物业交接案件审理存在的难点问题_物业案场交接班记录表

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物业交接案件审理存在的难点问题

物业纠纷案件与百姓生活密切相关，而其中物业交接问题是物业纠纷的最高表现形式，是矛盾激化后的集中反映。经调研，海淀法院民四庭总结物业交接案件审理存在以下五大难点：

1、案件具有群体性特征。物业交接与小区每位业主生活环境与生活质量密切相关，若矛盾尖锐或悬而未决，将造成小区秩序的混乱，引发社会舆论的广泛关注，加大法官审判压力。同时部分业主具有盲目性与从重心理，易被单方面信息误导，进而引发群体性信访案件。

2、诉讼主体利益诉求多样。物业交接纠纷势必会打破业主原有生活秩序，出于自身利益最大化的考量，业主在审理中易形成不同的利益诉求，由于诉求的多样与多变，客观上造成法官审理用时较长。

3、诉讼主体质疑交接合法性。法官在审理物业交接案件中，常发生部分业主或老物业公司对更换物业的行为是否具有合法性或做出更换物业决定的机构是否能代表全体业主的利益产生强烈质疑的情况。此时法官需审理的案件范围被扩大，若裁判不当，将引发更深层次的纠纷。

4、交接事项与标准不明确。物业交接相关法律法规不健全，政策规定又因带有体制转轨的因素而明显滞后。物业交接的实质问题诸如如何界定物业管理用房、小区内专有部分及共有部分、锅炉房的权属、车位及车库的归属、物业管理启动性经费的核算及清结仍缺乏可操作性规范，造成法官裁判中无规可查，无章可依的局面。

5、交接过程监管机构缺失。目前法律规范中尚无明确机构对物业交接过程具有监管职责。群众基层组织如街道多处于救火队的位置，进行事后监管，即当小区业主基本生活秩序因物业交接纠纷被严重干扰后，出面进行干预，但此时双方矛盾已较为尖锐，诉至法院后，常出现双方坚持己见但均无证据证明的情况，使法官对案件事实的认定造成被动局面。

针对上述物业交接案件审理中存在的难点，结合近期北京市政府、市建委先后出台的《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》等一系列规范性文件及部门规章，海淀法院民四庭从法律适用、事实认定、矛盾缓解三方面提出对策：

第一、与相关职能部门建立沟通机制。针对审理中遇到权属界定不清、规范不明确的情形，要求法官及时与建委、房管、规划等行政部门就个案进行沟通，同时不定期召开职能部门、专家学者参与的专业研讨会，探讨物业交接存在的疑难问题。一方面使法官充分听取职能部门的专业意见，确保裁判合法，一方面确保职能部门了解产生矛盾的症结点，完善规范。

第二、诉讼中拟引入第三方机构。针对案件审理中物业交接专业性、较强、事实不易查清的情况，根据个案案情，将在审理引入第三方机构，即由第三方机构对于物业场地、费用、设施、资料等项目的交接出具查验报告，以破解物业交接中界定不明、权属不清、资料难全、费用难结的现实困境，促使法律事实与事实情况尽量接近，确保裁判合理。

第三、要求法官具有大局意识。针对案件多具有群体性与潜在不稳定因素的情况，要求法官在审理时应充分考虑社会背景与现实环境，确保裁判合情。将保障业主利益、维护社区稳定、及时化解矛盾，确保裁判可执行为工作原则。应保障广大业主的知情权、参与权，为缓解矛盾、理解裁判创造积极的氛围。