美联物业北京房地产市场预测_北京房地产市场分析

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美联物业2005年北京房地产市场预测

美联物业2005年北京房地产市场预测

2004年被看做为房地产的“政策年”。在中国经济宏观调控的大背景下，土地政策和金融政策等相关房地产政策层出不穷，央行近9年来的首次加息，这些因素都将对北京房地产市场的发展起到深远的影响。因此对2005年北京房地产市场的预测，应当综合众多因素进行判断，2004年只是一个开始，2005年将是各种因素效应更加显现的一年。

一、市场供应量

2004年新开盘项目约119个，规划建设面积约2215.6万平方米。据此预测，2005年市场供应及投放量将持续增长，预计施工面积将达到8000万平方米左右，销售面积将达到2900万平方米左右，竣工面积达到2800万平方米，销售额将突破1000亿元。除了2004年开盘的大盘继续投放以外，“8.31”大限过关项目总建筑面积约4353.4万平方米将成为2005年市场的主流。

二、北京房价走势

无论是消费者还是开发商，价格都是他们最关注的问题。2004年北京房地产价格一直居高不下，1-11月全市销售各类商品房平均售价每平方米5052元，上涨势头有所减弱。2005年这种势头将稳中有升，价格还将有小幅上涨，增长幅度约5％至8％左右。原因有以下三点：其一，北京房地产发展的基本面仍然向好，随着2008奥运会的临近，北京道路交通、市政配套正逐步完善，这提高了项目的附加值，也对北京楼市形成强大的支撑，这决定了未来几年内北京房价易升难跌。其二，银行加息，目的是为了抑制消费，对投资型消费者的购房行为将产生一定抑制作用，但本次加息幅度不大，效果不十分明显，对有实质性需求的消费者影响不大。其三，71号令以后，土地供应得到控制，开发成本逐步加大，开发商可能会进行一些炒作，将所增成本转嫁到买家身上，从而推高房价。但是，预计2005年政府还会采取一系列宏观调控的后续手段，比如继续加息等，以抑制房价飙升，防止泡沫发生，所以房价不会大幅上涨。

三、购房人群分析

截至11月底，累计销售商品房屋1454．9万平方米，比上年增长32．4％，其中商品住宅1330．8万平方米，增长28．2％。市场攀升的动力仍受个人住房消费的带动。在全部住宅销售面积中，个人购买为1319．2万平方米，占全部商品住宅销售面积的比重达99％。而在这些购买者当中，外地人已经超过三成，增长近10％，主要是因为自去年7月北京取消外地人购房的政策以后，极大的促进了外地人的购房热情，随着奥运会的日益临近，在2005年，外地人的购房热情将进一步释放，他们将成为北京商品住宅的主要购买者。而本市居民的购买热情也不会随着银行加息所减少，购买力依然强大。

四、高档公寓竞争走势

CBD是北京高档公寓的聚集地，在CBD住宅用地越来越少的情况下，现有的高档公寓就显得十分珍贵了，价格上涨在所难免，但幅度不会很大，因为越来越多得消费者开始选择其它区域的高档公寓，朝阳公园周边的高档公寓是很多消费者的选择。朝阳公园是亚洲最大的城市公园，能够在这么大的一个公园附近安家已经成为北京富人们的有一追求。随着朝阳公园周边规划越来越完善，尤其是“上东区”的崛起，吸引了大批富人到此置业投资。亚运村地区的高档公寓因邻近奥运村，一直吸引着很多人置业投资，2008年奥运会日渐临近，该区域也愈加火爆，价格将随着奥运会的临近而上涨，而政府投资兴建的配套设施降为该地区公寓提供已良好的生活环境。

五、别墅走向及趋势

供需持平，价格平稳。从2004年别墅的发展趋势来看，传统别墅区的地位正在受到新兴别墅区的竞争。在新兴别墅区中，CBD东区及通州地区越来越受到消费者欢迎，CBD内涉外资源得天独厚，云集了几乎所有的驻华使馆，这里商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和现代化住宅区，吸引了众多国内外知名企业入驻。随着ＣＢＤ规划的逐步实施，未来朝阳区又将成为另一个富人扎堆的地方。素有“CBD后花园”之称的通州地区，可以作为ＣＢＤ的配套，也可以自足的发展。虽然在大势上还是依托于主城市，但更多层面要求自身达到一种自给自足、结构功能完整的发展。这样的地段，目前地价、房价还处于相对低价，正好可以出现一种位于成熟、方便的中心城区的、介于独立别墅与密集式住宅中间的低层、低密度经济型别墅。这

两年西山板块已成为北京的又一个别墅区，西山别墅发育较为成熟 价值等待继续攀高。目前，西山别墅项目总体上看来较为重视把握别墅的本质，如别墅纯粹性的坚持，精品别墅价值体系的固守，都在产品中有了体现。尽管欧美别墅市场发育比较成熟，也有很多值得国内学习借鉴的地方，但随着别墅消费群体新的转变要求，别墅项目从整体风格，更重要的是产品的细节和内涵上更应注重贴合国内相对年轻的客户群体的生活品位要求，尤其从西山别墅市场的真实反馈上看来，重视人文氛围的营造、注重产品个性化的特点更为得到买家重视。在2005年东西两个新兴别墅区将带领北京别墅市场发展，而一些有特色的项目将受到市场的认可。

六、写字楼供应与热点

2005年京城写字楼供应将达到近两年的高峰，最大供应量将达到220万平方米左右，而主要区域依旧在东部，预计2005年东部写字楼开发量是在87万平方米左右。而2005年新增加的需求将达到167万平方米。但和新供应增量相比，供大于求，最终还会导致写字楼租金下调，跌幅会在3%-5%左右。受到政策及加息的影响，投资客户减少了对未来投资回报的期望，使不少投资客户持币观望，这对写字楼的销售影响非常大，在2005年写字楼销售将遇到前所未有的困难。而热点区域仍然是CBD及周边、中关村地区、金融街地区，这三个区域是北京写字楼供应集中的地区，竞争将非常激烈。在2005年写字楼市场将进入一竞争相当激烈的环境中，只有一些具有区位优势、交通便捷、形象好、质量高并且价格适中的写字楼项目的销售、租赁前景尚佳，而一些不具备竞争力的写字楼项目在市场中的将难有作为。

七、商住公寓情景机遇

商住公寓在2004年的房地产市场中十分火热，受到了市场的追捧。究其原因是因为在信息产业化高速发展的今天，一些规模较小的公司与日俱增，商住公寓就成为了他们的首选。另外由于商住公寓成为远远低于写字楼，投资汇报率高，受到了许多投资人青睐。在2005年，随着商住公寓质量不断升级和小公司的不断壮大，商住公寓将持续04年的火热，受到市场的欢迎。亚运村、三元桥区域将是商住公寓供应的集中地区，价格将有小幅上涨。

八、商业需求分析

2005年北京商铺用房开发进入了一个新的发展阶段，竣工面积幅度增长，在需求旺盛的带动下，未来商铺用房开发将成为北京商品房开发的新宠。2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右，新开工面积在300万平方米左右，竣工面积达到170万至180万平方米之间，销售面积将突破100万平方米，从价格上看，商业用房价格有继续上涨的趋势，在10000至11000元/平方米之间。在供应量增长的情况下，需求也非常旺盛，越来越多的投资者将加入商业地产投资队伍中，而出租情况也非常乐观，价格也将比今年有所上涨。

九、二手房市场分析

今年第三季度北京市的二手房交易量为9068套，与去年第三季度同期交易量6132套相比，增幅为47.9%；与今年第二季度交易量10646套相比，则下降了14.8%。第三季度二手房交易均价为3501元/平方米，与去年同期的交易均价3190元/平方米相比，上涨了311元/平方米，增幅为9.7%；而与今年第二季度的交易均价——3102元/平方米相比，则上涨了399元/平方米，涨幅为12.9%。市场供求保持在1：4.5左右，供求矛盾较第二季度略有缓解。随着近年来良好的投资环境、利好的政策支持及市政建设的不断完善，促使了二手房市场的健全发展。预计2005年二手房交易量延续2004年下半年的势态，健康快速发展。在市场可供选择的二手房源不断的在壮大，和本市居民、外来人口对居住要求的日益增长下，可以预见二手房市场发展潜力是巨大的，价格将快速增长。

美联物业北京总行

市场研究部