中海地产股份有限公司_中海地产集团有限公司

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中海地产

中海地产全称是：中海地产集团有限公司，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业——中国海外发展有限公司1992年即在香港上市（香港联合交易所代码: 0688），曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。

2008年之前，中海采取的是“总部—分公司”的两级管理模式。2008年以后，中海地产开始实施区域管理制，将全国市场划分为华北区、华东区、华南区、西北区等几大重要区域，区域公司得到总部较大的放权，类似于万科的区域化布局。

而从2013年年底开始，中海地产舍弃已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，由区域管理模式转为总部集权的垂直管理模式，分别成立了销售公司、工程公司和地产运营公司，三家公司各司其职，由总部直辖。

原中海地产将只负责前期拿地、报建、融资等工作。而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。

地区公司（以成都公司为例）内部管理架构

一、中海地产合约管理模式与实践

（一）、通行的合约管理模式及种类 1.合约管理原则 2.合约管理主控部门

3.合约管理制度（1）合约部构架

（2）合约人员素质

（二）、中海地产合约管理模式 1.承判商管理程序

2.工程招标分判程序

3.物资采购分判程序

4.工程议标、定价规则

5.合约管理工作程序

6.工程签证管理程序

（三）、中海地产成本管理模式 1.目的构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态管理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提高公司的竞争能力。2.范围

指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费用、销售费用、管理费用、利息、税金等； 3.成本管理体系

4.成本管理分工

 地产集团投资管理部：负责土地相关费用的管理  地产集团规划设计中心：负责勘察设计相关费用的管理  地产集团营销策划中心：负责营销相关费用的管理  地产集团财务资金部：负责利息费用的管理

 地产集团发展管理部：负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理

 地区公司财务部：负责统领本公司的成本管理工作，负责提出各节点成本控制指标

 地区公司合约部：编制各个阶段的建设成本控制目标，并根据批复指标具体实施、反馈各节点成本执行情况 5.目标成本的确定原则

目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定的基准利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。6.成本管理流程（1）可研阶段

a.成本控制实施条件：完成土地吸纳后10个工作日。b.成本控制工作内容：《建安成本目标控制表》（2）市场定位阶段

a.成本控制实施条件：总部批复定为报告后15个工作日。b.成本控制工作内容：《建安成本目标控制表》（3）规划设计阶段

a.成本控制实施条件：初步设计完成后15个工作日。b.成本控制工作内容：《建安成本目标控制表》（4）施工阶段 a.成本控制实施条件，大致分为3个阶段：主体工程开工、主体结构封顶、竣工验收后15个工作日。b.成本控制工作内容：《建安成本预测明细表》（5）后评估阶段

a.实施条件：项目完工后6个月内

b.工作内容：围绕历次成本控制目标的变化加以分析，重点分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制目标的差异原因，总结经验教训，形成专题报告，并组织相关人员学习，不断提高专业能力与管理水平。

二、中海地产绩效管理与绩效考核

（一）、人力资源管理与绩效管理 1.人力资源是组织的核心 2.人力资源管理是获取竞争优势的工具

3.绩效管理是人力资源里的核心之一

4.绩效考核是绩效管理的关键环节

5.绩效管理的基本流程

a.绩效计划

b.绩效实施

c.绩效考核

d.绩效反馈与面谈

绩效考核完成之后，管理人员还需要与员工进行一次或多次交谈。

通过交谈，使员工了解主管对自己的期望，了解自己的绩效，认识自己有待改进的方面；使主管清楚员工在完成绩效目标中遇到的困难以及如何指导。e.绩效改进和导入

随着员工能力的不断提高，绩效也需不断改进和发展。绩效导入就是根据绩效考核的结果分析来对员工进行量身定制的培训。

培训可以及时弥补员工能力的短处，对组织。对员工都是有利的。

f.绩效考核结果的用途  用于招聘和选拔员工  用于职位的调整

 作为员工选拔与培训的标准  用于薪酬的分配和调整  用于制定绩效改进计划  用于正确制定绩效改进计划  用于正确处理员工内部关系  用于人力资源战略规划

（二）、绩效考核的基本问题 1.绩效与绩效考核

2.绩效考核的内容

3.各级经理与人力资源管理部门的作用

4.绩效考核的重要性

5.绩效考核的障碍与对策

6.组织文化对考核的影响

（三）、绩效考核的标准与方法 1.建立绩效考核体系

2.绩效考核的标准

3.绩效考核方法的分类

4.绩效考核方法的选择

5.绩效考核的主要方法

（四）、非系统的绩效考核 1.员工个体绩效考核系统的设计

2.360。绩效考核方法

3.评估中偏见的克服

4.制定改进绩效改进计划

（五）、相关报酬与激励问题简述 1.报酬系统与薪酬体系

（1）报酬系统与薪酬体系的构成（2）典型工资类型及特征

2.激励之公平理论