西欧住宅及城市建设考察报告_城市建设考察报告

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9月5日至20日，以省建设厅总工程师陈平为团长的省建设系统“赴西欧住宅及城市建设考察团”一行16人，先后到英国、法国、比利时、卢森堡、荷兰、德国、奥地利、意大利、梵帝冈等9个国家的14个城市进行学习、考察。

一、住宅建设注重自然、实用，讲求质量，不盲目追求外表的豪华，包括周边环境的绿化。

西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，目前市民收入约是我国的10倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实、自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化讲求实效，以树木和草地为主，没有很多精雕细作，自然感很强。住宅的设计、施工质量很讲究，住宅产业化程度比较高。门、窗和厨房、卫生间设施等许多部品都已是标准化、工业化生产。与我们目前的住宅建设追求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明的对照。

西欧各国的住宅建设，一般都不自成体系，没有围墙，很少见到像国内几百亩、上千亩、几千亩的大型屋村。这可能与他们的生活习惯有关，他们休假都是到海边的度假村去。这些国家经济发展到目前的水平，住宅仍是市民最大的消费品。如意大利的罗马，每平方米住宅平均价格约4000欧元，一套80平方米的住宅约32万欧元，是一般年收入4万欧元的中等收入家庭年收入的8倍。市区的房子比郊区的房子价格高很多，市区每平方米约7000欧元，郊区约2500欧元。由于房价逐年上升，意大利的住房从20年前的追求较大面积逐渐下降，目前每套一般是80平方米左右。在工业化程度较高的意大利北方城市，大部分市民习惯以租房为主，一是房价高的原因，二是便于工作的变动和城市之间的流动生活。

西欧各国对住宅(房屋)的管理非常严格，除了拆除旧房非常严格外，住宅室内的间隔都不能随意改变，几十年前建成的住宅，卫生间面积较小，需要调整也不行。房屋的外立面要求定期刷新，保持整洁。使整个城市虽历史悠久，许多房屋建筑时间已经很长，但仍然充满活力和生气。

西欧各国也很重视解决中低收入居民的住房问题。如英、德两国的住宅法律都规定，居住权是公民权利的重要组成部分。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。采取的主要措施，一是政府投入大量资金建设福利房(公房)。英国在1946—1979年间，政府建房的比例大约接近一半。德国在1951—1956年，建成住宅约310万套，其中公房为180万套，占60%。二是对居住者发放住房补贴。英国、德国政府都从财政预算中划出专门的住房保障资金，除用于住房建设和维修外，还用于发放居民的租房补贴。英国有70%的居民不同程度地领取了政府的住房补贴。三是发展住房储蓄。许多居民通过灵活、多样、固定利率住房信贷购得自己喜欢的住房。

二、物业管理市场化程度很高，运作规范。

在英国伦敦，我们参观了市区一个综合性小区的物业管理项目。在法国巴黎，我们访问了一家已有100多年历史的物业管理公司。在意大利罗马，我们访问了一家大型房地产开发企业。据他们介绍，目前巴黎有80%以上的房屋都有专业公司管理。政府对物业管理公司有准入制度，要求物业管理公司经理必须是没有犯罪纪录，品行要好。业主推荐代表成立业主工会，选聘物业管理公司实施管理，管理费用由双方协商确定。业主对物业管理公司管理不满，可以撤换。发生纠纷，由类似于香港的小额债主法庭的商业法庭裁决。据他们介绍，由于他们物业管理发展的时间已经很长，市场化程度高，运作规范，市民的素质较高，全社会

对物业管理已经高度认同、理解和支持，很少发生纠纷或业主拒交管理费的情况。但他们物业管理的内容比较简单，一般是房屋的维护维修、清洁卫生及社区服务，没有提供保安服务。

三、尊重、珍惜传统文化，将古建筑、旧城区的保护与城市的发展有机结合起来。西欧具有悠久的历史、灿烂的文化，从古希腊、罗马文化的兴盛，到文艺复兴时期科学、文学、艺术的繁荣，对西欧各国的建筑乃至城市的建设带来广泛而深刻的影响。至今西欧各国仍保存大量各个不同历史时期的古建筑，这些古建筑是西欧各国历史的缩影和文化的精华。对此，西欧各国政府和广大人民倍加珍视和爱护，在工业化、城市化、现代化的进程中，传统文化得到充分的尊重和保护，并成为其丰富的旅游资源，吸引千千万万的世界各地游客。如在法国巴黎旧城区，完全看不到现代化的高楼大厦。基本是清一色古色古香的多层建筑。巴黎市政府规定，要拆除、重建旧城区的任何建筑物必须经市政府专门机构审查、批准，并设定严格的审批程序。如确因安全、抗震等原因需要拆除重建的，重建后建筑物临街的两个立面必须与原建筑物完全相同，也就是说要完全达到整旧如旧的效果。因而人们感叹在巴黎要新建一幢房屋容易，要拆除一幢房屋才是最难最难的。又如，被誉为“风车王国”的荷兰，风车曾是农田灌溉的主要工具，随着现代科技的发展，电力灌溉已完全取代了风车，但风车作为传统文化乃至国家的象征却被很好地保护下来。荷兰政府通过普查、鉴定，确定全国500多座风车屋为国家保护文物，并以法律的形式加以确认。再如，奥地利首都维也纳的大街上，既有汽车、轻轨、有轨电车等现代化的交通工具在风驰电掣，又有古典式的马车在悠闲漫步，别有一番风味。意大利的威尼斯、佛罗伦萨、罗马等城市，也都非常完整地保存了古城的风貌。

西欧各国尊重、保护传统文化，并不是因循守旧，停滞不前，而是建立在发展的基础上的。巴黎新城区栉次鳞比的现代化大厦、完善的立体交通网络，也使人感受到这座古典、浪漫的城市焕发出的无限生机和活力。

四、十分注重自然环境的保护，人与自然和谐相处。

从泰晤士河到莱茵河，从浪漫巴黎到古都罗马，不论是城市还是乡村，映入我们眼帘的天是蓝的，地是绿的，水是清的。在高速公路的两旁，是绿草如茵的牧场和无尽的杉树林、杨树林，间或点缀着零落的农舍、村庄。牧场上，田野上，不时可见到成群的鸟儿在觅食、飞翔；在各个城市的广场上，成群的和平鸽在争抢游人抛来的食物；公园里，随处可见野生的天鹅、水鸭等在湖中游动，丝毫不在意岸上伸手可触的游人„„这一切，构成一幅幅人与自然和谐相处的生动而美丽的画卷。考察期间，我们没有涉足什么名山大川，但我们却处处感受到西欧各国秀美的山川，洁净、优雅的城市环境。

在西欧，各国政府和人民具有热爱自然、保护环境的强烈意识。荷兰首都阿姆斯特丹，其自行车普及率之高使我们仿佛置身于国内的某个城市，这里的道路设有专门的自行车道，路旁设有专门的自行车存放点，在中央火车站等一些公共场所还建有大型的自行车存放库。德国的法兰克福、慕尼黑等城市自行车普及率也很高。这些国家和城市几乎每个居民家庭都有一辆以上的小汽车。城市公共交通也很发达，但人们还是如此钟爱以自行车代步，恐怕只能以骑自行车既环保、又有利身体健康来解释这种现象了。在西欧各国高速公路奔驰，我们注意到其道路两侧的绿化很自然，仿佛天成，没有什么人工刻意雕琢的痕迹。高速公路两侧的别墅式农舍、村庄也是依山就势而建，注重保持原有地貌，三三两两，随意点缀在青山绿

水之间，处处都似一幅美丽的风景画。

五、城市的规划建设和管理处处体现“以人为本”的理念。

西欧是人文主义思想的发源地，“以人为本”的理念源远流长，包罗万象。体现在城市的规划、建设和管理上，就是充分照顾和满足人们的各种需求。大到城市的规划布局，交通组织，小到城市道路休闲椅的安装、公厕的设置，都无不体现“以人为本”的理念。法兰克福、幕尼黑等许多城市都设有商业步行街。在城市主要道路的两侧，相隔不远即有固定式木椅供人们休憩。伦敦、巴黎等城市的街道合理布设着自动收费、冲洗的公厕，使用起来十分方便、卫生。西欧各国还十分重视照顾弱势群体、特别是残疾人的需要。各个城市的道路、商店、酒店等公共场所，都设有残疾人无障碍通道，一些城市道路人行道上设有盲人专用通道，横穿马路的人行地道也设有残疾人专用升降电梯。甚至在伦敦的出租小汽车上都备有轮椅上下车辅助装置。我们还注意到，一些临街的建筑工程，安全围护措施非常到位，连脚手架两米以下的部位，都要用塑料泡沫或木板包起来，以防行人不慎碰撞。这些看起来不起眼的细节，无不体现着对人的尊重、关爱，体现着“以人为本”的理念，体现着一个城市乃至国家的文明程度。

六、城乡界线分明，各具特色。

西欧各国早已完成工业化进程，城市和乡村在经济上已不存在明显的差别，但在城市和乡村的规划建设上，城乡的界线是很分明的。城市就是城市，农村就是农村，并不象我们常说的城乡一体化的概念。在西欧各国，城市化程度高，农村人口少，城市和乡村的社会经济功能不同，其物质表现形态也就不同。城市是密集的、繁华的、喧闹的，那里有森林般的建筑，蛛网般的道路，穿梭的人流、车流。而乡村则是松散的、宁静的、休闲的，那里有精致的别墅、绿地、花园和毫无遮挡的阳光、清新的空气。两者绝不雷同，但又相互不可替代。这次对西欧各国住宅及城市建设的考察，我们也发现他们在城市发展及管理中存在的一些问题。比较突出的有:一是也没有解决好停车的问题。在英国伦敦、法国巴黎、意大利罗马，都只能利用街道两旁停放汽车，堵车现象也比较普遍。二是部分城市的秩序和环境卫生也比较差，如荷兰的阿姆斯特丹和意大利的罗马等城市。

通过考察西欧各国的住宅及城市建设，我们感到有如下几方面的问题是值得我们思考和借鉴的。

一、住宅建设要与我们当前的经济发展水平相适应，要讲求经济实用，克服盲目追求过大规模，自成体系，外表豪华的倾向，但质量水平要提高。

当前，我国的住宅产业正处于一个较快发展时期，广东近年每年竣工的商品住宅就有2000多万平方米。从目前的情况和借鉴西欧各国的现状，有如下几方面值得我们去思考的问题。一是我们新建楼盘的规模都很大，而且在不断互相攀比。规模过大，就必须要自成体系，各种设施都得有，包括学校、医院、超市和公共交通，开发、管理成本和难度都增加。二是追求外墙和大堂高档装修和高档次的绿化等，使住宅成本大大增加，房价过高。广州、深圳等城市的商品房价格使相当部分居住困难的市民望楼兴叹，使住房的有效需求难以形成，造成一边是大量住房空置，一边是部分市民居住仍比较困难的矛盾局面。三是追求高档次的绿化，名花名树，假山假河等等。既增加了建造成本，又增加了管理成本，很多市民都说，现在的住房，买得起也住不起，就是说入住后管理费很高，承受不了。四是在建筑风格上，传

统的少，洋化的多。我们是发展中国家，市民的收入还比较低，住宅的建设和发展应遵循什么样的原则，是值得我们各级政府及有关部门认真思考的问题。

但与此形成鲜明对比的是，我们住宅建设的质量不高，在外表豪华的后面存在大量的质量通病，开发商、建筑商在这方面并不舍得花投资和精力。我们在考察西欧各国房屋建筑时，看到他们的质量很好，一些几十年，上百年，几百年的建筑仍完好无损，继续可以使用。关于解决中低收入家庭特别是特困户的住房问题。我们国家从2000年起，已经停止了住房实物分配，全面实行住房货币分配。如何研究建立适合市场需求的新的住房供应体系，解决特困群体住房问题更加显得必要。当前首要的工作是要推动住房货币分配制度的全面实施，让市民通过住房货币分配的资金，以及相配套的金融政策的支持，到市场购买或者租住住房解决住房问题。其次要加强对房地产市场的引导，结合当地的实际，建设经济适用的普通住房，满足中低收入家庭的住房需求。还有就是要加快建立社会性的住房保障体系，完善廉租房制度，切实把中低收入家庭特别是特困户的住房问题解决好。

二、在物业管理中，要坚持市场主导、政府监管的原则。

巴黎等城市的做法表明，在经济市场化、住房商品化的环境下，物业管理工作必须走市场化的路子，物业管理公司的选定、收费标准都应实行市场竞争、市场调节，产生纠纷应循法律途径解决，而不要一有问题或者发生纠纷就找政府。如可设立小额钱债法庭，简化受理和审判程序，以解决困扰物业管理行业的住户欠交管理费等问题。政府的职能主要是研究制订和完善法规，推进和加快物业管理市场化进程，在宏观上监管市场的运行，换一种说法，政府是游戏规则的制定者和裁判员。实践说明，政府在物业管理中大包大揽，既管不好，也行不通。当然，我们的国情、民情不同，发展有一个渐进的过程，但这是我们努力和前进的方向。

三、在城市建设和旧城改造中，要高度重视保持和形成民族的、地域的特色。

西欧各国建筑形成了“欧陆风格”，但各国还是各有特色。只有民族的，才是世界的。西欧各国城市建设的经验充分证明了这一真理。我国作为一个文明古国，有着悠久而灿烂的建筑文化，如北京的四合院、江南的民居、岭南的骑楼，都具有浓郁民族、地域特色，为世界同行所瞩目。当前我国正在加快工业化、城市化、信息化的进程。城市的数量、规模在不断增大，还有许多城市面临着旧城改造、城中村改造的问题。在这个过程中，我们应很好借鉴西欧各国好的做法，尊重和珍惜民族文化遗产，特别做好古建筑和地方民居的保护，并有所创新，有所发展，保持和形成民族的、地域的特色。不要一谈到旧城改造，就先把它拆掉。那种脱离国情和传统文化，在城市建设中盲目跟风，一会追求摩天大厦，一会追求“欧陆风情”的做法，必定是缺乏生命力的。试想，如果欧洲的同行来考查我们的住宅及城市建设，看到的建筑物全是所谓的“欧陆风情”，该作何感想。

四、要坚定不移地实施可持续发展的战略，高度重视环境保护。

西欧各国优美的城乡环境令人赞叹，但其优美的环境并非完全天赐，这是各国政府和人民总结经验教训，多年来不断治理和保护的结果。如流经伦敦的泰晤士河，在19世纪初工业化浪潮中，由于大量工业废水、生活污水排放，至1850年河里的水生生物基本绝迹。经过25年的努力治理，收效显著。至19世纪80年代，河流水质已恢复到17世纪原貌，达到饮用水标准，成为一条清澈的都市河流，100多种鱼类重返泰晤士河。西欧其它国家也都有过类似“先

污染，后治理”的历史。因此，我们在工业化、城市化的进程中，应借鉴西欧的经验教训，坚持经济建设、城市建设、环境保护并重，坚持“预防为主，防治并举”的方针，不重蹈“先污染，后治理”的覆辙，将青山、碧水、蓝天、绿地留给子孙后代。

五、在城市化进程中，要正确处理好城市建设与村镇建设的关系。

“城市不像城市，农村不像农村，城市又像农村，农村又像城市”，这曾是一位领导同志考察某城市后的感叹。由此使我们反思前几年提出的“农村城市化，城乡一体化”等提法的科学性。西欧作为工业文明的发源地，在城市化进程中，根据城市、农村不同的经济功能、社会功能、环境功能，使城市建设与村镇建设分工明确、各具特色、相得益彰。这是很值得我们深入研究、借鉴的