海南万宁大花角项目经济分析(草案)_海南项目技术经济分析

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海南万宁大花角项目经济分析（草案）

一、项目概况

项目位于海南万宁大花角英豪半岛大花角自然保护区、项目总用地100亩，有一线海景400米，用地性质为旅游业用地，容积率0.5，该区域现为海南省东部沿海仅存未被利用的天然海湾，碧海银滩，生态植被保留完好，通向项目地的省重点工程万宁兴隆至英豪半岛的旅游观光大道已动工建设，预计两年内完工。根据市场需求和用地性质，将该项目定位为产权式酒店，突出目前海南酒店业的生态、环境特点，避开同质化的竞争，将项目改造成带有个性鲜明的地中海风情的主题酒店，充分利用一线海景和海上活动，提高项目的附加值。

二、主要技术经济指标

1、容积率：0.52、规划总建筑面积：33350㎡

3、按地上五层建筑考虑，每层建筑面积6670㎡，可用于销售面积26680㎡，不可销售面积（酒店一楼大堂及公共面积）6670㎡

三、销售收入

26680㎡X1.2万元/㎡=32016万元

四、项目成本计算

1、土地出让价：100亩X210万/亩=21000万元（土地最低增值税需5580万元未考虑）

2、建安成本：33350㎡X1800元/㎡=6003万元

3、水电安装成本：33350㎡X200元/㎡=667万元

4、电梯中央空调：33350 ㎡X400元/㎡=1334万元

5、消防工程：33350㎡X200元/㎡=667万元

6、前期设计费：33350㎡X50元/㎡=166.75万元

7、城市基础设施配套费：33350㎡ X150元/㎡=500.25万元

8、园林绿化：33350 ㎡X500元/㎡=1667.5万元

9、道路市政：33350㎡ X400元/㎡=1334万元

10、公共水电、燃气、通信、网络配套工程：33350㎡X350元/㎡=1167.25万元

11、装修及配套家具费用：33350㎡X5000元/㎡=16675万元

12、项目财务成本：32016万元X2%=640万元

13、策划营销费用：32016万元X2%=640万元

14、贷款利息：40000万元X15%/年X3年=18000万元

15、上交税费（未考虑土地增值税）32016万元X11%=3521.8万元

16、不可预见费：32016万元 X3%=960万元

17、成本总计：74943.55万元

五、项目利润

32016—74943.55=-42927.55万元（其中一楼大厅6670㎡作为可用面积、产权属开发商未考虑产权出售，该部分产权只能按年10%的经营权收回成本，年收入为6670㎡X1.2万元/㎡X10%年收入=8004万元）

六、项目谈判要求

1、该土地出让年限至2050年12月5日，从今年计算仅有36年使用权，按照国土出让年限规定，旅游酒店用地出让年限为50年，卖方将土地年限补办至50年。

2、该土地转让的增值税按最低税率30%计算需交5千多万，如按最高60%计算，税金过亿元，按规定该税费应由卖方承担。

3、项目容积率过低，规模小，难以体现规模效益。

4、项目虽有原生态海岸线，但周边基础设施、交通缺乏，估计需三年后周边项目开发，基础设施，交通基本完善后才能实施开放。