回龙观居住区建设现状分析及其问题思考_生态居住区现状分析
回龙观居住区建设现状分析及其问题思考由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“生态居住区现状分析”。
北京工业大学 硕士学位论文回龙观居住区建设现状分析及其问题思考 姓名：张群 申请学位级别：硕士 专业：项目管理 指导教师：蒋国瑞 20071001 捅璺 摘 要 从上个世纪９０年代开始，北京市乃至全国陆续在城市周边开始建设大型居住区、卫星城等城市边缘集团，回龙观居住区就是其中及具代表性的项目之一。随着开发建设的逐步完成，此类大型居住区所隐含的问题也慢慢暴露出来。论文综合运用项目管理后评价理论，采用城市功能定位分析和房地产市场分析相结合的分析框架，通过调查研究回龙观居住区的总体情况，掌握居住区的基本概况和开发进程、规划情况、未开发土地的基本情况等基础数据资料，并根据在回龙观居住区内组织的各种调研所取得的结果，从居民特征、道路交通设施特征、公共服务设施特征三方面全面分析回龙观居住区的现状，特别是通过对实地调研数据的统计分析深入揭示居住区的现状特征和目前存在的主要问题，对存在问题的原因进行全面分析。选取荷兰Ａｍｓｔｅｌｖｅｅｎ、香港沙田第一城、北京天通苑经济适用住房小区、望京新城四个大型居住区作为案例，深入分析其居民特征、道路交通设施状况、公共服务设施状况及特点。借鉴海内外大型社区在城市功能定位方面的经验和教训，提出以“城市”的概念和定位来规划和管理回龙观居住区这样的大型社区，在保证其居住功能的基础上，同时发挥其经济功能、社会功能和城市生态功能，大力发展现代服务业，建设真正全方位发展的新型城镇。同时，为完善居住区功能，对区内未开发的公共设施用地的功能定位提出建议。并在此基础上从新城开发建设的依托模式，新城的管理运行模式，新城投融资方式、规划及产业导入等方面对北京市新城开发提出若干建议。关键词：大型居住区；调查；城市功能；新城开发曹量皇。
第１章 绪论１．１选题背景及意义 大型居住区，一般是指总建筑面积大于５０万平方米的居住区。大型居住区的开发处于城市扩张的前沿，在一定程度上扮演了城市扩张的先锋角色，今天的大型居住区已经超越了传统意义上的“小区范畴”。作为大型居住区的规划不再局限于简单的住宅开发概念，而更像是一座新城，一个新镇的开发，其建设成败对于任何一个城市来说都至关重要…。回龙观居住区作为北京市最早开始建设的大型居住区，自１９９９年开始建设至今，已经历了近８年时间，居住区建设已逐渐接近尾声。回龙观居住区已从一个默默无闻的郊区经济适用房项目逐渐成为一个总居住人口突破２０万人，日益繁华的新城。到目前为止，回龙观居住区已经完成一期至六期４０２万平方米住宅及配套工程建设。其中住宅面积３５８万平方米，共计２６个组团，３万余套住宅已全部建成交用。相对于住宅工程的进程而言，居住区公共服务设施的开发建设相对滞后。目前，居住区内尚有１４个规划为商业金融、文化娱乐等用途的公共设施用地未开始进行开发建设，总占地约６０公顷，地上总建筑面积约８０万平方米。随着北京市社会经济的不断发展，制定原有规划方案时所设定的各方面因素已与现实状况存在较大差异，进而使得居住区的后期开发建设和整体发展受到一定程度的制约。主要体现在如下几方面：（１）国家经济实力的不断强盛和产业结构的不断优化使得城市居民特别是具有较高学历水平居民的收入水平不断上升，相应的这部分居民对生活质量提出了更高层次的要求，而作为原有规划设计依据的公共服务设施千人指标已存在较大程度的局限性，无法满足居民日益增长的物质文化需求。（２）由于回龙观居住区是政府在特定历史条件下为解决城市中低收入家庭居住问题而建设的首批重点经济适用住房小区，因此当时在购房政策设定、开发建设顺序等方面的政策体系和具体操作方法尚不成熟，目前虽较好的解决了居民的居住问题，但随着入住率的上升，居民生活水平的整体提高，对回龙观地区原有的规划定位也逐渐暴露出公共服务设施规模不足、开发滞后、整体档次偏低等问题。（３）由于回龙观居住区的用地规划在北京市总体规划中为临时性的增补规划，因此在时间、空间范围内与原有区域整体规划的衔接存在部分矛盾冲突，集中体现在周边路网通行能力不足、配套设施开发落后、未考虑周边大型建设项目对居住区的影响。因此有必要对回龙观居住区建设进行彻底的研究、剖析，对未来回龙观的建设、完善有着十分重要的现实意义。我国正出于城市化迅速发展的阶段，大规模郊区开发己称为城市发展的重要主题，根据《北京城市总体规划》（２００４年－‟－－２０２０年）可知，北京市将逐步形成边缘集团、卫星城围绕中心地区的分散集团式城市布局。其中，围绕中心地区的北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河十个区域将形成十个边缘集团；同时北京市新城是“两轴一两带一多中心”„空间布局中两个发展带上的重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新产业，带动区域发展的规模化城市地区，其中顺义、通州、亦庄将成为北京市未来重点建设、承接中心城区产业和人口转移的重点建设新城。未来新城将应充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。回龙观居住区作为目前国内最大的经济适用房住区和最早的边缘集团型大型居住区之一，发展过程具有显著的代表性，总结其开发建设的经验教训对于今后大型居住区的定位规划和新城开发建设具有重要的参考价值。１．２大型居住区发展概况 １．２．１国内大型居住区发展现况 中国地产大盘开发研究中心于２００５年６月１８日公布了《２００５中国地产大盘研究报告》对２００４年单体项目建筑面积排名前１００位的住宅类大型楼盘进行了统计分析。排名分析以建筑面积作为主要标准，同时将占地面积和容积率作为参考指标。从建筑面积上看，全国范围内建筑面积在５０万平方米以上的大型居住区，共有１７２个大型居住区入选进入前１００位„２‟。入选大型居住区的总建筑面积约为２．４３亿平方米。根据２００５年５月中国统计出版社出版的《中国统计纲要》提供的数据，２００４年全国施工总建筑面积为１４．１亿平方米，进入排行榜的大型居住区的总建筑面积占全国施工总面积的１４％。大型楼盘开发，已经明显地成为中国房地产业举足轻重的一股力量：大型居住区的建设，已经成为我国城市建设活动的重要组成部分。此外，在全国前ｉ００位大型居住区中，建筑面积３００万平方米以上的大型居住区共有１６个，占总数的９％；２００—３００万平方米之间为１５个，占９％；大型居住区最主要集中于１００—２００万平方米建筑面积段，有８４个，占４９％；５０－１００万平方米建筑面积段的大型居住区有５７个，占３３％。建筑面积１００—２００ 万平方米之间的大型居住区分布最为集中，是目前全国大型居住区开发时最主要 的建筑面积段。而３００万以上的大型居住区也势头强劲，超大居住区目益崛起。从地区分布上看，东北地区入选前１００位的楼盘共有５个，占３％；华北 地区有５１个，占３０％：华东地区５０个，占２９％；中南地区４２个，占２４％； 锾ｌ话绪诊西北地区３个，占２％，西南地区２１个，占１２％。由此可见，华北、华东地区大型居住区开发最为集中，中南地区紧随其后。而东北、西北地区则刚刚起步。从城市分布上看，入选前１００位大型居住区在各个城市分布的数量。其中北京大型居住区的数量最多，为４３个；上海１６个，重庆１４个，深圳、广州和杭州紧随其后。天津在２６个城市中处于第７位。在２６个城市中，４个直辖市（北京、上海、重庆、天津）和３个珠江三角洲中心城市（广州、深圳、东莞）位居最前列，杭州的排名也比较靠前。其余的城市主要是省会城市（如：南京、沈阳、南昌、南宁、武汉、西安、福州、济南、昆明、郑州、合肥、长沙、贵阳），此外，还有成都、无锡、厦门、秦皇岛、惠州等城市。这说明，大型居住区开发，已在全国经济发达地区、省会等大中城市普遍性展开。北京居住区的规模经历了街坊邻里、居住小区、居住区、大型住区建设这一过程，其建设位置也从最初二环边的“复外邻里‟‟到三环的方庄居住区，２０世纪９０年代初的城市东郊的望京新城，到９０年代末位于昌平的回龙观住区，居住区正以渐开线的形式，呈现出由城市中心区不断向城市边缘区发展的趋势¨‟。北京城市边缘大型住区的开发主要开始于２０世纪８０年代，经过９０年代的进一步发展，２０００年进入了建设高潮。１．２．２国外现代居住区规划概况 国外的城市规划在具体形式上与国内有较大的不同，这其中既有社会制度的不同，也有不同发展阶段的原因。由于已走过快速城市化阶段，西方的许多思想对处于城市化初期的中国有借鉴意义。由于看到郊区化蔓延及以私人轿车为主导的交通方式对土地、能源的巨大占用，从上世纪９０年代以来，出现了大量关于新城市主义（Ｎｅｗ Ｕｒｂａｎｉｓｍ）、紧凑城市（ｃｏｍｐａｃｔ ｃｉｔｙ）、紧凑住区的讨论，这方面的的思想对人口众多、耕地贫乏、资源有限且处于城市化初期的中国城市及住区的发展具有重要的借鉴意义。近年来美国规划界兴起的“精明增长”理论（ｓｍａｒｔ ｇｒｏｗｔｈ）的一些原则，如城市用地模式坚持高密度、集约化、功能混合的原则，把依托于公共交通系统的“适合居住”的社区作为城市的基本构成单元笙寸Ｏ １．２．２．１新城市主义 新城市主义形成于２０世纪９０年代的西方国家，特别是美国。郊区化造成生活品质总体下降，消耗越来越大，环境恶化，犯罪比例升高，社区瓦解。基于对郊区蔓延而引发的一系列社会、经济及环境问题的反思，在美国逐渐兴起了一种新的城市设计运动——新传统主义规划（Ｎｅｏｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌ Ｐｌａｎｎｉｎｇ），后来更名为更广为人知的新城市主义。试图以规划和设计的力量影响生活环境的一次努力，但其影响力远远超出专业领域，为社会公众、开发商及政府部门所关注¨１。二战后城市急速扩展，以低密度住宅和小汽车交通为主体的近郊发展给城市带来了交通拥塞、空气污染、土地浪费、内城破坏和邻里观念淡薄佰‟。从１９８０年由ＤＰＺ主持的海滨城（Ｓｅａｓｉｄｅ）设计开始，新都市主义的代表人物们主持建设了一系列的居住住区工程项目，并形成了一套较系统的规划设计策略与方法。其中较有影响的作品包括：位于佛罗里达少ＢＰａｎｈａｎｄｅｌ的倍受称赞的Ｓｅａｓｉｄｅ旅游小镇：洛杉矶内城的复兴规划；被誉为“进步的建筑”的亚利桑那州机动家庭村庄；德克萨斯州国家级的最大的城市更新住宅项目的重建；不列颠哥伦比亚为１２０００人所建的可持续性“住区‟‟等等伯１。１９９３年，新城市主义协会（Ｃｏｎｇｒｅｓｓ ｆｏｒｔｈｅ Ｎｅｗ Ｕｒｂａｎｉｓｍ）召开首次会议，研究和探索有关城市改造与新区规划的理念和方法。他们没有将目光局限于建筑和规划领域，而是在经济、交通、人口、种族等更为广阔的领域中寻求解决问题的途径。１９９６年在第四届新城市主义代表大会上，到会的２６６名委员共同签署了大会的纲领性文件：《新城市主义宪章》（ＴｈｅＣｈａｒｔｅｒ ｏｆ ｔｈｅ Ｎｅｗ Ｕｒｂａｎｉｓｍ），成为新城市主义的宣言和指南。《新城市主义宪章》中制定了分别列在地区、邻里、街区三个大类之下的２７项建设原则Ｈ‟。新城市主义在城市建设三个层面上形成自己的理论体系，这包括新城市主义的区域规划和生态可持续发展，新城市主义的郊区设计理论和实践，新城市主义的旧城改造原则„８‟。与许多有影响力的思想运动一样，新城市主义也是针对社会发展过程中所存在的一些普遍性问题而提出来的一套改革与解决方案。由于初始成员大多为建筑师，因而就决定了新城市主义的视角和基本思维逻辑：分析社会现实中所存在的种种问题与城市决策、规划、设计之间的联系，而后通过改进这些决策和规划等去解决所存在的闷题。新城市主义认为，发生在大城市内部、郊区及自然环境中的一系列困扰当今 城市的社会问题，如城市效率低下、内城衰退、贫富隔离、环境恶化及建筑遗产 损毁等，都存在着内在的相互联系。这些问题的产生固然有着复杂的背景，但都 可以直接或间接地归咎于二战后开始的郊区化无序蔓延，而错误的政策及不合理 的规划设计思维是导致无序蔓延的症结所在。基于现代主义思想的现行政策法规 和规划条例，奉行功能分隔、汽车主导，忽视公共领域，漠视人文精神和自然环 境，必然会产生这些社会问题，因此必须对其进行全面的改革。基于这样的逻辑 和信念，新城市主义明确自己的任务为：修复大城市区域现存的市镇中心，恢复 并强化其核心作用；整合松散的郊区，使之成为具有多样性的社区：保护自然环 境，保存建筑遗产等。其最终目的是要扭转郊区化无序蔓延所造成的不良后果，重建宜人的城市家园。新城市主义的设计体现在三个不同尺度的层次：区域层次，包括大都市区、第１苹绪论大城市和城镇；城镇层面，包括邻里、街区和廊道；城区层面，包括街块、街道和建筑物。在城镇层面，新城市主义反对僵化的功能分区，倡导每个街区功能的多样化，从而促进各个区段生长成为有机的城市细胞。其提出的原则包括紧凑性原则、适宜步行原则、多样性原则和可支付原则等„９‟。需要指出的是，新城市主义倡导步行和公共交通，但并不排斥汽车出行。对于如何安排汽车出行，如何连接街坊和其它功能区，如何组织城市道路系统，他们有自己的见解。新城市主义反对那种在郊区蔓延中颇为流行的“树枝状‟‟道路结构，因为这种结构运输效率低下，并且会造成主干道压力过大，易造成交通阻塞。他们推崇的是传统市镇延续已久的“网格状”道路系统，因为这种系统一方面便于紧凑化布局，另一方面可以提供灵活的出行路线。新城市主义不赞成将高速路及大型立交桥引入市区，因为这些交通元素对于城市的形态、结构和功能具有强烈的切割、阻隔和肢解效应。正确的做法是将这些交通元素布置在城市边缘，与城市处于“相切‟‟的位置关系。在城区层面上，新城市主义强调的核心是公共空间，试图从建筑的层次上，实现城市公共空间的连续性，尤其是街道空间的连续性。具体的建议包括：街区的尺度控制在长６００英尺（１８３米）、周长１８００英尺（５４９米）的范围之内；街道的设计应考虑其等级和性质，包括人行道、车行道和林荫道等不同的类型；街道不宜过宽，以便于步行者穿越，同时应根据道路断面决定沿街建筑的高度；减少地上的大面积停车场，改用地下停车以及沿街边停车的方式等¨叫。新城市主义不仅仅强调社区的整合，更主要的是考虑就业机会与居住的结合，它认为不仅在郊区，即使在城市中心，也应共同遵守公共空间、步行尺度及邻里协调原则，打破大都市化体系中的简单化功能分区，回归传统的生活方式。从新城市主义的理论和实践看，都涉及到十分宽广的领域。这种理论可以看作是可持续城市及住区理论的一种形式，它延续了对现代主义的反思，并结合了当代西方城市的真实状况，成为一种重要的城市建设发展道路…‟。１．２．１．２“精明增长”理论 从西方国家城市空间增长历程来看，突出地表现为“小汽车城市”的形成和演变过程。在前工业化时期，城市空间的增长过程极其缓慢。工业化时期，由于城市人口和工业技术的飞跃性增长，城市空间迅速突破中古时期建成区的界线，向外高密度增长。从１９２０年代开始，小汽车的普及和公路的大规模建设，使美国率先出现当代意义上的城市郊区化趋势。二战后，这种郊区化趋势成为西方发达国家的一种普遍现象，尤其在１９７０年代之后，小汽车主导的交通方式极大程度上加剧了就业和居住的低密度扩散，出现了所谓的“城市蔓延”（ｕｒｂａｎｓｐｒａｗｌ）。针对这种城市发展趋势，从１９９０年代开始，西方规划乔逐渐兴起“精明增长”的理论“纠。“精明增长”的目标是通过规划紧凑型社区，充分发挥已有基础设施的效力，提供更多样化的交通和住房选择来努力控制城市蔓延。“精明增长”强调必须在城市增长和保持生活质量之间建立联系，在新的发展和既有社区改善之间取得平衡，集中时间、精力和资源用于恢复城市中心和既有社区的活力，新增加的用地需求更加趋向于已开发区域¨鼢。“精明增长”是一项将交通和土地利用综合考虑的政策，促进更加多样化的交通出行选择，通过公共交通导向的土地开发模式将居住、商业及公共服务设施混合布置在一起，并将开敞空间和环境设施的保护置于同等重要的地位。总之，“精明增长”是一项与城市蔓延针锋相对的城市增长政策。美国的Ｓｍａｒｔ Ｇｒｏｗｔｈ Ｎｅｔｗｏｒｋ组织出版的研究报告“Ｇｅｔｔｉｎｇ ｔｏＳｍａｒｔ Ｇｒｏｗｔｈ ＩＩ：ｉ００ ｍｏｒｅ ｐｏｌｉｃｉｅｓ ｆｏｒ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ”中提出了关于“精明增长”的十项原则¨引，包括：混合土地利用；设计紧凑的建筑；增加住宅式样的选择；创造适合步行的社区；创造有个性和富有吸引力的社区场所感；保护开敞空间、农田、风景区和生态敏感区；加强利用建成区内仍未开发的土地；提供多种选择的交通方式：坚持政府开发决定的公平性、可预知性和成本收益；鼓励公众参与。精明增长兼顾了开发和环保的矛盾，倡导“科学与公平”的城市发展观，综合考虑了城市发展中的多方面因素和多个主体的利益，对于我国的城市与住区建设有一定的启示意义： 首先，“精明增长”是城市发展理念上的变革，城市的空间扩展必须置于区域整体生态系统的大背景之下，将城市发展与环境保护置于同等地位。其次，“精明增长”理念的提出具有重要的经济学上的意义。精明增长的一个重要的实施主体是城市政府。城市政府在基础设施和开发管理的决定中，需要 以最低的基础设施成本去创造最高的土地开发收益，要达到这一目标就应该沿着这些设施（特别是道路和上下水管线）对土地进行“最高最好用途”的开发，尤 其是达到最高的.土地使用密度创造最高的房地产税收，符合政 府的利益；高密度带来高效益，符合开发商的利益；高密度创造更多地上建筑面 积，单位建筑面积的价格会下降，符合消费者利益；高密度带来更高的经济活力，有利于经济发展；高密度也能促进社区活力，有利于社会发展，高密度使地尽其 用，节省了土地，符合环境保护的要求。“精明增长”协调了城市建设中多元主 体的利益，是一项成功的公共政策。第三，城市空间由外延扩展转向内涵的更新优化，优先考虑将城市的新增用 地需求引导至已经开发建设的区域，减少对周边土地的侵占，城市的发展坚持速 度与质量并重的原则。第四，城市的空间扩展不应采取道路拉动的模式，应将城市的外延扩展与大 运量公共交通联系起来，而不是以小汽车出行为支撑的交通体系。第五，城市用地模式坚持高密度、集约化和功能混合的原则，把依托于公共 第ｌ章绪论 皇量曼曼曼曼曼曼皇曼曼曼曼曼曼曼曼皇舅Ｉ ＩＩ曼曼曼鼍 交通系统的“适合居住”的社区作为城市的基本构成单元“钔。１．２．１．３“紧凑城市”的思想 城市形态与可持续性之间的关系是当前国际人居环境领域的一个热点议题。１９９０年，欧洲社区委员会（ＣＥＣ：Ｃｏｍｍｉｓｓｉｏｎｏｆｔｈｅ Ｅｕｒｏｐｅａｎ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ）在布鲁塞尔发表了绿皮书，首次公开提出回归“紧凑城市”的城市形态。紧凑城 市的构想在很大程度上受到了许多欧洲名城高密度发展模式的启发。紧凑城市的基本原理是：相对较高的建筑和人口密度更能减少交通、能源的 需求以及环境污染，从而更好的保证生活质量和环境状况“¨。有关紧凑城市的 许多研究都是围绕着由城市的高密度所带来的对私人交通依赖性的降低以及污 染的减少而展开。研究表明，城市密度与人均能耗量之间存在着规律性的联系。密度最低而能耗量最高的城市往往在美国，欧洲城市的能源使用效率相对较高，而最高的则是一些东亚高密度城市，如香港、东京等。这些城市依靠庞大而健 全的公共交通系统，取得了最经济的能效。ＥＣＯＴＥＣ研究与咨询有限公司为英国 政府所做的一项研究也传递了类似的信息ｎ”。它证明城市密度与出行距离之间 存在着反比例的关系。迄今为止，大量的实证研究和理论模型证明了紧凑的城市 形态有助于提高城市的可持续发展能力，但也有一定数量的研究对此提出质疑。总的来看，支持紧凑城市的相关论据包括：高密度城市符合规模经济的原则；可 提供更多的生活选择；为公共交通的发展提供支撑；遏制无序的城市蔓延；造就 有活力的城市生活；更为合理的利用基础设施和能源；促进社会融合等。反对的 意见包括：过高的密度往往引起交通等方面的阻塞以及造成高昂的城市生活费用 等（１８Ｊ。正是由于正反两方面持续而深入的研究，紧凑城市的理念也并非一成不 变。近年来，“分散化的集中”成为紧凑城市理念的重要组成部分。所谓“分散 化的集中‟‟，指的是发展相互之间通过完善的公共轨道交通系统相联系的、易通 达的城市中心群¨引。这种城市形态在保留紧凑城市所倡导的高密度、高强度特 点的前提下，跳出了单中心格局，为特大城市和人口已经非常稠密的城市提供了 一种切实可行的空间发展模式。“紧凑城市‟‟在住区建设层面的延伸即为“紧凑住区”的思想。鉴于我国目前 大规模住宅建设对土地的需求和有限的土地资源之间的矛盾日益激化，合理的 提高住宅建筑的密度，发展“紧凑住区”，对未来的城市及住区规划建设具有现 实的指导意义。１．３本文主要研究内容 调查研究回龙观居住区的总体情况，包括居住区的基本概况和开发进程、居 住区的规划情况、未开发土地的基本情况等基础数据资料。根据在回龙观居住区 内组织的各种调研所取得的结果，从居民特征、道路交通设施特征、公共服务设 施特征三方面全面分析回龙观居住区的现状，特别是通过对实地调研数据的统计 分析深入揭示居住区的现状特征和目前存在的主要问题，对存在问题的原因进行 全面分析，并对回龙观项目的建设进行综合分析。选取荷兰阿姆斯特丹南部Ａｍｓｔｅｌｖｅｅｎ、香港沙田第一城、北京天通苑经济适 用住房小区、望京新城四个大型居住区作为案例，深入分析其居民特征、道路交 通设施状况、公共服务设施状况及特点，参考海内外大型社区在城市功能定位方 面的经验和教训，为完善回龙观居住区的城市功能，对区内未开发土地的定位提 出建议，并在此基础上对北京市的新城开发提出若干建议。１．４本文主要研究方法 综合运用项目管理后评价理论。项目管理后评价是指对已经完成的项目的目 的、执行过程、效益、作用和影响进行的系统的、客观的分析：通过项目活动实 践的检查总结，确定项目预期的目标是否达到，目的是通过对项目各阶段管理工 作的实际情况进行分析研究，形成项目管理情况的总体概念。通过分析、比较和 评价，能知道目前项目管理的水平。通过吸取经验和教训，来不断提高项目管理 水平，以保证更好地完成以后的项目管理工作，促使项目预期目标很好地完成。同时采用城市功能定位分析和房地产市场分析相结合的分析框架。一方面，根据昌平区的总体规划布局和回龙观居住区的自身条件，从总体规划的角度上对 居住区的城市功能定位提出建议，并在此框架内对未开发的公共设施用地的功能 选择和市场定位进行分析。另一方面，根据项目的开发现状和未开发公共设施用 地的特征，重点选取商业物业的市场分析方法，从市场供给、需求两方面分析居 住区公共服务设施的现状，并结合原有规划条件确定问题的症结所在。居民需求 特征部分采用实际问卷和网站调查形式，按照聚类分析的方法，按照家庭年收入 对公共服务设施的市场需求主体进行分析，以便清晰界定不同群体的需求偏好。第２章 回龙观居住区总体情况 ２．１回龙观居住区概况 回龙观居住区位于北京市上风上水的昌平区，南距德胜门１５公里，北距昌 平卫星城１６公里、距沙河卫星城１２公里。回龙观西倚八达岭高速公路，东接机 场快速路，南侧十里长街为两条高速路的纽带。已经开通的轻轨通过该地区，并 设有两个站，形成了四通八达的快速交通网络。整个社区毗邻中关村、上地软件 园区，为创建创业者的乐园奠定良好的交通优势。居住区位于昌平区回龙观镇、东小口镇，北起回南路及回南北路，南至黄土店路及黄土南店南路，东起建材城 东侧路，西至北郊农场西路，规划总建设用地约１１．２７平方公里，东西长６．２公 里，南北宽２公里，规划总建筑面积约８００万平方米，规划居住人口约３０万人。到目前为止，回龙观居住区已经完成一期至六期４０２万平方米住宅及配套工 程建设。其中住宅面积３５８万平方米，共计２６个组团，３万余套住宅已全部建 成交用。２．２回龙观居住区的规划情况 ２．２．１居住区规模 回龙观居住区规划范围用地面积７６２。３５公顷，居住用地２５４．６８公顷。总建 筑面积８５０万平方米，其中住宅建筑顽积５８０万平方米。目前由已经完成建设或 处于建设中的住宅共３９０４０户（含北店村自建房）。规划总居住人口约３０万人。２。２。２居住区城市功能定位 根据昌平区整体规划和回龙观居住区开发控制性详细规划中提出的要求，以 回龙观居住区为核心的回龙观社区将建设成为以居住功能为主，兼顾商业服务、绿化、轻工业等功能的超大规模社区，成为北京市计划兴建的十个边缘集团之一 清河集团的重要组成部分。２．２．３居住区土地使用规划 回龙观居住区的规划布局结构是以十里长街（现回龙观西大街、回龙观东大 街）作为居住区内东西向的主要城市轴线，以站前街西侧（现文华路）和黄平路 西侧公建区作为南北向的两条次要城市轴线，并结合城铁站点、城市干道系统，划分了八个居住区。为了与城市轴线和交通设施相结合，符合人们日常生活的需求，并有利于在 城市内部形成连续、有机的系统，居住区采用了以城市主要轴线为主干，城铁站 点为生长点，居住区公共设施为枝干的“树状”公共服务设施布局结构。在此基 础上，考虑到居住区内公共设施规模有限，规划中将部分公共设施集中布置到居 住区几何中心偏西位置，与城市公共话动空间一起形成城市中心。并以行政管理 中心为核心，城市公共绿地、商业中心、文化中心、教育中心等呈环状布置，突 出行政管理中心在城市中心的重要地位。公共绿地与体育中心组成了南北轴线． 商业中心和教育中心组成了东西轴线．两条轴线通过绿带和广场序列加以强化和 暗示。南北轴线与东西轴线的交点是行政管理中心，图书馆、影剧院对称布置在 南北轴线两侧，通过行政管理中心、图书馆、影剧院限定轴线上的一系列城市广 场，增强了对周围景观的透视效果，并强调了轴线上的空间层次。如图２一ｌ所示。茹！节蓄蠢ｊ茹。．葶。塞：霎曼翌；窆曼．≯ 警絮薷‖暑黑ｊ ：：； ．※„．，：ｒ．？ 圈２－１公共服务设施系统规划示意目 ２３回龙观居住区开发进程 回龙观居住区项目自１９９９年一期工程开发建设至今，各期工程的基本情况 见表２１所示。此外，作为北店村自建房的Ｃ０５地块和Ｃ０８北部地区也已经完成建设并已入 住，建筑面积约２１万平方米，包含２１２３户。相对于住宅工程的进程而言，居住区公共服务设施的开发建设相对滞后。目 前．居住区内尚有１４个规划为商业金融、文化娱乐等用途的公共设施用地未开 始进行开发建设，总占地约６０公顷，地上总建筑面积约８０万平方米。瓣娃 囊税是酽。乏翌滞 ＿瓣詈 辚 表２Ｉ同龙观居住区住宅建设进程 ＦＤ０４、ＦＤ０３、Ａ０３、Ａ０５、七艄 ８４０６ 枉建 ２４回龙观居住区未开发土地情况 回龙观文他居住区规划总平面示意图 幽２２同龙观居住区规划总甲面示意图 从区位条件上看，全部１４个未开发地块均位于居住区内区位条件良好的地 段，或位于居住区内主干道回龙观东、西大街道路两侧，或居于整个居住区的地 理和功能中心位置，或邻近城铁车站、人口居住密集区。从地块形状上看，除回龙观东、西大街沿街两侧分布有６块狭长矩形地块，以及Ｅ０５地块面积较小外，其余地块均为覆盖整个街区或半个街区的完整方形地 块。从周边设施条件上看，除居住区西北侧的Ａ０４、Ａ０８、Ｃ０７地块周边居民入住 率较高，服务配套设施齐备以外，其余地块周边住宅的实际入住率均未达到理想 的水平，相关服务配套设施也处于建设之中。第３章回龙观居住区现状分析 ３ １居民特征 针对回龙观居住区内居民的家庭特征、消费意向等情况，在回龙观社区网采 用电子问卷的形式向回龙观居住区内上网的居民发放了１１０９份有效的调查问卷（详见附录），以便迅速确定居民各方面持征的范围ｉ同时为了避免网络调查所 可能产生的选择性偏误，以抽样统计理论为依据．又在居住区及其周边范同内的 公园、城铁站、超市、商业街和住宅小区内等地点以拦截调查的彤式发放了近 ２５０份调查问卷．回收有效问卷２０９份。在对调查司卷进行专业统计分析的基础 上，结合被调查者的收入、年龄等相关背景资料，运用聚类分析”。的方法，划 分了居住群体：同时，结合不同居住群体的特征，从多角度分析了居住区内居民 的需求特征，包括生活方式、家庭支出结构、影响生活的相关因素、公共服务设 施诉求等。３ １ １回龙观居住区居住群体划分及特征 对全部１３０９份有效问卷的回归分析与聚类分析表明：家庭收入与消费特征 具有显著的萨相关芙系，巨相嗣收入水平的家庭具有相似的消费偏好。基于此，以家庭年收入作为消费能力判别标准将居住区内的居民分为低端消费群、中端消 费群和高端消费群三类群体。其中；低端消费群为家庭年收入在５万元以下的居 民，占被稠冉人数的３３％；中端消费群为家庭年收入在５万到１５万元之ＩＵ的消 费者，占被调查人数的６０１％：高端消费群为家庭年收入在１５月元以上的消赞 者，占被调查人数的６４％。各需求群体的比例分南见图３Ｉ所示。匦匾亟亟堕叠委亘委圈 幽３－１各消费群占调研人群比例 ｊＥ京工业人学１．程帧士学位论义 居住区内的居民以中端消费群为主体，主要由在上地、中关村地区工作的白 领阶层和在清华大学、北京大学等高校任职的教师构成；其次低端消费群体占据 了一定比例，主要由城区内的危房拆迁户和刚工作不久的大学毕业生构成；高端 消费群体所占比例相对较低，主要由上地、中关村地区的私营、民营企业业主和 高层管理人员构成。各消费群体不同的年龄、学历、职业、工作单位性质等特征 对其消费偏好有重要的影响。３．１．１．１年龄分布特征 消费群体的年龄影响家庭的生活方式和消费支出结构，并且在一定程度上决 定了其收入水平和购买能力。调查显示，不同于一般社区的年龄层分布规律，居 住区内各消费群的年龄分布特征呈现出强烈的趋同性，均集中于２５‟３４岁之间以 及５０岁以上的年龄区间。而这种居民年龄分布上明显的两极分化，主要是由于 居住区临近上地、中关村地区的地理位置和家庭人口特征两方面因素决定的。各 消费群的年龄分布见图３－２所示。ｑ０．ＵＵ为 ４０．００％ ３５．００％ ３０．００％ Ｊ ８ 豳： 霆 ２５．００％ 圈 匿 ｇ；： 蠹 》，２０．００％ 甄 墓雪－ｌ 阖 ｜瞳 阳 １５．００％ １０．００％ ５．００％ ０．００％ ２５以下 ２５－２９ ３０—３４ ３５—３９ ４０－４４ ４５－４９ ５０以上 ｌ霸低端消费群 ２０．５５％ ２６．０３％ ２３．２９％ ２．７４％ ２．７４￥ ２．７４％ ２１．９２％ Ｉ－中端消费群 １２．０３％ ３０．８３％ ３３。０８％ ９．０２％ ３。７６％ ２。２６％ ９．０２￥ Ｉ口高端消赞群 ２１．４３％ ７．１４％ ４２。８６％ ０．００％ ０．００％ １４．２９％ １４，２９％ 年龄（岁）图３－２各消费群的年龄分布 ３．１．１．２学历分布特征 学历在一定程度上反映消费者的受教育程度，对消费者未来的职业发展和收 入水平的变化、消费习惯具有重要影响。调查分析表明，居住区内居民的受教育 程度普遍较高，且各消费群的学历分布与其收入水平紧密相关。具体地，各人群 的学历分布特征如下：低端消费群中，大专和本科学历的人数比重较高，占６１．７％。中端消费群中，本科和硕士以上学历的人数比例较高，分别占４８。５％和３１。１％。大专和高中及以下学历人群比重较低。高端消费群中，本科和硕士以上学历的人 数比例较高，特别是具有硕士及以上学历的人数占高端消费群总人数的４２．９％，与本科学历人数所占比例持平。各消费群的学历分布特征见图３～３所示。丑 求 妞 ＤＵ．ＵＵ角 ５０．００％ 圉 磁 ４０．００％ 露 ３０．ＯＯ％ 霹 髓暖＿ 阙雾 ｌ 慰 ‖《 ２０。００％ 豳 艇幽 １０。００％ 露啊 圈 ０．００％ 高中及以下 大专 本科 硕士及以上 ｌ翻低端消费群 １７．８１％ ３２．８８％ ３４．２５％ １５．０７％ …„ 『一中端消费群 哇．５５％ １６．９ｌ％ ４８．４８％ ３１．０６％ １１３高端消费群 ０．ＯＯ％ １４．２９％ ４２．８６％ ４２．８６％ 学历 图３－３各消费群的学历分布 ３．１．Ｉ．３工作单位性质特征 居民所在工作单位的性质决定了其个人和家庭的收入水平和消费能力，也会 对其消费选择特征产生一定的影响。通过调查分析，居住区内居民主要就职于私 营、民营企业和科研、事业单位，各消费群的工作单位性质特征如下：低端消费 群的工作单位均匀分布在科研事业单位（２５．４％）、国有或集体企业（２３．８％）和 私营民营企业（２５。４％）。中端消费群的工作单位主要集中在私营民营企业（３４．２％），此外在科研事业单位和三资企业的分布比例差别不大，依次为１７．１％，２０％。高端消费群的工作单位性质主要集中在私营民营企业（５０％），此外则分布 在国有集体企业和三资企业，其分布比例均为２１％。各消费群的工作单位性质分 布见图３．４所示。（ＳＯ．００％ ４０．００％ ３０．００％ 葛 圈 豳一 一 雾 ２０．００％ 涵 Ｔｍ ｉ １０．００％ 舯 雾 雷～ 装 ０．００％ 国有集体 科研事业 私营比营 自由职业 企业 金融机构 三资企业 国家机关 单位 企业 者 ９．５２％ ２５．４０９＠ ３．１７％ ２３．８１％ Ｉ．５９％ ２５．４０％ １１．１１％ Ｉｍｍ低端消费群 ５．１３％ １７．０９％ ２．５６％ １３．６８％ １９．６６％ ３４．１９％ ７．６９％ Ｉ一中端消费群 ７．１４％ ０．００％ Ｏ．００％ ２１．４３％ ２１．４３％ ５０．００％ ０．００％ ｌ口高端消费群 ３５．００％ ３０．００％ ２５．Ｏ假 ２０．００％ １５．００％ １０．００％ ５．００％ ０．ＯＯｉ Ｉ 窿 蠹 雾 窖 ； 匿． ｉ 薹Ｉ 嘲 曩 》 ≯！离 艮匿圈ｋ 冒 黟ｌ ｒ 匿 磊 篓５ ｍｌ 一般职员 技术入员 管理文化艺术 科教卫生 服务人员 营销入员 个体 ２３．３３％ ３１．６７％ １８．３３％ ０．００％ １１．６７％ ５．００％ ８．３３％ １．６７％ ｍｍ低端消费群 ３１．０３％ ７．７６％ ３６．２１％ ３．４５％ ８．６２％ １．７２％ １０．３４％ ０．８６％ ｌ－中端消费群 ３３．３３％ ０．００％ ３３．３３％ ８．３３９６ ２５．００％ ０．００％ ０．００％ ０．００％ Ｉ口高端消镥群 第３荦【口】龙观居往区现状分析 ＪＥ＿ ＝ －－ Ｉ＿ Ｉ ＩＩ Ｉ｝ 规模，通常可解释为夫妻同住的２口之家或带有子女的３ＩＺｌ之家，即通常所称的 核心家庭。此外人口规模为４‟５人的家庭也占据一部分比例，通常为三代同堂的 ５口之家。低端消费群和中端消费群中，家庭人ＩＺｌ规模主要集中在２‟３入，所占 比例分别为６８．６％，７１．８％，其次的家庭人口规模为４‟５人，所占比例分别为２４．３％，２５．２％，单身家庭和５人以上的大家庭所占比例很低。高端消费群中，家庭人口 规模主要集中在２‟３人和４‟５人，所占比例依次为５７．１％，２８．６％，但有１４．３％ 的家庭为单身家庭。各消费群的家庭人口特征分布见图３－５所示。６Ｕ．Ｕ嘶 ７０．ＯＯ％ ６０．００％ 謇 震 ５０．００％ ４０．００％ ３０．００％ ２０．ＯＯ％ 娶 窦圈 曩曩ｈ＿ Ｉ－－ ｌＯ．００％ 嘲 ０．００％ １人 ２、３人 ４、５人 ５人以上 ｆ暑低端消费群 ４．２９％ ６８．５７％ ２４．２９％ ２．８６％ Ｉ＿中端消费群 ０．７６％ ７１．７６％ ２５．１９％ ２．２９％ ｌ口高端消费群 １４．２９％ ５７。１４％ ２８．５７％ ０．００％ 家庭人口规模 图３－６各消费群的家庭人口特征分布 ３．１．２生活方式 居民家庭的生活方式主要包括出行方式、出行原因、出行次数、休闲时间中 外出时间所占比例及经常前往的场所类型。对出行方式的选择可以反映消费者的区域活动半径，进而影响其对公共服务 设施的选择。通过调查分析，居住区内居民首选的出行方式为城铁，并且选择乘
