房地产开发经营管理1422_房地产开发经营管理

2020-02-27 其他范文下载本文

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一、名词解释

1.房地产投资:是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

2.市场定位:是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象传递给目指标。的必要性

15、房地产市场调查的内13个人住房抵押贷款:是A房地产市场失灵B住房容有哪些指借款人以本人名下的房问题和住房保障C宏观经A国内外市场环境调查产抵押，向贷款人申请用济周期循环D房地产价B市场需求容量调查 C消于个人合法合规用途的人格剧烈波动 E房地产市场费者和消费者行为调查D民币担保贷款。非均衡竞争情况调查E市场营

二、简答题 8、房地产开发程序的建销因素调查 1、房地产投资风险包括设阶段的工作包括哪六个

三、论述题哪些风险环节A质量控制B进度控请结合实际分析“房地产A房地产投资的系统风制C成本控制D合同管理泡沫”的成因及“过度开险：通货膨胀风险、市场E安全管理 F竣工验收发”的诱因供求风险、周期风险、变9、房地产市场特性与功A房地产泡沫的成因，主现风险、利率风能包括哪些A房地产市场要有三个方面：险、政策风险、政治风险、特性：市场供给的垄断性、1）土地的有限性和稀缺性标客户，是该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

3.房地产资产市场:房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

4.盈亏平衡分析:是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。

5.土地一级开发:是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。

6.敏感性分析:是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

7.房地产抵押贷款:是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。8.房地产投资信托基金:是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。9.房地产开发投资:是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。

10清偿能力指标:是考察项目计算期内偿债能力的指标。

11房地产市场:是指从事房地产交易活动的场所。12速动比率:是反映项目快速偿付流动负债能力的或然损失风险 B房地产投资的个别风险：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险机会成本风险、时间风险、持有期风险 2、房地产开发的步骤与阶段 A房地产开发的步骤：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理阶段：1.投资机会选择与决策分析阶段2.前期工作阶段3.建设阶段4.租售阶段3、房地产市场的参与者包括哪些 A土地所有者或当前土地使用者B开发商C政府及政府机构D金融机构E建筑承包商F专业顾问 G消费者或买家 4、房地产开发投资中的专业顾问主要包括那些 A建筑师 B工程师 C会计师 D造价工程师或经济师E房地产估价师及房地产经纪人F律师 5、房地产投资分类 A按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资 B按经济活动类型划分：从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资C按物业类型划分：居住物业投资、商业物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资 6、开发商对目标市场的选择一般有哪几种模式A市场集中化B选择专业化C产品专业化D市场专业化E全面覆盖F大量定制 7、政府干预房地产市场市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、房地产价格与区位密切相关、存在广泛的经济外部性、市场信息的不对称性B房地产市场功能：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应供给条件的变化 10工程招标的类型与程序 A招标类型：公开招标、邀请招标 B招标程序：申请招标、编制招标文件、编制招标工程标底、确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函、投标人资格审查、招标工程交底及答疑、开标、评标和决标、签订合同

11、房地产投资有哪些特点特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资（长期性）、需要适时的更新改造投资（适应性）、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（投资价值不确定性）、变现性差、易受政策影响（政策影响性）、依赖专业管理（专业管理依赖性）、存在效益外溢和转移（相互影响性）。

12、影响消费者购买行为的主要因素 A社会文化因素B个人因素C心理因素 13、房地产间接投资包括哪些A投资房地产企业股票或债券B投资房地产投资信托基金C购买住房抵押支持证券 14政府宏观调控房地产市场的手段有哪些

（一）土地供应政策

（二）金融政策

（三）住房政策

（四）城市规划

（五）地价政策

（六）税收政策

（七）租金控制

是房地产泡沫产生的基础。2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。3）金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。B过度开发的诱因主要有三个方面，即：（1）开发商对市场预测的偏差。（2）开发商之间的博弈和非理性行为。（3）开发资金的易得性。

2、开发商如何分析竞争对手当市场差不多已经被瓜分完毕时,企业的发展在很大程度上要依靠从竞争对手那里夺取地盘,为此企业必须定制自身的发展战略、了解客户、了解竞争对手，才能取得竞争优势，在市场商战中获胜。

（一）识别竞争者