高层房地产项目管理_房地产项目管理

高层房地产项目管理由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产项目管理”。

高层房地产项目管理

当代中国，社会主经济不断进步，民众购买力显著提高,房地产市场也跟随中国经济水平的发展脚步快速腾飞。如今，房地产业在经济系统中占据着重要地位，已经发展成为当今社会经济系统中不可或缺的重要组成部分，房地产业的发展脚步直接关系到我国经济发展的速度。随着社会发展和国家政策人逐步深入，高层房地产开发成为了新的热门。而在高层房地产业发展过程中，高层房地产项目管理扮演了一个重要角色。

高层房地产项目管理是房地产项目管理的一个具体分化。在房地产项目建设过程中，管理是房地产企业在经营过程中的一个重要组成部分。高层房地产管理的过程和普通房地产管理一样，包括项目初期策划、招投标计划、建设施工和验收合格以及交付使用四个阶段。建筑是一种特殊的商品，其一次性投入大，建设时间长，使用期长，全程需要维护，购买者也是花费了巨资。因此，人们对房产的质量要求非常严格。一个房地产开发企业如果要想让自己的房地产有更长远地发展，就务必重视高层房地产项目由始至终的项目管理，来保证房产的品质，并维护其自身的名声。

开发商对高层房地产的初期策划准备十分看重。所谓初期策划，就是建立在市场营销的基础上，为了极大限度地满足购房者的需求，以超过竞争对手，扩大竞争优势为目标，用营销理念来连系整个高层房地产开发始末的一种企业策略。由于各个企业对高层房地产初期策划的认识不同，具体定义也不大相同，大多时候人们更倾向于把它定义为房地产整体营销策划。高层房地产的策划内容一般包括以下部分：高层房地产市场调查、售楼方案、价格制定方案、形象设计、包装推广方案、广告宣传方案、销售策略与房价控制、开盘模式、二次启动计划、尾盘销售模式、销售人员培训与行为规范指导等。

在高层房地产开发项目的招投标中，对于工程造价的控制处于极为重要的地位。一方面，报价高是盈利的基础，而另一方面，考虑到当前国内房地产工程建设市场竞争激烈，通过报价高来提高盈利已不现实。因此，高层房地产在招投标时，一定要认真思考过去在承接工程建设中的经营管理方面吸取到的经验和遇到的问题，充分了解房高层地产开发项目在招投标中价格机制的特点及发展规律，采取多种措施来控制工程造价，只有学会充分利用资源，努力发展市场，才能最大限度地提高企业经济效益和盈利水平。在市场经济条件下，能够及时地获取工程建设的价格变动信息，并由此作出准确地作出判断，这是保持竞争优势、最大限度地降低成本并赢取最大盈利的关键，这也是高层房地产开发项目招投标价格估算的重要依据。

工程建设过程是整个高层房地产项目开发建设过程中历时最长，投入最多，也是产生后续问题最多的一个阶段。这一阶段中建造质量的好坏将直接干预最后项目验收的结果，同时这一过程也是整个工程建造中问题最多的一个阶段，对于高层房地产项目，这个问题尤为突出。所以我们应该把这个阶段作为着重管理的阶段。这个阶段主要包括开工之前的各项准备安排，施工过程中的管理，以及每段工程结束后对末期收尾及整体验收的控制。

目前的工程管理中，尤其是在高层建筑开发建设实施过程的扫尾阶段，开发商分包工程的施工单位与总包施工单位以及开发商各个分包工程施工单位之间的配合和衔接问题上，矛盾冲突越来越复杂，并慢慢发展成为高层房地产开发项目管理的一大难题。

高层项目的参建施工单位很多、存在的相互牵连的工作也很多，每个参建单位都有各自工作的起止时间。开发商与单位工程的土木工程施工企业签署了总包工程施工协议，除此之外，其他专业工程或相关工程的施工单位大部分也都与开发商订立了工程施工合同。工程的初期工作主要是项目总包单位进行的土木方面施工建设工作，由于这些工作单一且便于管

理，不容易出现问题;而且施工单位的内部工作往往主要由其内部自行调解，另外，对于施工合约规定有的提到由施工单位自行管理的分包，开发商方面的工程管理人员在此方面也不用投入太多的精力容易做，而问题的关键是这些施工单位大部分都是单独与开发商签订的工程施工合同，并且在合同中双方均未提及有关工程配合以及接口相关的管理要求。由于工程招标时关于管理相关方面的规定不够具体，签订的工程施工合同不够严谨，尤其是关于工程相关合作、流程衔接、及半成品保管方面的合同内容疏漏，再加上某些施工单位对开发商分包工程衔接问题丝丝计较，使工程项目的管理变得复杂困难，总是在一些细节问题诸如材料管理、临时水电管理及费用支出、安全施工管理、工程材料保护、成品保护、垃圾处理等工程的衔接、配合方面纠缠不清，造成工期拖延。

开发商分包工程的施工单位遇到需要双方协调解决的问题时，直接找开发商，监理方此时也无法处理。此时的监理方只是开发商的助理，相反，开发商则成了实际意义上的“总包”单位，开发商的现场项目管理人员也变成工程现场的“总协调”。随后便会出现房产质量和到期未完工时相互推诿，并归咎于开发商的现象。由于责任不好判定，这样说来开发商分包工程还有可能被判定违反工程安全管理条例。

项目到了完工收尾、交付顾客入住的阶段，快到开发商与购房者签订的合约上的交付日期时，就会出现分包工程施工单位不急而开发商着急的现象，开发商的工程项目管理要一个一个地请各个分包工程施工单位，同时着手安排工程项目整体验收工作，内外交困。在项目进入尾声阶段进，开发商的工程项目管理压力大、工作难度大、工作量也大。

导致以上结果，是因为，开发商没有将工程竣工验收阶段当作一个重要节点来安排公司其他部门进行重组整建，建立一个工程即将完工阶段的临时管理机构，仍让工程项目管理部门人员孤军奋战，导致了工程在收尾阶段出现混乱，使得工程项目建设变成一个烂摊子，遗留下许多难题。

最后是验收交付环节的管理，近年来全国各地陆续推行联合验收制度。联合验收交付从根本保护了购房者的合法权益，有效地避免了房地产项目完工阶段综合验收行政许可取消后出现的真空，极大地提高了高层房地产的管理水平，增强了对验收合格后的公共设施及工程质量的监管，避免了交付后出现的配套设施无人管理、开发环境差，绿化面积不足等诸多问题，购房者也能够得到一个心宜的房产。

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济的发展,房地产市场一步步发展。住宅制度改革也促进了房地产业的繁荣,房地产市场的发展拥有广阔的前景。房地产业为国家的经济发展做出了巨大的贡献，同时，随着房地产业的发展，房地产将逐步成为“国民经济支柱产业”。高层房地产项目的管理以高效完成项目任务为目的，运用工程学的观点和知识，通过行之可行的方法组织、计划并实施的管理系统。另外，房地产开发项目还受到很多条件制约。房地产开发涉及到投资方、监理方等多个单位，包括勘察、规划、设计、施工等多个步骤，遍及建材、设备、市政、交通、供电等多个方面，又整合了电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等多个行业。鉴于此，我们可以认为，高层房地产项目开发是一个复杂的工程，因此必须要有一套科学、详备的管理体系，来调解和规范开发项目的整个进程并确保最终项目的完成竣工。所以，高层房地产项目管理对于高层房地产开发必不可少。