襄樊房地产实地考察的报告_95襄樊房地产市场情况

襄樊房地产实地考察的报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“95襄樊房地产市场情况”。

关于对襄樊房地产市场初次实地考察的情况汇报

公司领导：

房地产事业部于5月21、22日到襄樊市进行了前期的实地考察，以下是对该次考察行程的简要汇报和近期的工作开展建议，请领导审阅：

一、本次考察地块

1）、二桥—三桥区域开发项目

位于樊城区汉江北岸二桥—三桥地段，属于市中心位臵，南面紧邻汉江，毗邻长虹路核心商业圈和内环线，同时还兼有本市唯一的滨江花园月亮湾公园。占地约2000亩。

该项目属于旧城改造项目。地面上待拆迁建筑包括民居和厂房。目前该地块已被襄樊市土地储备中心收储，被列入2010年的土地开发计划，但市建设投资有限公司缺乏资金投入拆迁，所以还没有具体的土地整理计划。储备中心正在进行拆迁摸底调查，具体数据还未统计完毕。根据投资公司投资部部长提供的信息，年后湖北保利集团曾到襄樊市跟踪过该地块，但目前没有进一步地实质联系。我们在樊城区规划局免费拿到了该地块的电子图，用于下一步地调研分析。根据襄樊市旅游发展有限公司总经理提供的信息，旅游公司目前正在和宋城集团沟通在月亮湾公园近邻区域开发旅游地产项目。如果宋城入驻该区域，那么二桥—三桥区域地块将会有更大的增值空间。

2）、一桥—二桥区域开发项目

位于樊城区汉江北岸一桥—二桥地段，属于市中心位臵，南面紧邻汉江，毗邻长虹路核心商业圈和内环线。占地超过2200亩。该项目属于旧城改造项目。地面上待拆迁建筑主要以民居为主。与二桥—三桥区域开发项目相比，现在的商业氛围更为浓厚，同时滨江大道景观已部分成型。但目前也是由于建设投资有限公司缺乏资金

投入拆迁，还未开始进行实质性启动。

3）、樊城区政府办公大楼搬迁（BT项目）

樊城区政府在邓城大道重新选址了近50亩用于新办公楼的修建，拟将现位于长虹路的旧政府大楼搬迁到新址。旧址的用地面积约为20亩。我们向樊城区政府建议采用BT、用土地臵换的模式，由中建三局负责新办公大楼的修建，樊城区政府以旧址的土地进行工程款的臵换。同时我局也可以承诺修建樊城区政府住宅小区的新建工程。樊城区财务局局长认为有操作的可能，下一步由他向樊城区杨书记汇报，同时抓紧时间收集数据提供给我们，方便我们进行测算后进行深一步地磋商。

4）、08区域开发项目

位于樊城区和高新技术产业开发区交界处，东起小清河，西至樊宛路，北起邓城大道，南至大李沟。总面积超过5000亩，是城市北拓的重点区域。现在地面大部分为农田，有少部分厂房和民居。土地储备中心拟分期、分片进行净地挂牌。

5）、襄樊五中近邻地块

位于樊城区湖北省重点中学襄樊五中西边。地块交通便利，在地块北边有东湖高新的工业园区，前期销售态势良好。土地面积约800亩，地面有少量待拆迁物。土地储备中心拟将土地整理完毕后，分批进行净地挂牌。

二、大连万达在襄樊开发的个案简单分析

大连万达地块及相似地块主要指标一览表

从以上数据可以看出，大连万达在襄樊市的入驻一定是得到了市政府的大力支持：

首先大连万达选址的长虹北路位于襄樊市诸葛亮广场附近，本身具有较好的地理区位。长虹路本身的定位即为襄樊市的城市发展中心轴，是襄樊商业、金融、商务、通讯、休闲和文化密集的一条街。其次大连万达的土地面积为其他相似地块的8倍、甚至十几倍以上，这在襄樊市属于首例这么大面积的商住混合地块出让。

再则从地价的高低上可判断一二。和同是同一地段、拿地时间相近的襄樊镇天下和湖北谷山投资获取的土地价格相比，大连万达的地价只有其23%左右，大连万达的价格充其量也就和该地段的住宅用地接近，占尽了开发成本的优势。

根据接触的政府官员反馈的信息，大连万达还享受了其他的税费优惠的政策。

三、民发实业集团有限公司

民发集团近两年获取土地情况一览表

民发实业集团有限公司是目前襄樊市房地产市场排名第一的开发商。该企业开发的楼盘基本代表了襄樊市目前房地产市场上最具品质的楼盘。上表反映出的该企业近两年获取土地的情况，两地块的面积分别为173亩和200亩左右，基本就是襄樊市在未来两年内最大体量的住宅开发小区。

四、市场分析小结

1）、由樊城区政府搬迁的BT项目作为契入点，能在短期内扩展樊城区的大量政府人脉资源，并能避免招拍挂获取土地，短期内通过开发小盘，短平快地赚取利润，又能增加在襄樊市开发房地产市场的实战经验，为下一步迅速扩大在襄樊市房地产市场的开发份额和竞争地位打好基础；

2）、从万达现象、民发实业的开发现况、以及我司与政府官员的前期直接沟通来看，襄樊市房地产市场本身缺乏品牌开发商的入驻、在物业形态上较为缺乏大型商业、品质住宅大盘，同时市政府缺乏充足的城市建设和土地一级整理的资金，当然还有市政府领导出于提升业绩而必须招商引资的迫切需要，这些都决定了中建三局的资金和品牌优势对于襄樊市政府的吸引力，所以是有可能避免真正参加招拍挂的完成市场化竞争，以非常优惠的条件摘牌挂获取土地资源的。

3）、要深入理解和政府打交道的要领。如果要获取市政府的支持，首先就必须具备打造概念、提供方案的能力，要让市政府相信我们与一般的小的开发商不同，我们更为关注的是与襄樊市共同提高品牌形象、有更高的社会责任感、有更强的资金和开发实力，能切实促进襄樊市的经济发展和城市建设。所以前期的概念打造和方案设计能力就显得尤为重要。市政府给我们提供的参考地块都是较大的城市综合体，同时基本可以肯定政府不会就单体的体量较小的纯住宅开发用地给予我们支持。所以我们一定要以大盘为概念，但为了加速资金的投资回报，我们可以争取在政府认可城市综合体概念的前期上，提出条件，让政府帮我们获取能迅速开发的熟地，大小配合、快慢有致，在襄樊市形成良性滚动开发的局面。

五、近期工作计划安排

工作目标标准：为了避免公司在襄樊市政府人脉资源的工作调动带来的影响，尽量在9月份之前能和政府签订一份框架合作协议。

1、对投资的基本合作模式（和硚口模式接近）进行法律评估，如果判断能通过总公司评审，就开始接下来的工作。

2、6月之前选定专业的前期市场调研顾问单位。由于本次介入的前期调研是开辟新的区域，同时又兼有大型城市综合体，所以建议选用1到2家具有良好城市规划和大型城市综合体策划经验的顾问公司，负责前期调研和方案策划。估计费用预算会超出一般住宅项目的前期定位费用较多。

3、6月到7月期间，事业部和聘请的顾问单位共同完成市场调研，如果市场调研可行，并确定了意向开发的地块，再就具体的地块进行

方案策划。保持和襄樊市政府相关人员的沟通。

4、7月到8月，事业部和聘请的顾问单位共同完成具体地块的方案策划。期间同时开始总公司投资立项的报审工作。保持和襄樊市政府相关人员的沟通，并就具体地块的框架性合作事宜的具体条款进行磋商。

5、9月，如果总公司投资立项通过，和襄樊市政府签订框架合作协议。

以上报告内容妥否、请领导批示！

2010-5-23 房地产事业部