MBA商法作业——物权案例纠纷_商法作业案例分析
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1、物权案例纠纷
原告：A市竹山服务公司
法定代表人：戴XX，该公司经理
诉讼代理人：龚XX，A市昌江区XX律师事务所律师
被告：黄四妹、王荣贵
诉讼代理人：杜XX，A市涉外律师事务所律师
原告称：A市中山北路221号房屋（面积约60平方米，楼上楼下面积相同，各约30平方米）属A市竹山服务公司的公司财产，该房屋楼上部分（约30平方米）于1999年由公司分配给公司职工王荣贵居住，用于解决其在公司工作期间没有住所的困难，双方签订了一份短期租赁合约，约定王荣贵每月向公司象征性的交纳50元作为房屋租金，房屋暂由其居住。楼下部分则一直空置，到了2003年公司准备将该套房屋楼下部分交由公司另一职工作为店面营业，但遭到了被告王荣贵及其妻子黄四妹的坚决阻挠，被告二人坚持不让他人入住，公司在与其协商后，决定由王荣贵和黄四妹将楼下30平方米也予以承租，每月向公司交纳租金500元，双方也签订了房屋租赁的协议，但也同时约定公司有权随时将房屋收回。2007年公司准备将该套房屋出售用于偿还公司贷款，2007年5月10日，公司与A市XX贸易有限公司签订协议，将该套房屋以22万元的价格出售，5月15日，公司通知被告王荣贵和黄四妹要求其迁出，被被告拒绝，现请求法院判令房屋属本公司所有，要求承租人王荣贵和黄四妹迁出该套房屋。1
被告称：房屋系自己向原告承租，双方签订了合法的承租协议，在承租期间，租金按月交纳，从无拖欠。在承租楼下房屋作为营业住房时，虽然并未写入房屋租赁协议，但公司经理戴XX口头答应，房屋租赁给自己15年，当时在场的职工常X、李X均可以作证，2007年公司强制要求自己迁出，既不满15年的租赁期限，也没有对自己因为营业在住房内购置的空调、桌椅等营业设备给予相应的补偿，现请求法院判令租赁合同继续有效，自己可以合法继续租赁该套房屋。双方提交的证据包括：
1、原被告双方在1999年签订的房屋租赁合约（楼上部分）
2、原被告双方在2003年签订的房屋承租协议（楼下部分）
3、原告在2007年与A市XX贸易公司签订的购房协议
4、被告提供的职工常X、李X的证词
5、被告提供的住房内购置营业设备的发票和收据
问：该案件会如何判决？房屋最后应归属谁所有？
一、楼上房屋
楼上房屋租赁合同应视楼上租赁合同到2007年是否租期届满而定，分为以下两种情况：
1、在2007年时，租赁期限已届满，原租赁合同仍有效，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，即应判决竹山公司可以解除租赁合同，并在一定合理期限内通知被告搬出。
2、在2007年时，仍在租赁期限的，则按照买卖不破租赁的原则，原租赁合同仍然有效，应由新产权人**贸易公司与被告协商租赁事宜。
注：原承租人在同等条件下享有优先购买权。
二、楼下房屋
1、应判决竹山公司有权要求被告搬出楼下房屋。具体原因如下：
1）租赁合同中明确写明竹山公司有权随时将房屋收回，该合同有效，是双方真实意思表示，即被告有权随时要求被告搬出，被告也接受。
2）被告虽提供了有关证词，并说明竹山公司经理口头允诺的事项，但该口头允诺事项并不能代表竹山公司，并不能成为约束竹山公司的法律行为，经理允诺在法律上不能代表竹山公司成为生效的法律行为。因此只能按照原协议执行。
2、楼下房屋内购置的各类设施的赔偿则应视原楼下租赁合同的具体约定而定。
1）若原合同有在退租时对各类设施予以赔偿的条款，则从其约定，由竹山公司按合同约定予以赔偿。
2）若原合同没有对各类设施予以赔偿的条款，则被告应予以回复原状，自行承担损失，搬出房屋。
三、若竹山公司拥有所售房屋所有权证书，则其与**贸易公司签订的买卖合同有效。
四、房屋归谁所有
根据法律规定，房屋产权人以产权证书等级的所有人为准。
1、若祖山公司拥有所售房屋所有权证书，则竹山公司为所有人。
2、若竹山公司将房屋出售，**贸易公司已办理完毕房屋过户手续，则房屋所有人为**贸易公司。
2、代理权纠纷
原告：安徽宣德投资发展有限公司
法定代表人：吴某，该公司董事长
诉讼代理人：朱某，安徽中天恒律师事务所律师
被告：上海天石投资管理有限公司
法定代表人：陈某，该公司总经理
诉讼代理人：刘某，上海征途律师事务所律师
原告称：2009年7月20日，原告安徽宣德投资发展有限公司与被告上海天石投资管理有限公司签订了一份《全案营销代理合同》，约定由被告独家代理原告所开发建设的“蓝色华庭”项目全部物业的营销工作，包括全案营销策划和销售代理。被告方的义务为负责项目的策划定位、营销推广、销售组织、销售培训、销售控制等工作，但所有相关营销方案、销售价格、合同样板等内容均需获得原告方的批准确认后方可执行。项目开盘前，被告向原告提供《市场调研报告》、《项
目定位建议报告》、《项目VI体系设计及应用方案》、《项目宣传推广计划》、《项目开盘计划》，在项目销售过程中，被告负责签订售房协议，在售房完成后，由原告按照约定比例向被告支付代理营销的费用。2009年10月，被告即开始房屋的销售工作，但在销售工作期间，在未获得原告许可批准的前提下，被告擅自修改了“蓝色华庭”项目1-5栋的营销价格，约定给购买1-5栋房屋的购房者给予九折优惠，严重损害了原告方的利益。现请求法院判令被告赔偿原告的售房款损失及其相关费用。
被告称：自己将1-5栋房屋的销售价格进行修改也是为了更好的进行项目的营销工作，且在进行销售工作前，自己曾就销售优惠的工作发函给原告公司的营销部门，但未获得任何回音。此外，在销售出的房屋中，有若干套都存在不同程度的质量问题，现多套房屋的购房者都找到被告公司要求承担修缮、赔偿等问题，自己也曾告知这些购房者让他们去找原告方，即房屋开发方，但购房者仍坚持要被告方承担赔偿责任。
双方提交的证据包括：
1、原被告双方签订的营销代理合同
2、被告方就销售优惠问题向原告方的发函
3、被告向原告出具的各项营销代理的方案
4、房屋质量存在问题的证人证言
问：因营销价格优惠给原告方造成的损失应由谁来负责？如房屋确实出现质量问题，购房者的损失可以向谁要求索赔？
1、营销价格优惠损失应由谁来负责？
原合同约定，销售价格需获得原告的批准确认后方可执行，但被告提交的价格方案并未取得原告的批准确认，被告超出代理范围行使代理权，因此给原告造成损失的，应由被告承担。
但如果原合同同时约定，被告提交价格方案，原告一直未回应视为认可销售价格的，则该价格优惠损失由原告承担。
房屋质量问题不能是营销优惠损失的借口，是两个不同的法律关系，房屋质量并不能掩盖被告擅自决定销售价格，超出代理权限范围的违约行为。
2、房屋质量出现问题应向房屋开发商索赔。
因为开发商是土地使用权人，是房屋质量的责任人，房屋质量出现问题，理应由开发商承担质量责任，并可以根据售房合同的约定要求开发商承担相应的违约责任。房屋开发商对业主进行赔偿后，可以向建筑房屋的总承包人提出索赔，因为总承包人应对房屋建筑质量向开发商承担责任，所以开发商可以依据总承包合同，向总承包人索赔。
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