔偿。出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。

6、问：出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，同时请求出卖人赔偿房屋涨

价损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，应当如何处理？

答：买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应

当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。

7、问：商品房买卖合同纠纷中，出卖人欺诈的，买受人能否请求按《福建省房屋消费

者权益保护条例》的规定予以双倍赔偿？

答：出卖人承担惩罚性赔偿责任应以《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条列举的五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除为限。

8、问：《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”其中“严重影响正常

居住使用”如何认定？ 是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等，予以综合判断。

9、问：商品房买卖合同中对商品房面积如何确定？

答：商品房买卖合同中对商品房面积如何确定有约定的，从其约定；未约定或者约定不明的，以房屋产权登记面积或者房地产行政主管部门审核确定的房产测绘成果为准。

10、问：按建筑面积预售的商品房，交付使用的房屋总建筑面积与商品房预售合同约定的建筑面积误差不超过3%，但公摊面积增加、套内面积变小的，如何处理？买受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面积预售的商品房，所交付的房屋虽然总建筑面积不变，但套内实际建筑面积小于合同约定的，有约定的按约定处理；没有约定的，可比照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定处理。套内建筑面积的单价按合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面

积计算。

[案情]：2003年5月，王某将自己的一套草屋（具有土地使用权证及房屋产权证）改建成了一栋两层楼房，但因改建时未依照法律规定办理相关审批手续，房地产管理部门拒绝为其办理新的房屋产权证。2008年6月，王某因急需用钱将改建后的房屋以18万元的价格卖给了张某，双方签订了房屋买卖合同，并交付了房屋。房屋交付不久，当地房屋价格出现大幅度的提高，王某觉得自己卖得太低，吃了大亏，于是与张某协商要求返还房屋并退还给对方已付的款项，但张某认为既然合同已经签订，双方应该严格按合同办事，因此拒绝返还。2009年1月，王某以该房屋未办理房屋产权登记不能出卖为由向法院提起诉讼，要求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。

[法律效力]：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”该法颁布于上个世纪，在当时也曾经有很多房屋买卖合同因售房者无房屋产权证而被法院确认为无效。1999年《中华人民共和国合同法》颁布实施，该法第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（一）第九条对此作了进一步规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。

上述法律及司法解释的颁布，是市场经济进一步深化的结果，相应的对合同效力的判定原则也发生了较大的变化，现在的通说认为：《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定的转让条件，只是一种政府规范房地产市场的行政管理法律规定，违反该规定并不导致合同无效。除非法律明确规定或者当事人明确约定只有拟出售的房屋经过物权登记出售人取得该房屋产权证后房屋买卖合同才生效，都应该认定该房屋买卖合同自合同成立时生效。房屋买卖合同作为物权变动的原因应该与物权变动结果相分离，房屋买卖合同的效力不能根据房屋是否有权属证书来确定，而是从签订之日就已经发生效力。房屋是否已经办理权属证书是合同能否履行的问题。当然，合同有效并不是购买该类房屋就没有风险，首先存在产权证办理时间的不确定性，另外还可能出现出售人将该房另行出售并过户给他人风险，所以笔者建议购房人在购买该类房屋时还是应该三思而行。