案例酒店项目_案例酒店项目

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【案例】某度假酒店项目贷款

核心要素提示

借款人：某度假酒店有限公司金额：3亿元期限：10年（宽限期不超过2年）

利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行用途：用于度假酒店项目建设

贷款方式：项目投入运营并开始盈利前以本项目土地使用权及在建工程作抵押，并由借款人母公司提供连带责任保证担保，项目建成并开始盈利后可转由本项目全部房地产作抵押。

基本情况

一、借款人及股东概况。借款人是专为开发本项目设立的项目公司，注册资本3亿元,其中A集团占39%，A集团子公司B公司占21%，某房地产开发有限公司占40%。借款人经营范围包含客房、餐饮、会议、娱乐、房地产综合开发经营、旅游项目开发等，目前资产总额3.12亿元，负债总额0.12亿元，资产负债率3.7%，流动比率280%，速动比率280%。由于处在项目建设期，无经营收入。借款人在H银行开立一般账户，目前无银行融资。

股东之一A集团是借款人实际控股股东，注册资本26亿元，主要业务为经营某国际大厦。截至上年末资产总额54亿元，负债总额24亿元，净资产30亿元，资产负债率44％，上年度实现销售收入9亿元，净利润2.4亿元。目前该公司在H银行贷款余额4亿元，全部为短期流动资金贷款。

股东之二B公司是A集团为投资本项目而专门成立的投资性公司，注册资本2亿元。

股东之三某房地产开发有限公司由9位自然人出资成立，注册资本2000万元，经营范围包括房地产开发经营、物业管理、经销建筑材料等，具有房地产开发二级资质。目前资产总额11亿元，负债总额10亿元，资产负债率91％，上年度实现销售收入1.8亿元，利润总额3000万元。

二、项目情况。本项目拟建设一座五星级标准的海滨度假酒店，项目规划用地面积10万平方米，建筑面积7.5万平方米，客房总数500间，项目建成后将由某国际集团管理，借款人已与该公司签订了管理协议。本项目立项和环评报告已经有权部门批准，目前已取得土地房屋权证、建设用地规划许可证、建设工程规划临时许可证，建筑工程施工许可证尚未办妥。项目已于去年开工，截至目前已完成投资3.75亿元，计划2005年末建成试运营，2006年正式营业。

本项目总投资7.2亿元，其中借款人自筹资金4.2亿元，占比58%，拟申请银行项目贷款3亿元。目前已到位资本金3亿元，其余1.2亿元将由股东各方按股份比例追加投入，其中A集团及其控股的B公司尚需出资7000万元，某房地产开发有限公司尚需出资5000万元。A集团（本部）上年报表显示其未分配利润2.9亿元，经营活动现金流量净额4.3亿元，具备一定的出资能力，但某房地产开发有限公司上年年报显示其长期投资已远超该公司净资产的50％，未分配利润4700万元，经营活动现金流量净额为－1.4亿元，出资能力较弱。

评估预测本项目在计算期18年（建设期3年、经营期15年）内年均收入1.4亿元，年均净利润2000万元，投资利润率3.4%，财务内部收益率1.1%。按本项目约定贷款偿还期10年测算（含宽限期2年）综合偿债保证比为1.20。项目建设期内拟采用土地使用权与在建工程抵押，并由A集团提供连带责任担保；建成后以本项目全部资产抵押。

三、市场情况。项目所在地是我国著名的滨海旅游城市之一，旅游业是该市的支柱产业，旅游收入在国内生产总值中的比重约占60%。旅游收入在全省国内生产总值中也一直保持较高比例，近3年旅游收入年均增长8%，2004年全省旅游收入约100亿元。根据当地旅游信息中心提供的资料，目前该市已评及待评的星级酒店120家，客房总数1.8万间，其中已评五星级酒店4家，待评五星级酒店6家，客房合计4200间。除了市区部分酒店为商务酒店外，大多为度假酒店。近三年全市酒店平均开房率均在50％以上，平均房价为480元/间/天。

项目位于某著名度假区，该度假区以清澈海水、细白沙滩、优美海湾著称，是为数不多的国家级旅游度假区中较为出色的一个。该度假区内酒店平均房价和平均开房率均比市区同档次酒店高，五星级酒店的平均开房率约为60%，且客房平均单价水平较高,约为750元，对高消费水平的度假游客具有一定的吸引力。本项目定位于该区标志性旅游酒店，目标客户定位于国内外高收入、高消费游客。贷款项目评估时依据谨慎原则，预测本项目开房率第一年为45%、第二年及以后年份为55%；以当地五星级（及待评）酒店上年平均房价750元/间/天为本项目各年的房价。按上述参数预测，管理协议约定的第一个经营期15年内（2006－2020年）客房收入合计11.2亿元，餐饮收入合计8.5亿元，其他收入合计1.8亿元，累计收入21.5亿元。

请作有利条件及风险因素分析。