物业管理实务第六章_物业管理实务第五章

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第六章入住与装修管理

*入住服务管理的内容是入住准备;入住服务管理

--入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续。

--对业主而言，入住的内容包括物业验收及其相关手续的办理； 物业管理有关业务的办理

--入住的完成，意味着业主正式接受物业管理单位； 物业由开发建设转入使用； 物业管理服务活动全面展开

*物业入住操作的模式有 1）以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业模式； 2）建设单位将入住工作委托给物管企业，由物管企业代为办理入住手续

*从房产移交的角度而言，入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。

--入住的准备工作有资料准备；其他准备

--入住管理中，其他准备工作的内容有入住工作计划； 入住仪式策划； 环境准备； 其它准备事项

*入住宅区准备工作中，资料准备的内容有《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》； 《入住通知书》； 《物业验收须知》； 《业主

入住房屋验收表》； 《业主（住户）手册》； 物业管理有关规定

*业主入住的流程业主凭入住通知、购房发票及身份证登记---验收房屋交填写《业主入住房屋验收单》签字确认---提交办理产权所需资料、签订委托协议、交纳相关费用---签署有关物业管理服务约定等文件---缴纳当期物业服务等有关费用---领取《业主（住户）手册》等相关文件资料

----负责《业主（住户）手册》编撰的单位是物业管理单位。

*物业管理单位一般在3个工作日内完成物业装饰装修登记。

*物业装饰装修管理流程示意图的内容有A．备齐资料B．填写申报登记表C．登记D．签订管理服务协议E．办理开工手续F．施工G．验收

*物业装饰装修管理，业主应准备的资料有A．物业所有权证明

B．申请人身份证原件及复印件C．装饰装修设计方案 D．施工单位资质E．建筑、水电气等改动的设计的审批 F．其它业主的书面同意

*物业装饰装修，不予登记的行为有 A．擅自变动建筑主体和承重结构B．将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房 C．扩大承

重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖，混凝土土墙体 D．损坏房屋原有节能措施，降低节能效果的E．未经规划部门批准搭建的建筑物、构筑物 F．未经规定部门批准改变的住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的 G．未经供暖单位批准，拆改供暖管道和设施H．未经燃气单位批准，拆改燃气管道和设施 I．其他影响建筑结构和使用安全的行为

*《物业装饰装修管理服务协议》应包括的内有A．装饰装修工程的实施内容B．装饰装修工程的实施期限 C．允许施工的时间D．废弃物的清运与处置 E．外立面设施及防盗窗的安装要求F．禁止行为和注意事项G．管理服务费用 H．违约责任及其其它需要约定的事项

*办理开工手续的必要事项有 A．已签订《物业装饰装修管理服务协议》 B．业主按规定缴纳了装饰装修管理服务费 C．装修施工单位已办理开工证、出入证等 D．装修人或施工单位已备齐了消防器材

*装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。

*装饰装修时间一般包括特殊装饰时间、一般装饰装修时间和装饰装修期

*物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现违规行为，应及时劝阻制止

*物业装饰装修管理的内容有 A．装修范围和时间管理B．按装修管理要求进行管理C．装修管理费和垃圾清运费管理D．物业装饰装修现场管理

*物业的装饰装修区域，应按相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定。装修期一般不超过3个月。

*物业装饰装修应重点检查的内容有A．有无变动建筑主体和承重结构B．有无将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房C．有无扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体

D．有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果E．有无其它影响建筑结构和使用安全的行为F．有无未经有关单位批准搭建建筑物、构筑物、拆改供暖管道和设施G．超过设计标准规范增加楼面荷载

*物业装饰装修管理既涉及公共权益也涉及业主个人权益。

*由装修人和物业管理单位签订物业装饰装修管理协议约定物业装饰装修相关事项和管理费用。

*物业管理企业可向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费 ；垃圾清运费

*物业装饰装修垃圾管理的基本要求是装饰装修垃圾袋装处理； 按指定位置、时间、方式堆放和清运

*物业装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从核对是否为审批同意的材料和核对是否符合相关规定方面加强控制和管理

*物业装饰装修现场管理应注意事项有A．严防出入关，杜绝无序状态B．加强巡视，防患于未然C．控制作业时间，维护业主合法权益D．加强管理、反复核查

*物业装饰装修管理协议等相关文件应由物业管理单位、装修人和施工单位三方签字。

*装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括A．承担赔偿责任B．负责修复和赔偿C．接受政府部门的罚款 D．降低资质等级或吊销资质证书

*物业管理企业和相关管理部门在装修管理中的责任装修违规不及时报告的，由房地产行政主管部门给予警告，罚款； 行政主管部门的工作人员接到违法行为报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分

*补充说明：

（一）装修人和装修企业的责任

1）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

2）未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

（二）物业管理企业和相关管理部门的责任

物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2-3倍的罚款。