社区旧村庄改造补偿方案_旧村庄改造实施方案

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**社区旧村庄改造补偿方案

**社区改造目标

**社区旧村庄改造遵循执政为民的宗旨、坚持以人为本、关注民生、改善民生的工作方针，在切实保护**社区居民合法权益的前提下，从实际出发，根据市“三旧”改造相关法规政策，充分考虑居民的合法利益，同时结合城市建设的需要，制定合理可行的改造方案，确保**社区改造工作顺利进行。务求通过让**社区广大居民尽早实现安居乐业的美好愿望，实现经济、环境、社会、文化发展的四大目标。

经济目标：实现村民自身利益和城市经济发展的双赢格局。释放旧村土地价值，实现居民和集体收益增长。挖掘优势区位土地资源潜力，提高城市土地利用效益，实现城市经济再发展。

环境目标：实现居民人居环境与城市环境的整体提升。改善居民居住环境，消除治安和消防等安全隐患，实现城乡环境协调，提升地区整体环境品质。

社会目标：推进全面城市化，实现“村-城”零差距；促进社区组织体系创新，将**社区改造成现代城市社区。

文化目标：维护村落文化与历史，保护村珍贵历史文化

遗存，继承**优秀文化传统，促进与城市文化融合。

**社区改造的原则

以保障集体和居民利益为原则——以民生为重，统筹考虑用地布局，通过旧村庄改造，实现土地集约节约利用，同时提升土地价值，提高经营收益以保障集体和村民利益，改善城市环境和居民居住条件。

政府主导，以村为主，社会力量参与——区政府负责统筹组织改造的推进，协调、解决改造过程的问题，从政策扶持、工作指导、重大问题协调解决、监管等方面推进工作。统筹协调区各部门办理改造审核和审批的事项，督促检查联社集体经济组织及各部门的工作。改造以联社的集体经济组织为主体，具体推进旧村改造。采取土地出让的形式，引进社会力量和资金，确保改造工作的顺利推进。

方案说明

1、本方案中出现的所有建筑物的面积以**社区改造工作领导小组指定的专业测量队伍对每栋房屋的有效面积进行测量并得到屋主确认的数据为准。

2、本方案中出现的补偿价格的相关数据，只作本次分析报告及补偿方案的参考数据，具体补偿价格以正式方案公

布为准。

安置补偿细则

一、房屋拆迁补偿以四层或四层以下的建筑面积为合法面积，合法面积按“拆一补一”的原则进行拆迁。

二、每套回迁房办理一个房产证。

三、回迁总面积的计算方法。

回迁总面积的计算方法是以建基面积乘以4加上现有阳台、飘楼面积的50%计算。（回迁房的阳台面积以50%计算建筑面积）

例如：建基规格为80平方米的某栋4层楼的房屋，二至四层每层飘出10平方米作为阳台，即该房屋的总面积为320平方米（80㎡×4层=320㎡），该房屋的阳台、飘楼回迁总面积为15平方米（10㎡×3层×50%=15㎡），该房屋的回迁总面积为335平方米（320㎡×15㎡=335㎡）。

四、私人房屋超出四层或不足四层的补偿方法：

（一）四层以上超建面积不作回迁安置，只作材料补偿。超建面积按照每平方米1200元给予补偿。

（二）不足四层的房屋允许屋主以每平方米800元的价格购买余下不足四层的面积，但每层的购买面积不能大于建基面积。

例如：建基规格为80平方米的某栋2层的房屋，第二

层飘出10平方米作为阳台使用，即该房屋的现状面积为160平方米（80㎡×2层=160㎡），阳台的面积为10平方米，阳台回迁面积为5平方米（10㎡×50%=5㎡），该房屋屋主可购买的指标面积为160平方米（80㎡×4层-160㎡=160㎡），该房屋的回迁总面积为325平方米（160㎡+160㎡+5㎡=325㎡）。

如果只剩余宅基地地块，但地面建有简易构筑物的情况，先按照下列分类补偿地上构筑物：

1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米 2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米

补偿完毕后，宅基地块持有人允许以800元/平方米购买建基面积的指标面积。

（三）只建有一层的房屋，对楼面飘出的部分，不能计算回迁安置面积，只按1200元/平方米补偿材料价。

五、出现房屋建基面积小于用地面积的情况的补偿方法：

对于祖屋退缩、三间两廊的自留通道，上穿下插的房屋，重建后退缩的空间，在各方都没有争议的前提下，以原始资料的建基面积为依据进行补偿，允许购买退缩用地的指标面积。如遇现状建基面积大于原始资料建基面积的情况，以现状建基面积为标准，退缩空间不作回迁补偿。

可以购买的指标面积的计算方法：

原始建基面积×4层-现状房屋总面积；

可以购买的指标面积计算方法：原始建基面积×4层-现状房屋总面积（阳台、飘楼面积部分以50%计算）

例如：某房屋原始建基面积为100平方米，拆后重建3层房屋，退缩20平方米作为花园，阳台、飘楼的总面积为20平方米，即房屋的现状面积为250平方米（80㎡×3层+（20㎡×50%）=250㎡），屋主可购买的指标面积为150平方米（（100㎡×4层）-（80㎡×3层+10㎡）=150㎡）。

六、空地的补偿方法：

（一）没有建筑物的宅基地，宅基地持有人允许以800元/平方米购买四层的建基面积。

（二）产权属经济社，由屋主有偿使用的屋边空地，只作地块及地上构建物补偿，不作回迁安置。屋主根据原始收据到经济社退回土地款，退回土地款后，该空地的产权归回经济社，而地上构建物按下列分类补偿： 1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米

2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米

（三）产权属经济社，屋主未经任何手续报批、无偿使用的屋边空地，地块不作补偿，只作地上构建物补偿。地上构建物按下列分类补偿：

1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米

2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米

七、屋主弃产的补偿方法：

（一）拆迁房屋屋主放弃回迁安置的，可以选择货币补偿。补偿标准为7000元/平方米。

（二）只有宅基地块，没有建筑物，不参与购买面积，也放弃回迁者，按6200元/平方米（7000元-800元=6200元）进行地价补偿。

八、房屋内的复式、夹层、阁楼、棚屋、围墙的补偿方法：

（一）房屋内的复式（复式以2.5米高度为最低标准，低于2.5米的归入夹层结构）不作回迁面积补偿，按照材料价格1200元/平方米补偿。

（二）房屋内的夹层、阁楼，以材料类别分别进行补偿： 1.水泥结构按照500元/平方米补偿；

2.木杉结构和钢结构按照250元/平方米补偿。

（三）棚屋、围墙等构筑物，参照下列分类补偿： 1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米

2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米 3.单砖围墙按照200元/平方米补偿 4.18墙按照220元/平方米补偿

九、安置回迁房按拆迁合法面积“拆一补一”为原则，回迁安置房按建筑面积计算。

（一）按照“先安置后拆迁”的原则。对拆迁范围内的房屋，先做好屋主的安置回迁和补偿在进行房屋的拆迁。

1.本次回迁房参照**花园的装修标准的入住条件进行回迁。

2.多种户型可供居民选择回迁。

3.如有房屋租给其他公司或单位且到拆迁时合同未到期的，由屋主自行协商解决。

（二）以栋为单位，回迁安置时，村民只能选择拆迁合法总面积等于或小于安置回迁房屋的面积。

1.出现选择回迁户型总建筑面积小于回迁安置房的总建筑面积的情况，多出部分作为村民自行放弃处理，如果多出部分是按800元/平方米购买回来的，自行放弃后，村集体按弃产价给予购回。

2.出现选择回迁户型总建筑面积大于回迁安置房的总建筑面积的情况，屋主可以按以下标准给予购回：

（1）超出的整栋楼回迁总面积在5平方米以内（含5平方米），以7000元/平方米价格购买，并且免收这部分的物业管理费用；

（2）超出整栋楼的回迁总面积在5平方米以上的，屋主需按当时市场价格购买，并且收取这部分面积的物业管理费用。

十、属于下列情况之一的居民，建成后的回迁房永久免交物业管理费（含回迁房业主在回迁安置小区内的停车费

用）：

1、《广州市**区**街**社区股份经济合作联社章程》中界定的社区股东、社会股东，并在本社区内有房屋产权的人；

2、原本土村民、居民，在本社区内有房屋产权的；

3、原本土村民、居民的外嫁女在本社区购买房屋的；

4、世居本社区，现侨居外国或港澳台等地但在本社区仍有房屋产权的；

5、在解放初期至土改期间已经迁居到本社区，现在本社区有房屋产权的。

十一、搬迁费用

给予每栋房屋3000元作为搬迁费用（包含电话、电视、网络等迁移费用）。

十二、回迁房的选房方法：

以公平、公正、公开的方式进行抽签选房。屋主根据公布的户型，结合自己回迁安置房建筑总面积进行选择并报名后，每种户型各自先集中抽签确定选房顺序，按抽签选房的顺序再进行抽签，一次性确定房号。出现户型可供数量小于户型需求总量，屋主愿意选择其他户型时，按照以上程序进行选房；如屋主不愿意选择其他户型时，需等下一期安置房建成再作回迁。

十三、社区集体利益

改造后社区联社将获得不少于20万平方米的物业，用

于发展集体经济。具体数量将按容积率的比例进行调整，不设上限。

十四、奖励办法

对积极支持改造的个人将给予奖励，凡于*月*日前签订安置协议并交付房屋的居民将给予每户****元的现金奖励。

十五、本方案未尽事宜，将通过合法程序另行补充。本方案解释权在**社区改造工作领导小组。