物业装修管理_物业装饰装修管理
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物业装修管理
周定福主讲
一、物业装修管理的基本概念
二、物业装修管理的基本内容
三、物业装修管理中的难点
四、物业装修管理如何规避责任
五、对装饰装修违规现象的处理
一、物业装修管理的基本概念
（一）什么是物业装修
即住宅室内装饰装修，是指业主或物业使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶面、门、窗、给排水、强弱电等进行装修处理的活动和过程。
二）什么是物业装修管理
是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受房屋开发商或全体业主委托，对物业管辖范围内的业主或使用人住宅室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。
（三）物业装修管理的目的和意义
规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；防止新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用；最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。
维护建筑原创设计的元素和风貌，维护城市建筑环境品质。维护小区正常生活、学习、工作秩序，营造小区安定、团结、和谐氛围。
维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。
（四）物业装修管理具有那些特点
具有以下四大特点：
一、阶段性强
二、政策性强
三、专业性强
四、目的性强
（五）物业装修管理的性质
物业装修管理具有以下性质
一、是管理，而非服务；
二、是施工行为管理，而非工程质量管理；
三、已不是个人行为，也不是企业行为，而是一种社会行为；
四、是预防性管理。
（六）物业装修的安全管理
一、墨菲定理：（爱德华·墨菲，美国空军上尉工程师）
（一）只要存在发生事故的原因，事故就一定会发生。
（二）任何事故都是可以避免的。
二、海恩法则：（帕布斯·海恩，德国飞机涡轮发动机的发明者）
任何一次严重事故都是有征兆的，每个事故征兆背后，有300次左右的事故苗头，以及上千个事故隐患。
三、6西格玛理论：（摩托罗拉公司的比尔·史密斯于1986年提出）
1西格玛＝690000次失误／百万次操作（69％）
2西格玛＝308000次失误／百万次操作（30.8％）
3西格玛＝66800次失误／百万次操作（6.68％）
4西格玛＝6210次失误／百万次操作（0.62％）
5西格玛＝230次失误／百万次操作（0.02％）
6西格玛＝3.4次失误／百万次操作（0.0034％）
二、物业装修管理的基本内容
（一）装修申报与方案审核
（二）告知和督导义务
（三）房屋外观的管理
（四）主体结构的管理
（五）房屋防水施工的管理
（六）房屋配套设施的管理
（七）商业门面装修管理
（八）物业装修验收管理
（一）装修申报与方案审核
1.装修申报时应注意的问题
（1）产权人相关证明文件；
（2）非业主需持租赁合同和授权书；
（3）业主委托的装饰公司，必须提供工商营业执照和资质证书复印件，并加盖鲜章；
（4）装饰公司施工负责人，必须出示本人身份证；
（5）业主自己装应出具装饰装修担保书证明书；
（6）装饰公司应提供装修设计图（平面布置图、立面图、水电施工图）。
2.装修审核时应注意的问题
（1）详细审核装修设计图纸；
（2）对图纸中违反规定（特别是私拆滥改）的地方予以圈注的说明；
（3）对有关违规的地方应当面向业主和装修施工负责人解释和说明；
（4）对有关特别的事项，应告知业主予以注意，必要时要求业主书面承诺；
（5）装修施工负责人应在审核后的图上签字确认；
（6）应将小区装修管理的相关规定和办法以书面形式交与装修办理人员，并在装修申请表上签收。
（二）告知和督导义务
（1）相关规定及管理办法；
（2）装饰公司及施工人员情况；
（3）禁止行为和相关的注意事项；
（4）全员参与、全过程的监督和管理；
（5）装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患；
（6）及时纠正和处理装修施工中的违规行为；
（7）巡视检查中发现的问题和隐患，应及时的跟进和处理；
（8）对业主的求助，应亲临施工现场予以帮助和督导；
（9）在专业技术和施工工艺上为业主作一定的支撑和指导。
（三）房屋外观的管理
1.目的和意义：
（1）物业管理形象；
（2）物业管理品质；
（3）维护建筑原创元素；
（4）建筑是城市文明的重要标致。
建筑外观的界定：
相对于建筑室内的外露可视部分，包括建筑物采光井立面部分，都是房屋的外观。乱搭乱建的界定：
凡原设计没有的，未经规划许可，后附加的建筑物和构筑物，包括改变原建筑局部的结构形式和附属设施，都是乱搭乱建行为。
2.禁止行为和注意事项：
（1）不得改动或改变（破坏）外观的形式和颜色；
（2）不得附加或搭建原计没有的建筑物和构筑物；
（3）不得随意在外墙上开孔凿洞；
（4）户外设施安装必须符合小区统一管理规定和要求；
（5）严禁封闭生活阳台。
（四）主体结构的管理
1.目的和意义：
（1）维护结构安全和居住安全；
（2）实现物业的保质和增质；
（3）延长物业使用寿命
2.禁止行为和注意事项：
（1）擅自改变物业使用性质；
（2）擅自改建、重建建筑物；
（3）擅自搭建建筑物、构筑物；
案例一:
这个“空中楼阁”在南岸区青龙路一欧式风格的小区内，32层楼高的尖形屋顶竟搭建起一个近20平米的阳台。除了惊叹，被业主戏称为“重庆最牛阳台”、“重庆第九奇迹建筑”。在规划部门的干涉下，08年9月25日被拆除。
案例二:
北部新区金渝大道某小区内，三年多来，200多底层业主陆续掘地3米违规修建地下室，让楼上业主担惊受怕。重庆市人大常委会20日正在审议的《重庆市城乡规划条例（草案）》专门强调了对地下空间的规划管理。责令停止建设、限期恢复原状，并按违法建筑面积处房屋楼面价格100％的罚款处罚。
案例三:
5月22日，北部新区管委会下达通告，要求正在开挖的地下室和搭建地面以上的违法建筑，必须立即停止；在公告发布之日，15日内自行纠正，免于处罚；已建成的，30日内自行拆除，免于处罚；顶风违法，拒不执行的，将进行强拆，并从重处罚。
（4）破坏房屋的主体结构、承重结构和基础；
（5）严禁增加非承重楼面载荷；
（6）严禁拆除连接厨房与生活阳台之间的隔墙和门；
（7）严禁拆除连接厨房与饭厅之间的隔墙和门；
（8）严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；
（9）严禁改动房屋结构（建筑主体、承重结构和基础）
（10）严禁凿打与相邻户毗连的共用墙。
案例一:
2009年6月20日晚6时20分，上海青浦区夏阳街道一居民楼发生煤气爆炸。事故致使8人不同程度受伤，小区36户居民房屋受损，60多人被迁出。
案例二:
2009年10月22日5 时10分左右，合肥市柏景湾一居民楼发生煤气爆炸，冲击波造成周边部分住户玻璃破损，除该户户主韩某受伤外，无其他人员伤亡。
案例三:
2009年11月20日17时55分，河南省濮阳市清华苑居民小区一楼栋发生煤气爆炸事故，爆炸致使5 人死亡，同时，造成一至三楼通体坍塌。
案例四:
2011年3月28日，上海浦东新区周浦镇一居民小区发生煤气爆炸，所幸无人员伤亡。案例五:
2011年4月11日8时27分。北京市朝阳区和平街一居民楼发生煤气爆炸，致使4人死亡，1人受伤。
案例六:
2011年4月11日14时08分，新疆乌鲁木齐一居民楼房发生煤气爆炸。致使 9 人受伤，房屋严重受损。
案例七:
2011年10月25日凌晨1点多钟至下13:40，杭州市，建国北路东园街树园小区15 幢55号103室和德胜路488号202室，12小时内接连发重两起煤气爆炸，多人受伤，其中一对夫妇仍未脱离生命危险。
案例八:
2011年11月14日，凌晨7点30分左右，西安市科创路与太白路十字西南角的嘉天国际大厦门面房发生爆炸。至少造成9人死亡，37人受伤。
（五）房屋防水施工的管理
1.目的和意义：
（1）维护业主正常生活秩序；
（2）避免相邻业主产生矛盾；
（3）避免配套设施设备遭受浸害；
（4）避免给相互业主造成经济损失。
2.禁止行为和注意事项：
（1）厨房、卫生间未经过闭水试验严禁回填；
（2）防水应做在结构层上；
（3）严禁只在回填层上作防水处理；
（4）对原防水层被损坏的部位应按规范的工艺的要求进行修补。
（六）房屋配套设施的管理
1.目的和意义：
（1）保障配套设施设备免遭破坏；
（2）保障配套设施设备的正常运行和使用。
2.禁止行为和注意事项：
（1）严禁给水管暗敷在非防水地面；
（2）给水管道未压力试验，严禁封闭和隐埋；
（3）排水管道未冲水试验，严禁回填隐埋；
（4）室内外落水主立管，严禁装饰包裹处理；
（5）严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内；
（6）严禁擅自移动和改变可视电话、红外线监视器和煤气报警器位；
（7）严禁移动厨房排烟管道预留孔置（高度和方向）；
（8）严禁将燃气热水器排气管接入烟道内；
（9）天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹；
（10）严禁拆除室内的阳光窗防护栏；
（11）入户给水管应加设总阀；
（七）商业门面装修管理
管理重点
一、必须取得消防主管部门的施工许可证；方可进行装修申请审核登记。
注意事项：
（1）不得擅自改动消防设备设施；
（2）不得封闭和堵塞消防通道；
二、物业功能定位必须符合商业形态要求及环卫部门相关规定。
注意事项：
（一）烟道及油烟排放；
（二）噪声控制；
（三）排水控制；
三、商铺门面外观装修与设置必须符合市政、工商部门相关规定。
注意事项：
（一）外观：除已被大众熟悉的大型连锁店企业，品牌代理机构、加盟企业外，一般店面外观装修及招牌均不得改变原建筑的外立面。
（二）店招：一店一招，一个单位一个招牌，不能乱设，不能加设电子显示屏。
（三）招牌名称不能低俗，材质应高档，制作应精致，且具有艺术性，尽可能与原建筑风格相协调。
具体详见《重庆市城区招牌标识管理规定（试行）》和《重庆市临时户外广告管理办法》。
（八）物业装修验收管理
1.目的和意义：
（1）保证环境及外观的整洁和统一；
（2）保证房屋及设施合理和规范的使用；
（3）保证房屋的居住安全，消除施工隐患。
2.验收中应注意的问题
（1）装修竣工验收是施工行为和安全隐患验收；
（2）装修施工有无违规行为和安全隐患现象；
（3）装修内容是否与申报审核内容相一致；
（4）装修方案变更，其变更是否符合相关规定，是否存在安全隐患；
（5）对共有设施的装修处理是否满足物业维护管理要求。
三、物业装修管理中的难点
（一）开发商售房时的承诺
（二）开发商的关系户
（三）有社会背景的业主
（四）物业意识淡薄的业主
（五）政策空白
四、物业装修管理如何规避责任
（一）认真履行告知义务
必须将《房屋装修禁止行为和注意事项》和《装修施工管理规定》告知业主和装修施工人员。
（二）依法依约的管理
必须签订《装饰装修管理服务协议》，并依据政府有关部门的规定和小区《管理规约》进行管理。
（三）坚守管理职责
必须认真履行管理职责和义务，严格做到违规必禁、违规必查、违规必究。
（四）完善相关记录及档案管理
装修申报审核表、巡视检查记录表，整改通知书、重五装修问题跟踪记录表、承诺书、竣工验收表及装修资料档案管理。
（五）不得混淆管理范围
必须清楚物业装修管理的范围和性质，必须清楚物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理，装修验收只是行为验收而非质量验收。
（六）不可参与装修业务的推荐和介绍
不得强制性的向业主推荐和介绍装修公司和推销装修材料。
（七）不得无原则的干预业主装修事务
不得无故的对业主或装修施工人员进行管、卡、压，或进行与物业装修管理无关的活动。
五、对装饰装修违规现象的处理
（一）对违反《房屋装修禁止行为和注意事项》的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，情节严重的责令其立即停止施工。造成严重后果的，责令其消除影响、恢复原貌、赔偿；
（二）对违反《装饰装修管理服务协议》的装饰装修企业或个人，应当面给予指正，情节严重的给予口头警告或书面警告，造成严重后果的应依约追究其责任；
（三）对限期内不予整改的，物业公司可拒绝施工人员进入小区，或对其进行强制性限制施工。
（四）对有乱搭乱建、私拆滥改行为，不听劝告的，以影像资料加文字说明，上报辖区规划部门；
（五）对有破坏房屋基础、结构、居住安全行为，不听劝告的，以影像资料加文字说明，上报辖区建管部门；
（六）对有侵占共用部位、改变物业使用性质行为，不听劝告的，以影像资料加文字说明，上报辖区房管部门；
