武某无照经营房地产案案例分析_房地产运营案例分析

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武某无照经营房地产案

[案情]

当事人：武某，性别：男，年龄：45岁，身份证号码：XXXXXXXXXXXXX； 现住址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

集镇。

当事人于2009年6月29日以XXXXXXXX有限公司名义与XXXXXX建筑安装工程有限公司签订XXXXXXXX商住楼合同，在当事人所持有的乡（镇）村农（居）民建房用地许可证的集体土地上建设商品房，在案发前上述工程已完工，当事人在其临街的门面房上方制作并发布了“XXXX佳苑现房销售、同城最低价、最低1680元每平米、联系电话：xxxxxxxx”房地产销售广告，对外销售上述商住楼。现已查明：该商品房是以当事人个人名义开发建设，共三单元计30套，共计3420平方米，工程合同价305万元。至案发时，当事人尚未售出该商住楼。当事人从事上述房地产销售未经工商行政管理机关核准登记并领取房地产开发经营的营业执照。依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款“对于无照经营行为，由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得；触犯刑律的，依照刑法关于非法经营罪、重大责任事故罪、重大劳动安全事故罪、危险物品肇事罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，并处2万元以下的罚款；无照经营行为规模较大、社会危害严重的，并处2万

1元以上20万元以下的罚款；„„”的规定，对当事人处以罚款50000的行政处罚。

[争议]

当事人无照经营行为的法律适用该如何定性。

一种认为，当事人的行为违反的是《城市房地产开发经营管理条例》，该《条例》是专门针对房地产开发经营行为进行规范调整的特别法规；另一种意见认为，当事人为自然人，未取得房地产开发经营的营业执照，是无照经营行为，但当事人是在其拥有的集体土地使用权上从事的房地产开发经营行为，按照《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定：“本条例所《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”当事人是在集体土地上开发建设房地产项目，且当事人并未获得房地产开发经营的行政许可，因此不适用《城市房地产开发经营管理条例》进行调整。当事人的上述行为违反的是《无照经营查处取缔办法》第二条“任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营”的规定行为。《无照经营查处取缔办法》第四条第二项规定“下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处：

（二）无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业

执照，擅自从事经营活动的无照经营行为”的规定，属于无照经营违法行为。因此，我局采取了第二种定性意见。

XXXXXXXXXXXXX工商局XXXXXXXX年XX月XXX日