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新《合同法》将对购房产生六大影响

1999年5月25日 中国经济时报

过去，由于缺乏《合同法》的保护，在购房过程中经常导致纠纷发生。将于今年10月1日实施的新《合同法》为解决纠纷确立了充分的法律依据。新《合同法》对个人购房将会产生什么样的影响?北京亿中律师事务所周宇峰律师认为，它将在六个基本的方面减少购房合同纠纷。

(1)向“不平等条约”说不

购房时签订的认购书属于格式合同，其中的格式条款是开发商未与购房者协商，为重复使用而预先拟定好的。

周宇峰说，认购书一般参照主管部门制订的公平的示范文本，但在具体实施时，开发商往往一厢情愿地添加补充条款，目的是给自己卸包袱，把责任推给购房者，认购书成了“不平等条约”。一旦购房者因格式合同受到侵害，诉至法院时也大多因合同生效而败下阵来。而当初，购房者可能根本不理解条款或是忍气吞声签订的。

“有了新《合同法》就无后顾之忧了。”周宇峰说，新《合同法》对格式条款作出了种种限制：制定条款须遵循公平原则；对重要条款有提示和说明的义务；某些免除自己主要义务，排除对方主要权利的免责条款无效；如果格式条款有两个或两个以上的理解方法，将使用对消费者有利的解释。

新《合同法》实施后，开发商再也不能居高临下，利用格式合同“损人利己”。即维护了公平，又保护了购房者的合法权益。

(2)事故免责条款无效

新《合同法》规定某些免责格式条款无效，有力地保护了弱者的合法权益。但在现实中，经常出现双方协商约定的如免除开发商因工程质量问题而造成对方人身伤害或财产损失责任的条款。那么，购房者喜迁新居后万一发生事故，开发商是不是凭双方约定的免责条款可以逃脱惩罚呢？

按现行合同法判决，开发商可能成为漏网之鱼，因为没有这类免责条款无效的规定。周宇峰说，新《合同法》实施后，开发商就没有挡箭牌了。新《合同法》第53条规定，造成对方人身伤害及因故意或重大过失造成对方财产损失的，免责条款无效。

现实中，购房者一般都处在被动地位，开发商往往乘人之危，得寸进尺，讨价

还价，购房者不情愿地作出让步与承诺，约定免责条款，这样做显失公平。而新规定在保护消费者方面则表现得更直接，更强烈了。

(3)不用怕“定金陷阱”了

定金本是表达购房者履行合同的诚意而作出的经济担保。然而，却被某些开发商利用，巧设陷阱，伺机获利。

按北京房地产交易领域的习惯作法，签订认购书时，购房者要先交定金。但某些开发商在回付票据时动手脚，项目填写成“购房预付款”，偷梁换柱，改变了定金性质。日后，房价上涨，开发商见利忘义，把房子又卖给别人，出现违约纠纷时，购房者引用《担保法》有关条文，要求开发商双倍返还定金，开发商一口咬定收的是预付房款，有原据为证。至此，法律无法主持公道，购房者有口难言。按法规，预付房款不能双倍返还，购房者只能讨回定金，违约金及利息等。

周宇峰介绍，新《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人若就某些内容约定不清，而且无法达成补充协议时，可按合同有关条款与交易习惯确定。将来，任凭开发商“机关算尽”，按交易习惯确定，这个哑巴亏购房者是不会再吃了。

(4)无信誉者无后路

开发商有时也会遇上头痛事，如分期付款的购房者突然不履行付款义务，并久拖不还。按现行合同法，开发商只有两种无奈的选择：要么等房款全部期满时追讨未付房款总额和利息；要么起诉追究到期未付的那部分房款，而未到期的房款，法律鞭长莫及，无权追究。

“信誉是规范化市场体系的基础。”周宇峰说，购房者言而无信，还得开发商追着讨，或一点一点地等房款，也不符合市场的公平准则。新《合同法》对无信用的人提出了警告，第167条的规定意味着购房者若未支付到期房款余额达到全部房款的五分之一时，开发商可以要求对方支付全部房款或解除合同。

假若购房者执迷不悟，解除了合同，按第167条规定，还得交上房屋使用费，方可拍屁股走人。

(5)违约先后不同罚

案例：孙先生与开发商约定分期付款，6个月后，工程完工30％交付第一笔房款；18个月后，工程完工70％交付第二笔房款，剩余房款交房时付齐。当18个月后孙先生要付第二笔款时，因工程只完工50％，孙先生拒绝履行付款义务，开发商起诉孙先生违约，而孙先生强调开发商没有达到完工70％违约在前。公说公有理，婆说婆有理，法院无法可依，只好判定双方均没履行到期义务，各打五十大板了事。

“这对孙先生极不公平”，周宇峰说，开发商没有履行到期完工70％的义务

在先，孙先生出于自我保护，才停止履行付款义务在后，这是因果关系。“人若犯我，我必犯人”。孙先生何罪之有？

新《合同法》将为孙先生伸冤。其中第67条规定了当事人互负债务，有先后履行顺序时，先履行一方未履行时，后履行一方有权拒绝其履行要求。周宇峰说，“后履行抗辩权”的增加，将使法律变得更加公平。

(6)直接面对委托人

有时会发生这样可笑而又确实存在的案子：甲想买房却不具备相关条件，便委托乙，借用乙的户口、身份证、资信等作为委托证明、抵押，购买了房子。但后来甲中止履行合同规定的义务，不再付房款。官司打到法院，按现行合同法，开发商只能起诉乙，再由乙追究甲，就像玩游戏。

周宇峰说，遇上这样的案子，让人又累又烦，徒增环节，很简单的事，让法律给弄复杂了。新《合同法》注意到了这个笨拙的程序，为减少不必要的工作，按第402条规定，因乙是显名代理，并且没有越出甲的授权范围，订立的合同直接约束了委托人甲与开发商，也就是说，解放了受托人乙，开发商可以直接向委托人算帐了。

周律师说，这六方面只不过是对购房最显而易见的影响。在未来的司法实践中，新《合同法》公平自由、诚实信用的原则将会越来越多地凸现出来。