秦皇岛考察报告_秦皇岛房地产调研报告

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秦皇岛项目考察报告

一、秦皇岛整体介绍

秦皇岛地处河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个城市区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面积7812.4平方公里，人口276万。秦皇岛一直就有“京津后花园”的美誉，无论是定居、养老还是投资，秦皇岛都是首选的外埠城市之一。做为08年“奥运协办城市”，秦皇岛的交通、市政配套都得到了很大的改善。

二、项目调查

1、金海湾森林逸城

金海湾森林逸城整体效果图

金海湾森林逸城位于秦皇岛市区和北戴河区的交汇处，是一个复合型滨海大盘的典型代表,占地60万平方米，总建筑面积110万平方米涵盖了独栋别墅、联排别墅、叠拼、高层板楼、望海小户型等众多产品类型，同时项目最大的亮点便是近海与原生态森林，项目南侧紧邻一片万亩原生态森林。项目总体分4期开发，D区(一期):6+1（多层带阁楼）是43栋,二期B区28栋瞰海高层和2栋酒店式公寓组成，C区6栋望海高层和11栋小高层组成，三期A区由45栋独栋别墅、28栋联排别墅、48栋叠拼别墅组成。现一期已经入住，二、三期建设完毕，二期售罄，三期有部分叠拼别墅在售，四期五栋高层开始发售。

其中精装修公寓均价8000元/平方米，叠拼别墅7200元/平方米，联排别墅9800元/平方米，独栋别墅13800元/平方米。

小区的物业管理十分到位，小区分片独立管理，别墅区与高层区由水景隔开，各区都有独立的门禁系统管理，有效的保护了业主的私密性。

小区的整体规划十分有特色，因地块的限制，整个项目规划成 “海螺”的形状，高层呈环状分布，既保证了每栋楼上都有部分观景房屋，同时又最大限度利用了空间。

2、秦皇岛国际公寓

秦皇岛国际公寓效果图

项目位于秦皇岛市海港区西浴场新澳海底世界海豚表演馆东200米，紧邻海边。秦皇国际公寓的蝶形建筑呈优美的三塔式布局，总建筑面积83178平方米，总户数1020户，建筑密度19.4﹪，绿化率35﹪，地上34层、地下1层，富贵折扇、时尚圆弧、优雅蝶状（均为三梯八户）等多种户型可供客户选择，可以做到户户观海。

建筑面积50-70平米一居，80-100平米二居，100-120平米三居。地上34层,地下1层,两栋五星级的秦皇国际大酒店。全部精装修，精装修包括地面瓷砖、墙面贴壁纸、厨房整体厨房安装、卫生间瓷砖卫浴。在售均价为8000元/㎡，单层价格10层售价为7991元/㎡。

该项目为酒店公寓式管理，物业为秦皇岛国际酒店管理，费用为2.5元/㎡。购买该项目可以委托秦皇岛国际酒店管理，“首付18万元起，无需月供，即可拥有价值50万元、70年产权的五星级海景公寓。购房后由秦皇国际大酒店运营管理公司北京贵宾楼饭店代为租赁经营，业主可选择40%、50%两种首付方式（对应5年、10年两种委托经营期限）。委托经营期间每年享有20天免费居住权及五星级海景酒店终身VIP享受。在此期间的租赁经营收益将用于偿还业主所有月供，即业主无需自己支付月供款。

该项目规模不大，但属于比较高端的项目，其项目位置在海港区，紧邻海滨浴场，观景效果好，从售楼部工作人员了解，其购买力主要是北京、天津、唐山等地的投资人群。

3、湾海1号

湾海1号项目效果图

“湾海1号”地块呈直角梯形状，面积约47.16亩。地上建筑面积为139664平方米，地下建筑面积为33355平方米，住宅总户数为1164户。

住宅户型面积从50到260平方米不等，每栋楼的每个单元均配备40到90平米不等的豪华大堂，1号住宅楼主要为2梯2户的大面积户型(180-250平方米)，共32层。2号楼为2梯4户的中户型(74-136平方米)，共34层。3-4号楼为3梯9户的度假投资型小户型(55-135平方米)，共34层。

该项目两面环海，观景效果极佳，项目地块前身是北辰度假村，曾举办过第十一届亚运会的帆船帆板比赛，现紧邻国家帆船训练基地和国家足球训练基地，距海滨浴场步行大约需要10分钟。

项目07年开盘，今天10月底交房，销售率在90%左右，剩余户型为观景效果最好的户型，6月份开始销售。前期销售的户型为毛坯房，这部分观景房为精装修的形式销售，销售价格33层单价7490元/㎡。

4、在水一方

在水一方项目效果图

“在水一方”住宅社区是秦皇岛市2006年旧城改造重点项目，位于和平大街以南、西港路以西、滨河路以北、大汤河以东。占地面积840亩，规划建筑面积百万平方米以上，一期从30-130平方米的户型60余种，并且无论面积大小，做到户户朝阳。项目在售5栋16层小高层，均价为6000元/㎡，单层16层价格为5986元/㎡。其项目的主要特色为节能环保，其中有几个比较有特色的技术应用。

1、“在水一方”是设计了2000平方米中水处理站的社区，它将社区内污水回收经过消毒处理，再生成中水后用于居民冲厕、洗车及绿化用水，即节省了水资源又为居民节省了水费。

2、雨水收集利用：通过雨水收集系统收集屋顶、路面、地面雨水，经过简易处理后用于景观、绿化、道路喷洒及中水补偿水源，同时保持了社区水土平衡。

3、太阳能建筑一体化：社区将太阳能热水器镶嵌在建筑的南立面与建筑同步施工，使建筑与太阳能集热器完美结合，用户将享受到全天的热水服务。另外道路照明及景观灯将采用太阳能灯具。

小区太阳能建筑一体化运用

5、玉龙湾

玉龙湾项目效果图

玉龙湾小区由秦皇岛市恒大地产开发，东临河雅小区，南面渤海家园，西侧和北侧紧临靠桥东北里，与周边的居住小区形成一个大规模的生活区，周边配套齐全，是一个地段较为成熟的小区。占地100亩，总建筑面积35万平米，容积率4.37，绿化率30.17%，建筑密度22.26%，总居住户数3160户，分两期开发。一期开发的产品由住宅、公寓和商业组成。8栋34层住宅，2169户，面积为47㎡-144㎡；1栋32层公寓，35㎡-65㎡面积区间；沿街400余米的集中商业街，39-257㎡的选择单位。机动车总停车数：1996辆，户型面积比例：90平米以上户型面积占30%；90平米以下户型面积占70%。

价格定位为均价5500元/㎡，10层单层楼价为4608元/㎡，该项目位于海港区但项目位置不临海，小区规模并不大，没有明显的特色，价位相较于其他几个项目相差一个档次，踩盘当天此项目开盘，从现场的气氛看人气比较旺，多是秦皇岛本地人在此考虑置业。调查小结：

1、通过对秦皇岛市场的简单了解，秦皇岛的城市整体规划、绿化、投资环境都比较理想。从市场表现和各现场售楼部的气氛看，秦皇岛市场的表现良好，市场竞争激烈。

2、北戴河区和海港区紧邻海边，地理环境优越，许多高端的项目汇聚于此，项目价格也高于其他区域。

3、各项目的绿化率比较高，平均在35%以上，在建项目多以高层、小高层为主，且各项目都各具特色，市场的差异化明显，森林逸城高层的环形建筑规划在不影响采光的前提下，最大限度的达到了观景的效果，别墅区与高层区分区管理增加业主私密性；“在水一方”项目全部安装太阳能热水系统，技术应用比较成熟；湾海1号、秦皇岛国际公寓位置优越，带精装修销售以拉高销售价格。

4、秦皇岛作为旅游城市，房价较当地人收入偏高，尤其是邻海边项目，价格基本在7500元/㎡以上，秦皇岛当地人大部分不能接受这个价格，因此当地人购买项目时很少考虑邻海边项目。

5、在购房者中，北京、天津、唐山等地的投资者，占有很大的比重，如森林逸城、秦皇岛国际公寓、湾海1号项目中，外地购房者都占有很大的比例，秦皇岛国际公寓的这一比例能占到35%。

6、秦皇岛投资性购房较多，购房者购房会选择旅游度假时居住，也导致了秦皇岛市场的房屋空置率比较高，很多的新建项目，尤其是靠近海边的项目入住率不高，造成了大量的潜在房源。