住宅工程分户验收资料_住宅工程分户验收讲义
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附录B 住宅工程质量分户验收资料
B.1 概述
B.1.1 分户验收的意义
随着住房商品化的发展，百姓逐渐由过去居住公房变为自己花钱购房，因此工程质量直接关系到百姓利益。现在百姓维权意识提高，质量投诉较多，甚至群诉群访事件时有发生。平时不常被人们注意到的质量问题，在社会监督下显现出来了，并且百姓反映强烈。为了有效抑制质量问题的出现，北京市朝阳区建委率先推行住宅工程一户一验制度，取得了明显效果，并逐步向全国推广。河南省建设厅于2006年5月24日下发了《河南省建设厅关于印发〈河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》，决定在河南省范围内实行住宅工程质量分户验收，要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理、物业单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。
住宅工程质量分户验收制度的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场。最终达到抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。B.1.2 分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点
一、分户验收定义
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），依据国家和省工程质量标准、规范，对每一户及单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
二、分户验收与竣工验收的不同点
分户验收是以每户住宅作为一个子单位工程，组织专门验收。当该套住宅或规定的公共部分所包含的分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部分验收合格。而竣工验收是对单位工程，按照规定的验收条件、程序进行的验收。
三、分户检验批验收与分项工程检验批验收（简称批验收）不同点
（一）检验批划分的不同。分项工程检验批一般按楼层、施工段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽查数量相对整个工程较少。而分户验收检验批是以每户住宅或公共部分规定的检查范围划分一个检验批，所划分范围相对较小，抽查数量相对整个工程较多。
（二）检查内容的不同。批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容相对较多。而分户验收是在批验收的基础上，仅对涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。分户验收是检验批验收的补充，不能代替检验批验收。
（三）实测数量不同。分户检验批实测内容根据《住宅工程质量分户验收方案》（简称验收方案）确定检查部位、检查数量。检验批验收未对实测内容的具体检查部位、检查数量作详细规定。
（四）参加验收的人员不同。分户验收参加人员，比批验收参加人员增加了建设单位人员或物业单位人员。分户验收是由建设单位组织，而检验批验收是由 监理工程师组织。
（五）使用检查记录表格不同。分户验收记录表增加了建设单位和质量缺陷及整改结果一栏。并且对表头和表尾，作了相应改动。
四、分户验收与检验批验收相同点
分户验收与检验批验收共同依据国家施工质量验收规范，共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件，依照相同的检验批合格判定标准。B.1.3 分户验收组织
一、建设单位责任
建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否认真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括：
（一）组织施工单位编制分户验收方案。宜在结构工程施工之前，组织施工单位编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。
（二）组织施工、监理单位研究确定分户验收检验批项目及内容，组织、协调分户验收工作。
（三）组织施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
（四）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。公示内容：
1.保修范围和保修期限。
2.施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。3.物业公司名称、电话。
4.工程质量保修程序和处理时限。5.建设单位工程质量保修监督电话。
二、施工单位责任
（一）编制分户验收方案，主要内容有：
1.各方职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定，明确各方在分户验收工作中的职责。
2.成立工程项目分户验收领导小组，组织各专业分户验收小组确定验收人员，制定验收小组责任制度以及领导小组检查督促制度。
3.根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定该工程项目每户住宅和公共部位的分户验收检验批项目，以及检查内容和数量。
4.根据分户验收检验批项目分别绘制抽查点分布图，该图主要标注抽查的房间以及抽查的部位和抽查的项目，如果不同分户验收检验批项目能够在一张分布图上表示时宜尽量合并。
5.根据工程设计图纸和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法、主要尺寸等反应分户验收时需要的相关信息的户型设计做法表。
（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
（三）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
（四）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
（五）住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：
1.工程名称、竣工日期。
2.建设、设计、监理、施工单位全称。
3.建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。
三、监理单位责任
（一）验收施工单位编制的分户验收方案。
（二）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
（三）配备一定数量的具有相应资格的监理人员和检查验收工具。
（四）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收意见并签名。B.1.4 分户验收的条件
一、工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容。
二、所含（子）分部工程的质量验收合格。
三、工程质量控制资料完整。
四、有关安全和功能的检测资料完整。
在施工过程中进行的分户验收项目不受以上条件约束。B.1.5 分户验收评价
一、分户验收合格的评价
分户验收项目应符合本《指南》的规定，每一检查单元计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。
二、分户验收不合格的处理
（一）由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户验收，直至分户验收全部合格。
（二）当返工或处理确有困难，在满足安全使用要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户验收，建设单位应在《住宅工程质量分户验收表》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。B.1.6 房号的一般规定
一、单元编号
面向该工程楼梯洞口方向，从左至右，依次为1、2、3……
二、楼层号
以单位工程±0.000m为一层，向上依次计算，例如一层为01，依次类推。
三、户号
以从楼梯步行至该楼层转向平台（或门厅）站立的方向为准，从左至右，按顺时针方向计算，依次为1、2、3……
四、房间编号
以从入户门进入第一个房间为准，从其左手第一个房间计起，按顺时针方向旋转，依次为01、02、03……
五、实例
例如：该工程东西走向，共四个单元，一梯两户，楼梯间从该工程的北侧进入。其从东数第二个单元三层东户的房号为2031。
六、如施工过程中编制的房号与竣工后物业部门编制的房号不一致时，应向用户提供房号对应表，以便查询。B.1.7 分户验收测点的保留
凡可标识的分户验收测点位置应用不易褪识的标记加以标识并保留。B．1.8 分户验收表格
分户验收资料用表宜采用附表D的规定；附表D未规定的，可自行确定。
B.2 分户验收项目
B.2.1 楼地面、墙面和顶棚
一、现浇楼板裂缝
（一）质量要求：现浇楼板不应有可见的裂缝。
（二）检验方法：现浇楼板裂缝检查应在主体结构施工过程中进行目测检查。板面裂缝检查目测高度宜距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查。
（三）检查数量：自然间全数检查。
二、楼地面面层
（一）质量要求 1.整体面层
地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。
2.板块面层
面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。
3.竹、木面层
面层铺设应牢固；板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确，板面无翘曲，颜色均匀，图案清晰，面层平整度符合要求。
（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其他面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。
（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加
12中心处，每处面积约1m范围。初装饰工程卫生间不检查空鼓。
三、墙面
（一）质量要求 1.抹灰
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
2.饰面板（砖）
饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损；石材表面应无泛碱等污染。
3.涂饰
颜色、图案应符合设计要求；涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈；涂层与其他装修材料和设备衔接处应吻合，无交叉污染，界面应清晰。
（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。
（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处，即墙面两端加中
2间部位，每处面积约1m范围；当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处，均匀布点。初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。
四、顶棚
（一）质量要求：抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直，色泽均匀、无污染或明显色差。
（二）检验方法：抹灰空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量站立室内地面仰视目测检查，必要时结合尺量拉线检查。
（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。B.2.2 门窗质量
一、外窗台高度
（一）质量要求：外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。
（二）检验方法：尺量检查。
（三）检查数量：全数检查。
二、门窗开启性能
（一）质量要求：门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉门窗扇必须有防脱落措施，扇与框的搭接量符合设计或规范要求。
（二）检验方法：手扳、尺量和观察检查。
（三）检查数量：全数检查。
三、门窗密封性能
（一）质量要求：门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽。
（二）检验方法：手扳和观察检查。
（三）检查数量：全数检查。
四、外门窗的防、排水性能
（一）质量要求：外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔的门窗，排水 孔应通畅，位置及数量符合设计要求；窗台、窗楣等处粉刷的排水坡度不应小于2%，滴水线应内高外底，滴水槽的宽度和深度均不应小于10mm，窗台内外高差不应小于20mm。
（二）检验方法：淋水检查、观察检查。
（三）检查数量：全数检查。
（四）淋水试验方法
1.宜选择镀锌钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形（每2米设置不少于1个引水管或固定管）。
2.淋水管管径宜为15～20mm，距窗（墙）表面距离宜为100～150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度宜为30°左右，孔径4～5mm，孔间距100～150mm，水量为自来水正常水压下最大量或采用增压泵增压取水，确保在外窗（墙）表面形成水幕。
3.淋水1小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏情况。
五、门窗的玻璃安装
（一）质量要求：门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；安全玻璃的使用应符合相关规定；玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。
（二）检验方法：手扳和观察检查。
（三）检查数量：全数检查。B.2.3 栏杆、护栏质量
一、栏杆安装
（一）质量要求：栏杆安装必须牢固。
（二）检验方法：手扳检查。
（三）检查数量：全数检查。
二、栏杆高度、栏杆间距
（一）质量要求：栏杆高度必须满足设计要求。当设计无要求时，临空处栏杆净高，24m及其以下不应低于1.05m，24m以上不应低于1.10m。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。
（二）检验方法：尺量检查。
（三）检查数量：每片栏杆不少于一处。
三、防攀爬措施
（一）质量要求：栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。
（二）检验方法：观察检查。
（三）检查数量：全数检查。
四、栏杆用玻璃
（一）质量要求：栏杆用玻璃的使用应符合设计要求，并应符合下列规定：承受水平荷载的栏杆玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当栏杆一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。不承受水平荷载的栏杆玻璃应符合现行《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113的规定，且公称厚度不小于5mm的钢化玻璃，或公称厚度不小于6.38mm的夹层玻璃。
（二）检验方法：观察检查玻璃上的安全认证标识；尺量检查。
（三）检查数量：全数检查。
B.2.4 防水工程
一、屋面
（一）质量要求：屋面工程不应有渗漏和积水现象。
（二）检验方法：平屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后观察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；坡屋面采用淋水试验或雨后观察检查。
（三）检查数量：全数检查。
二、厨房、卫生间和阳台
（一）质量要求：排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。
（二）检验方法：卫生间采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采用泼水检查；当厨房有防水要求时采用蓄水检查。
（三）检查数量：全数检查。
三、外墙
（一）质量要求；外墙面不应有渗漏现象。
（二）检验方法：雨后或淋水后目测观察检查。
（三）检查数量：全数检查。B.2.5 室内主要空间尺寸
一、套内空间
（一）质量要求：房间内平行墙面之间净距偏差值控制在±20mm以内，极差值控制在±30mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在±20mm以内，极差值控制在±30mm以内。非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差控制在±20mm以内。
（二）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处。
（三）检查数量：自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户验收小组自行确定；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。有坡度的房间不测室内净高。
二、公共部分
（一）质量要求：走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。
（二）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。
（三）检查数量：走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点。B.2.6 建筑给排水工程
一、管道、配件安装
（一）质量要求：管道、配件安装固定牢固，支、吊架间距符合施工质量验收规范要求；管道安装坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、穿墙的套管安装符合设计或施工质量验收规范要求；给水暗埋管道标识清楚；给水口位置符合设计要求。
（二）检验方法：安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查； 管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；套管目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查；给水口位置目测观察检查。
（三）检查数量：全数检查。
二、地漏、存水弯
（一）质量要求：地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不小于50mm。
（二）检验方法：地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。
（三）检查数量：全数检查。
三、管道系统功能
（一）质量要求：管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通，不堵塞。
（二）检验方法：系统通水后目测观察检查。
（三）检查数量：全数检查。B.2.7 建筑电气工程
一、线路敷设
（一）质量要求：（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求。
（二）检验方法：打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（三）检查数量：配电箱内进出导线全数检查。
二、配电箱（强弱电）安装
（一）质量要求：箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。
（二）检验方法：电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。
（三）检查数量：配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开、关动作不少于2次。
三、灯具安装
（一）质量要求：距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。
（二）检验方法：接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。
（三）检查数量：全数检查。
四、开关、插座、弱电终端设备安装
（一）质量要求：开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其他插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置符合设计要求。
（二）检验方法：开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端设备位置目测观察检查。
（三）检查数量：开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端设备位置全数检查。
五、等电位联结
（一）质量要求：等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量验收规范要求。
（二）检验方法：目测观察检查。
（三）检查数量：全数检查。B.2.8 其他
一、厨房、卫生间通风
（一）质量要求：厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风装置的位置和条件，且应符合设计要求；当采用竖向通风道时，应有防止支管回流和竖井泄漏的措施，且应符合设计要求。
（二）检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（三）检查数量：全数检查。
二、空调工程
（一）质量要求：空调室外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应预留，并应符合设计要求，且无渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放，并应符合设计要求。
（二）检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（三）检查数量：全数检查。
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