下半年西安房地产市场预警预报 西安房地产信息网数据研究_房地产市场预警预报
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2011年下半年西安房地产市场预警预报
西安房地产信息网数据研究中心
2011年对于西安房地产业而言，是一个重大机遇与重大挑战并存的年份，作为十二五开局之年，也是国际化大都市建设的核心推进年份，对于西安楼市发展提供长足推力，同时2011年世园会的召开、地铁2号线开通等均成为推动房地产业发展的有利因素。而与此同时，作为房地产业的产业调控也自此正式拉开序幕，未来的房地产业将形成保障性住房与商品房双轨并举的发展格局。
2011年全国各主要一、二线城市均受到来自行政、土地、金融、税收等组合政策的影响，2季度随着开发商资金回笼难、购房者持续观望态势的蔓延，楼市暗降活动已经表现的越来越来显化，而自5、6月份以来，西安楼市交易也由此开始呈现回暖迹象，但长期影响楼市走势的政策及金融环境仍将处于收紧状态，市场走势愈显复杂多变。在此情形下，西安房地产信息网数据研究中心结合政策、宏观经济、市场现状等综合因素，对2011年下半年西安房地产市场发展做出如下预测：
一、商品房市场
1、下半年商品房市场将由政策主导转向市场力量主导
伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的： 7月14日的新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。(2)今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。
2、市场供应将呈现大幅放量
近期以来中央针对房地产领域信贷大肆收紧，以期房价得以控制的意图越发明显。上半年多家房地产信托业务叫停、IPO融资大门收紧，开发商的资金链越来越依赖销售资金回笼。尤年年内已经第六次提高存款准备金率至21.5%的高位，同时7月份的加息，这一系列金融收紧政策对于开发企业资金进一步形成挑战。因此加大推货力度、销售资金回笼将成为众多房企的选择，下半年市场将呈现供应量明显放大的态势。
3、下半年市场销量或将有所上涨但成交量产生实质性变化很难 总体来看，2011年上半年，西安楼市依旧处于低位，楼市销量或将在刚需力量的不断催动下，再次呈现上浮的态势，5、6月份的成交量有小幅回暖，然而，为了进一步巩固调控成果，使楼市驶入健康平稳的轨道，政策加码的预期依旧十分强烈，市场观望气氛浓度并未减淡，成交量产生实质性改变将十分困难。
3、下半年房价下行压力进一步加大
据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。房价下行压力进一步加大，预计后期将有更多的开发企业加入降价的阵营。
从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。
今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部;(2)供销差达到顶峰，价格迎来底部，预计今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找
准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。
3、低总价、高性价比楼盘将成为未来市场的主流
在现如今楼市调控已成常态的情况下，楼市产生了巨大的变化，大尺度调控下，房企资金链开始出现问题，各种应市手段纷纷铺展开来，销量却一直出于低迷状态，同时，银行对于首付比例的提高，也将使得首置人群置业压力进一步加大。在此背景下，住宅市场产品的品质将极大的决定着未来市场的走势，低总价且性价比较高的楼盘将成为市场追捧的对象。
4、商服及写字楼物业短期内将呈现火热走势，房企需适度开发
在限购令及楼市调控政策的持续作用下，商业及写字楼市场或在短期内得到很大程度的提升，但预计随着楼市调控效应的减淡、刚需置业的蓄力爆发及保障性住房的带动作用，长期范围内，普通住宅市场再次升温也不是不可能，商业地产的持续性将受到时间的考验。
在此态势下开发企业进行商业及写字楼物业的开发需对应市场需求规模及需求结构适度开发，避免后市风险。以西安写字楼市为例，2000年西部大开发实施以来，写字楼市场迎来开发潮，而后期需求市场有限，赞成了04年至08年以来市场的长期低靡，因此对于迎来机遇的商业及写字楼物业应审慎应对。
5、国际化大都市实质性推进 西咸区域将成为后期市场焦点
2011年6月13日，《西咸新区总体规划》正式发布，我国按国家战略打造的第四个城市新区自此正式诞生。西咸新区的规划建设将拉大城市发展区域和城市骨架，极大地拓宽房地产发展的空间，西咸交界区域房地产市场将成为后市焦点。
6、购房人群普遍呈现低龄化特征，小户型需求比例增多
2011年上半年西安普通住宅90平米以下房源成交套数占比较上年增长5个百分点，低价小户型成交比例加大。而同时20—35岁年龄区间段人群比例超过总人数一半，较上年上月增长近3个百分点。从这两项指标的变动情况可以看出，当下购房人群以年轻、首置人群为主体，限购下尽管众多购房者呈现一步到位的意愿，但宽适房型同样由于其高总价，对于更多置业人群形成置业门槛，目前全国部门城市大户型退房现象增多，与银行提高首付比例，大房型按揭购房人群置
业压力加大直接相关，预计下半年这一特征仍将显化。
二、土地市场
1、两限政策下土地价格预计仍将处于低位盘整
今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。而西安土地市场地价从1-5月份已经逐步呈现价格下跌的态势。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。综合分析认为，预计下半年土地市场调控不会放松，土地价格仍将呈现低位盘整之势。
2、保障性住房用地与资金偿还双重压力下，下半年土地供应量还将攀升 据2011年6月27日国家审计署发布《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府性债务数额巨大。而在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额所占比重不小。同时6月底西安市出台了今年保障性安居工程建设用地计划，规定凡纳入保障性安居工程计划的企事业单位，在符合土地用途的前提下，可利用自有建设用地，大力优先开发建设保障性住房。一方面是以土地财政作为债务偿还来源的资金压力，另一方面是数量巨大的硬性保障房用地任务，这都将促使今后半年土地的供应量继续上涨。
3、土地成交量仍有可能上行
尽管楼市环境持续趋紧，但西安房地产市场作为国际化大都市的发展随着西咸新区的规划出台无疑为市场提供长久信心支撑，根据西安房地产信息网对开发企业及购房者的调研来看，市场各方对于西安房地产市场的长期发展仍持乐观态度。尤其目前楼市交易呈现增长态势，为开发企业尤其是品牌实力房企提供更多动力，预计下半年土地交易有望实现增长，尤其像西咸等热点版块将成为开发企业争夺的主要战场，此外随着趋于走旺的商业土地市场对于整体成交量的弥补，总体来看，将来的土地成交量还将有可能稳步增加。
三、二手房市场
1、政策持续加压下，西安二手房销量将进一步萎缩
随着银行对二手房按揭业务门槛逐步提高，贷款难度的增加已经卡住了不少买家，二手房的购买能力急速下降，潜在买家的入市欲望也将因此减弱。加之二手房交易流程相对复杂，贷款审核时间也有所延缓，下半年的购房者的观望情绪将更加浓厚，预计下半年西安二手房市场销量将呈现萎缩状态。
2、租赁市场持续“加码”
就目前来看，西安二手房租赁市场已经呈现了明显的热化。随着西安建设国际化大都市的建设，城市的辐射、带动、聚集性开始显现，而现在城中村被拆迁，很多人被迫只能租住单元房。而且就目前情况来看，楼市调控政策不读升级，很多购房者搁置了原先的购房计划，转而寻求租房，促使了租赁市场需求继续走旺。同时，3季度西安又将迎来大量的毕业生租赁大军，西安租赁市场势必再次“加码”。
3、政策持续加压下，二手房中介面临“洗牌”
随着各个银行悄然收紧了房贷，部分首套房贷客户的贷款额度从原来的七成逐渐缩减到五到六成，这无疑将使二手房购买需求进一步萎缩。与此同时，有关部门酝酿下调二手房交易服务费的消息也不绝于耳。面对低迷的成交量，房产中介受到较大的影响，不堪重负的个别中介结构已经关门歇业。随着政策的持续加压，二手房中介机构也面临着巨大考验，小规模、经营不规范的中介机构势必被淘汰出局，规模化、信用好的中介将成为市场上优胜者，二手房中介机构也将愈加规范。
