12第三章第三节前期工作(二)(新版)_12第三章第三节1教案

12第三章第三节前期工作(二)(新版)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“12第三章第三节1教案”。

（二）开发商获取土地的途径（4种）

1．土地使用权出让

各种出让方式的具体界定是：

（1）招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。（次高）

（2）拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（最高）

（3）挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（最高）

（4）协议出让国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。（最低）

2．土地使用权划拨

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用（价拨），或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。对于开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。廉租住房和部分经济适用住房项目用地，目前也是通过行政划拨方式供应。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。

3．原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得。

4．与当前土地使用权拥有者合作（史注：间接拥有土地的方式）

对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等

方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。

二、项目核准和开工计划【教材增加内容】

按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。

（一）项目核准申请材料

开发商申请项目核准时，需提交由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告等12项内容。

（二）项目申请报告的主要内容

按照《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》要求，项目申请报告应包括的主要内容有：（1）申报单位及项目概况；（2）发展规划、产业政策和行业准入分析；（3）资源开发及综合利用分析；（4）节能方案分析；（5）建设用地、征收补偿及居民安置分析；（6）环境和生态影响分析；（7）经济影响分析（经济费用效益或费用效果分析、行业影响分析、区域经济影响分析、宏观经济影响分析）；（8）社会影响分析（社会影响效果分析、社会适应性分析、社会风险及对策分析）。

（三）项目核准评估的重点

政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是对开发建设单位提交项目申请报告进行全面审核和再评估的过程。

项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目：（1）符合国家法律法规；（2）符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；（3）符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）符合当地区域布局和产业结构调整的要求；（5）符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；（6）符合自然文化遗产、文物保护的有关政策；（7）主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；（8）符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响；（9）房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；

（10）申报单位具有承担相应项目建设的能力。

三、确定规划设计方案并获得规划许可（考点）

（一）开发项目选址、定点审批阶段

本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，本阶段的规划审批已经

在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕。

需要进行开发项目选址和定点审批时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，开发建设单位或其主管部门的用地申请（须表述选址要求、拟建项目性质及有关情况），拟建规划设计图（含主要技术经济指标）、开发项目意向位置的1：2000或1：500地形图及其他相关材料，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城乡规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发出征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城乡规划管理部门审核后，由城乡规划管理部门下发《规划意见书（选址）》。

《规划意见书（选址）》确定建设用地及代征城市公共用地范围、面积和规划设计要求。规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

【2012年试题】对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。

A．《规划意见书（选址）》

B．《设计方案审查意见》

C．《建设工程规划许可证》

D．《建设用地规划许可证》

答案：A见教材P73

解析：《规划意见书（选址）》中，规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

（二）《建设用地规划许可证》申领阶段

申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意见书（选址）》及附图复印件（招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供）、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件（协议出让和招拍挂出让土地项目）、建设用地钉桩成果通知单、按

建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图等资料，向城乡规划管理部门提出申请。对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，还应该提交建设用地申请文件（须表述取得用地的有关情况）和土地整理储备机构《国有建设用地使用权出让成交确认书》。城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

（三）设计方案审查阶段

开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。

开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照《规划意见书（选址）》的要求，绘制规划设计方案图，然后持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书（选址）》及附图复印件和设计方案图，向城乡规划管理部门提出设计方案审查申请，城乡规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案。

开发商提交审查的设计方案，包括：①以实测现状地形图危底图绘制的规划设计总平面图（单体建筑设计方案比例尺1：500，居住区设计方案比例尺l：1000）；②各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图（比例尺1：100或l：200）；③各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。

对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，开发商申请设计方案审查时，尚须提交由土地整理储备机构负责提供的《规划意见书（选址）》及附图复印件和《建设用地钉桩成果》等前期规划文件。

城乡规划管理部门进行设计方案审查的主要内容包括：设计方案的用地范围与规划确定的范围一致，建设项目的性质符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率符合城市规划的要求，停车位个数、建筑间距、公共服务设施符合法律、法规、规章和城市规划的要求，已经安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施。

审查通过后由城乡规划管理部门向开发商出具《设计方案审查意见》，并将相关审查意见分别抄送政府园林、人防、消防、市政、体育、水行政主管部门。

（四）《建设工程规划许可证》申领阶段

开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书（选址）》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照《规划意见书（选址）》或《设计方案审查意见》及附图的要

求绘制的建设工程施工图（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、《城市建设工程办理竣工档案登记表》、《勘察、设计中标通知书》（未进行设计方案审查的项目），向城乡规划管理部门提出申请。城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。