深圳华侨城控股有限公司财务报告分析_企业财务报告内控分析

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深圳华侨城控股有限公司财务报告分析

一、公司简介及其重大财务事项简述

1.公司概览

1）华侨城集团

华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。

2）深圳华侨城股份有限公司（深圳华侨城控股有限公司）

深圳华侨城控股股份有限公司（以下简称华侨城公司）于 1997 年 9 月 2 日 成立，由国务院国资委直属的华侨城集团公司独家发起募集设立，目前华侨城集团持有公司 56.36% 的股份。

1997年9月10日，公司 5000 万社会公众股在深圳证券交易所挂牌上市。上市以来，公司通过 IPO、配股、发行可转换公司债券、发行认股权证和发行限制性股票，为华侨城旅游事业的发展募集了大量资金。从2007年开始，为贯彻落实国务院国资委关于支持中央企业主业整体上市的指示精神，公司开始全力推进华侨城集团主营业务整体上市相关事宜，并最终于2009年宣告完成。完成整体上市后，公司总资产约310亿，净资产约110亿，总股本达31亿。作为控股型集团公司，公司主要从事旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、纸包装和印刷等产业的投资经营。

整体上市后，公司的主要任务是加快与夯实各项业务的发展，推动战略实施、做强做大主业、实现良好的股东回报。2009年，公司投资的旅游景区累计接待游客已经达到1.5亿人次，房地产业务收入首度超过百亿大关，纸包装及印刷业务实现经营收入6.22亿。2010年6月，公司正式更名为深圳华侨城股份有限公司。

3）下属各子公司

目前母司旗下拥有华侨城房地产有限公司、香港华侨城、欢乐谷事业部、旅游事业部和酒店物业事业部五大运营中心，投资控股和参股了深圳欢乐谷、锦绣中华、中国民俗文化村、深圳世界之窗、长沙世界之窗、深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城、武汉华侨城、泰州华侨城、云南华侨城、上海天祥华侨城、招商华侨城、天津华侨城、西安华侨城、华侨城都市娱乐公司、华侨城旅行社、华侨城国际酒店管理公司及其管理的城市客栈、华侨城物业管理公司、华侨城物业租赁公司、华侨城大酒店、威尼斯酒店和海景酒店、华侨城（亚洲）及旗下的惠州华力、深圳华力、上海华励、安徽华力、中山华力和番禺华力、1 华侨城水电公司及华中发电公司等众多知名企业和景区。母公司拥有国内数量最多、规模最大、效益最好的主题公园群，是品牌卓著的综合性上市公司。

2）近年公司重大财务事项

1）近年公司认购、出售和兼并资产事项

2007年度

公司旗下子公司国际传媒拆资450万元对传媒广告公司进行收购和增资，从而持有传媒广告97%的股权。

公司为调整投资结构，全力发展公司旅游主业，公司将所持有的信息宽带7.76%的股权，以1,566 万元人民币的价格，转让给中国网络通信（控股）有限公司。

2008年度

鉴于三峡旅游外部经营环境发生变化，为规避投资风险，公司决定将持有的三峡旅游35%的股权全部转让，该股权评估价值为6,245万元，经北京市产权交易所挂牌转让给长江三峡投资发展有限责任公司，转让价款为6,250万元。转让对公司的经营影响很小，转让收益747余万元占公司利润总额的比例为0.5%。

2009年度

2009 年10 月14 日，本公司向华侨城集团发行486,389,894 股购买其相关子公司的资产，发行价为15.16 元，总价值近73亿元。其中，对9 家公司的股权购买形成同一控制下合并，对3 家公司的股权购买为收购少数股权。

2）近年公司股权激励计划的具体实施情况

2007年度

华侨城公司自2006年6月23日以发行新股的方式，向激励对象授予5,000 万股限制性股票，限制性股票的授予价格为7.00 元/股，共募集资金35,000 万元，扣除发行相关费用后，实际募集资金为34,983.8 万元,已存放于公司在深圳平安银行开设的募集资金专用帐户。限制性股票行权的募集资金将用于上海华侨城旅游综合项目的建设

2008年度

公司于2008年10月10日公司限制性股票第一期解除限售手续办理完毕。本次解除限售的股份总数为16,662,100股，占公司总股本的比例为0.636%；可上市流通的日期为2008年10月13日。

2009年度

与此同时，公司限制性股票第二期解除限售手续办理完毕。本次解除限售的股份总数为16,662,100股，占公司总股本的比例为0.636%；可上市流通的日期为2009年10月15日。

二、偿债能力分析

1.企业短期偿债能力分析1）现金比率

现金比率现金比率26.20%18.78%12.88%13.37%18.36%***82009

从现金比率来看，近五年来,华侨城的现金比率在20%左右,偿债能力一般。根据经验，该比率过高将会导致企业的流动负债未得到充分的利用，比率过低则表明企业在短期的偿债能力低,可能会导致债务风险。2007年达到5年历史最高点，主要系公司发行的认股权证行权和依据公司股权激励计划发行限制性股份募集资金到位。2008年的下降，系偿还借款及新增云南和上海华侨城项目投资付现所致。

2）流动比率

流动比率流动比率0.89 0.60 0.44 0.30 0.45 ***82009

近五年来华侨城的流动比率都低于1,远小于标准值2（不同行业这一数值可能有所不同），企业的偿债能力较低，但是从2006年开始流动比率这一数值总体处于上升趋势，表明公司的短期偿债能力有所提高。2009年，母公司通过股份转让以实现对其他9家公司（包括华侨城房地产有限公司）的控制，并且在房地产和旅游的经营性流入大增，使其流动比率达到了0.89的五年最高点。

3.速动比率

速动比率速动比率0.25 0.27 0.28 0.16 0.16 ***82009

09年，公司的速度比率达到5年最高点，但华侨城的速动比率扔不足0.3,远小于标准值1(未考虑行业等因素),表明公司的短期偿债能力一般，至于07~09年间的波动主要来自当年的货币现金的变化而致，可参见上现金和流动比率的变化说明。

4）经营现金流量比率

经营现金流量比率经营现金流量比率0.440.280.160.07200520060.11200720082009

经营现金流量比率的值越大越好，华侨城的经营现金流动比率总体偏小，06年曾不足0.1，企业的短期偿债能力不足，预警信号已经产生。但自从2006年起,华侨城的经营现金流量比率总体呈上升趋势，表明企业的经营性现金流入不断提高，与此同时，短期偿债能力也正在提高。

5）企业短期偿债能力短评

综合四个指标来看,华侨城的短期偿债能力都是不容乐观的，但相信企业在未来新的子公司（如云南华侨城、成都华侨城）的建成，及企业控制了华侨城房地产有限公司后在房地产市场上的不断做好，企业在各个运营领域的经营性现金流将不断增加，短期偿债能力从而 4 能不断升高。

2.企业长期偿债能力分析

1）资产负债率

资产负债率资产负债率62.76%43.89%48.49%54.24%50.45%***82009

资产负债率可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度，比率越低，企业偿债越有保证，通常资产在破产拍卖时的售价不到账面价值的50%，因此如果资产负债率高于50%，债权人的利益就缺乏保障。华侨城的资产负债率虽然稳定在50%左右，但总体呈上升趋势。而09年期末达到了62.76%的新高，当然这也与公司举债建设云南华侨城、泰州华侨城、欢乐海岸等项目有所关系。

2）产权比率

产权比率产权比率1.681.150.871.181.***0082009

产权比率是企业财务结构稳健与否的重要标志。该指标表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越高表明企业自有资本占总资产的比重越低，其值一般在1较为合适，05至08年，华侨城公司的产权比率一直 5 维持在较为合理的1.0左右，但09年，华侨城的产权比率突然上升至1.68的历史高点，企业的资产结构正在偏向于债务资产，企业的长期偿债能力明显下降。但考虑到近25%的期末负债数是预收款项，且99%属于一年内结算的预收房款。因此剔除该项后，重新计算产权比率，约为1.27，且企业在未来将有更多的项目陆续落成，考虑到更多即将到来的经营性现金流入，企业的长期偿债能力尚还乐观。

3）利息保障倍数

百万2,500.002,000.001,500.003.00 2.50 2.00 1.50 息税前利润利息费用1,000.001.00 500.000.000.50 0.00 利息保障倍数***82009

利息保障倍数越高，反映了企业支付利息的能力越强。华侨城在5年来的利息保障倍数不断走高，至2009年期末，更达到了2.81的新高，从图中可以看出主要是企业的息税前利润在增长迅速有关，这与华侨城公司近年来不断开拓和落成的新旅游盈利项目分不开的。因此，不难预测，随着华侨城的主营业务的迅速发展，企业的长期偿债能力也会不断的加强。

三、现金流量分析

1.现金流量结构分析

1）现金流量概览

现金流出流入概览十亿30.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.00现金流入量总额现金流出量总额200711,427,592,383.89200814,375,569,023.67 200925,660,214,718.76 10,028,164,858.6 1,399,427,525.29 15,162,748,517.2-787,179,493.53 24,548,196,653.5 1,112,018,065.26 净现金流量总额

三年来，华侨城公司的现金流入流出规模不断上升，截至2009年，其现金流入流出规模均已达到250亿元，与此同时，净现金流量稳定地保持正负10亿元的规模左右。

2）现金流入结构

07~09年现金流入结构百分比累计图

07~09年自经营活动现金流入的结构百分比累计图

华侨城公司的现金流入结构近三年来发生了显著的变化。从三年的百分比累计条形图可以看出，2009年度更多的现金（占总额61.78%）从经营活动中流入，较2007年度（占总额18.29%）提升了43.49%，与此同时，筹资活动现金流入降至了近年的最低32.48%。而三年来自主营业务提供商品和劳务所收到的现金均占经营活动现金流入总量的90%以上，现金的流入结构越来越健康稳健，当然这也与企业近年来不断开发旅游新项目，发展房地产等主营业务密切相关的。

3）现金流出结构

07~09年现金流出结构百分比累计图

07~09年自经营活动现金流出的结构百分比累计图

华侨城公司的现金流出结构近三年总体变化不大，然而其经营活动的现金流出量却从07年的13.54%上升至09年的35.02%，投资活动产生的现金流出量从07年的28.40%降至09年的15.56%，可见公司的现金流出重心不断转向经营活动中去，可预料的是，随着华侨城新项目的不断落成，经营成本仍将进一部增加。经进一步对三年来经营活动产生的现金流出结构进行分析，支付其他与经营活动有关的现金显著增多，这也与华侨城公司自股权认购了华侨城房地产有限公司后，其经营结构有所转变，与房地产经营活动相关的押金、保证金等费用的显著增加有关。

4）现金净流量分析

07~09年华侨城现金流量净额折线图

（1）从经营活动产生的现金流量来看：这三年中华侨城的经营活动产生的现金流量净额都有大幅增加，主要是因为主要因为东部华侨城开业，地产销售带来大量现金流入，并且北京华侨城预售的房款也带来了一定的现金流入，同时各景区的经营现金流量稳定，地产销售及旅游新项目开业也带来大量的现金流入。

（2）从投资活动产生的现金流量来看：07—09年度投资活动产生的现金流量净额变化较大。07年大幅增长，在建项目如东部华侨城、上海华侨城都有大量的资金投入，同时投资新项目如天津华侨城也带来了大量的投资现金流出；但在08、09年度投资活动产生的现金流量净额下降较大，主要是因为随着在建项目的逐渐开业，资金的投入也就逐渐减少。

（3）从筹资活动产生的现金流量来看：07—09年度筹资活动产生的现金流量净额变化较大，07年度由于本公司年末从资本市场募集资金尚未使用，同时大量新项目的投资，借款也比去年大量增加，所以筹资活动产生的现金流量净额有所增加。而在08、09年度筹资活动产生的现金流量净额下降较大，主要是由于公司从资本市场募集的资金没有使用，且09年度经营现金流量充裕，大量归还借款所致。

（4）从净现金流量结构来看，近三年华侨城自经营活动产生的现金流量金额不断攀升，与此同时筹资活动产生的现金流量金额不断下降。投资活动因为各子公司的在建项目现金流出较大，一直稳定维持在负值。随着华侨城经过几年筹资和投资扩张，各大项目和子公司的相继落成，现在正处于收入增长期，故经营活动的现金流量净额不断增加，09年度华侨城公司的经营活动占全部净现金流量的652.53%的历史高点，这一数据07年度仅为52.26%，而筹资活动产生的现金流量净额则因为企业需要归还之前的债务和利息而明显下降。企业的现金流量状况正随着企业的良好发展势头而欣欣向荣。

2.现金流量比率分析

1.负债现金支付能力分析

现金流动负债比（经营活动现金流量净额/流动负债）

现金流动负债比现金流动负债比44.43%28.40%11.44%16.16%7.38%***82009

华侨城公司近三年的现金流动负债比均在0.5以下，比率说明企业由于自身经营活动产生的现金流以偿还短期债务的能力较弱，但自06年7.38%的历史低点以来该指标节节攀升，2009年更达到44.43%，如果考虑到约有25%的负债是属于一年内的预收房款，比较容易用存货进行偿还，那么剔除这一因素，09年度企业的现金流动负债比可达到62.73%，显然企业的现金偿债能力有足进的提高。

现金负债总额比（经营活动现金流量净额/负债总额）

现金负债总额比现金负债总额比37.61%24.03%16.00%7.02%2005200610.81%200720082009

华侨城公司2005—2009年企业偿还全部债务能力先降低后增长，主要原因是2005年左右扩张带来的现金减少，之后由于逐渐盈利，偿债能力稳步有升。

2.长期利息现金支付能力分析

现金利息保障倍数（息税前经营现金流量净额/付现利息费用）

现金利息保障倍数现金利息保障倍数11.17 6.33 2.92 3.25 2.12 ***82009

华侨城公司2009年息税前经营现金流量流量净额为9,455,725,557.07元，2009年付现利 11 息为846,246,863.32，其现金利息保障倍数为：11.17，此比率说明企业债权人获得利息的保障的程度相对较高，有很大的保障。

现金股利保障倍数（经营活动现金流量净额/现金股利）

现金股利保障倍数现金股利保障倍数20.40 4.52 1.05 200520063.05 20073.26 20082009

华侨城公司2009年经营活动产生的现金流量净额为7,256,315,254.49元，2009年现金股利为355,735,938.12，其现金股利保障倍数为：20.40，此比率说明企业支付现金股利的能力较强，股东的利润分配保障较高。

3.现金获利能力分析

销售现金比率（销售商品提供劳务收到的现金/销售收入净额X100%）

销售现金比率销售现金比率208.55%135.67%100.68%115.54%63.95%***82009

华侨城的主营业务收现能力都很强，尽管5年间有增有减，但经营效果稳步有升，不会存在过多的应收款项，盈利质量较高，这对企业维持足够的现金流来运行有着充足的保障。

现金净利润比率（经营活动现金流量净额/净利润X100%）

现金净利润比率现金净利润比率389.22%115.03%41.57%12390.97%496.26%5

华侨城公司2009年经营活动产生的现金流量净额为7,256,315,254.49元，2009年净利润为1,864,311,773.41，其现金净利润比率为：3.89，此比率>1,说明企业会计利润的收现能力较强，利润质量较高，这与公司所在的旅游业的行业性质是有关系的。

全部资产现金回收率（经营活动现金流量净额/资产总额X100%）

全部资产现金回收率全部资产现金回收率23.60%10.54%8.07%5.87%3.41%***82009

华侨城资产创造现金的能力自06年开始不断增长，其中2009年全部资产回收率达到23.60%，为历年之最，说明企业每百元资产可以产生23.60元的经营活动现金流量，企业通过经营活动创造现金的能力比较强。可见企业近年来通过开发旅游新项目、合并质优企业取得了较好的经营成果。

四、营运能力分析

1.流动资产营运能力分析1． 流动资产周转率

流动资产周转率流动资产周转率1.67 1.17 0.94 0.70 0.72 ***82009

华侨城的流动资产周转率自06年达到1.67的最高点后，近四年逐渐回落，09年回落到0.72，流动资产利用效果下降，流动资产周转速度变慢，企业需要补充流动资金，以保证日常经营活动的顺利进行。

从华侨城公司的财务报告可知，近几年公司均在积极扩充旅游、房地产业务。2006年7月北京华侨城开始营运，公司获得了主营业务的结构性转型，当年从北京华侨城的房地产销售和从参股公司华侨城房地产有限公司合作的“波托菲诺”房地产合作项目中获得了高额利润，自此控股公司从单一的旅游经济发展成旅游+房地产的华侨城模式。与此同时，公司开始进行新一轮的全国战略布局，东部华侨城、成都华侨城等相继动工，因此公司近年需要通过各种融资维持流动资产的运转和各大子公司项目的建设。

2． 应收账款周转率

应收账款周转率应收账款周转率182.34 121.80 81.12 60.39 121.19 ***82009

华侨城公司的应收账款周转率一直处于较高水平，05至06年间该指标发生异动，从38.53急升至182.34，经查明，因为05年间有近9千万的坏账未与剔除，重新计算后，该 14 指标为81.12，应收账款每年周转的次数下降，09年最低到60.39，说明企业资产效率利用有所降低。华侨城应继续把该指标维持在较高水平，将应收账款减少、使应收账款周转率维持在较高水平，提高资产利用效率。

3.存货周转率

存货周转率存货周转率1.67 1.35 1.00 0.64 0.55 ***82009

华侨城公司的存货周转率指标5年来总体下降，06年间达到最高点，主要是华侨城旅游主题社区一期和华侨城旅游主题社区商业的两个在建工程相继落成，营业成本提高的同时把存货维持在较低水平，使该指标达到历史最高。07年度因华侨城旅游主题社区二期和华侨城商品房的建设，提高了存货额，而因其子公司北京华侨城该年度未实现商品房销售计划而导致其营业成本降低。09年度，因新近合并的华侨城房地产有限公司有较多的存货使其存货额达到了较高水平。注意05年的存货周期较低数字异常低主要是该年的房地产项目（北京华侨城）尚未完工，未计入营业成本中。

该指标的不断下降表明了华侨城公司的销售能力有所降低，存货开始积压，给企业带来了一定的负担，这也与公司的从旅游为主导改变成以旅游+地产的商业模式有关。

4.营业周期

营业周期营业周期（天）662.83 568.02 364.32 217.72 269.83 ***82009

该指标的分析需要考虑到企业的产品并不是单一的旅游或房地产销售，而是旅游+房地产组合经营模式。该指标这里主要受到存货周转率的影响，单从09年的数字看：90%的存货来源于在建旅游项目和房地产项目，而仅有10%是旅游项目营业的所需存货，故就09年而言，营业周期更能反映华侨城公司房地产业务从存货在建到存货销售所需的平均天数。企业的营业周期拉长反映华侨城公司近年的发展重心从旅游渐渐向房地产方向偏移。

2.固定资产营运能力分析

1.固定资产周转率

十亿12.0010.008.001.09 1.60 1.49 1.40 销售收入净额1.20 1.00 0.84 0.70 0.58 固定资产平均余额固定资产周转率指数(固定资产平均余额)6.004.002.000.80 0.60 0.40 0.20 0.***0082009-

近5年华侨城公司的固定资产净值平均余额均在不断上升，这是由于公司近年来有大量的在建工程转入固定资产所致，但因07年间房地产销售不力，使其销售收入持平，该指标下降，而随着08、09年的东部华侨城、上海华侨城和成都华侨城开始营业，北京华侨城和东部华侨城的房地产销售增加，致使营业收入增加迅速，公司的固定资产周转率也达到了 16 1.49的历史最高点。

该指标的不断上升表明企业固定资产利用效率不断提高，企业未来发展前景良好，与此同时，企业近年积极实施全国性的战略部署，全力打造中国旅游龙头航母。

3.全部资产营运能力分析

1.总资产周转率

总资产周转率总资产周转率0.36 0.26 0.15 0.18 0.26 ***82009

华侨城公司近年的总资产周转率稳步上升，通过对主要资产项目周转率的分析，可以了解其变动的原因：在扩大主营业务额时，应收账款周转率保持在较高水平，说明公司收款工作比较成功；存货周转率持续下降，主要取决于存货投资增长过快，公司近年投资在建项目较多；固定周转率持续上升，说明公司的固定资产投资当年就见收益，从而使营业收入相应增加，固定资产利用效率不断提高。

公司总资产周转率持续提高，主要是应收账款控制较好和固定资产投资周期短、固定资产利用效率提高的结果。

2.同行业指标对比

09年度，房地产行业的存货周转率为0.37，而旅游行业则保持在2.7，公司则在扩大房地产的投资同时把该指标保持在0.55，与房地产行业公司的比较上有优势。

就总资产周转率而言，房地产龙头企业万科A今年为0.36，与华侨城相同，表明公司的资产运营能力已与万科A不相上下。而考虑到万科A近年总资产周转率呈下降趋势，华侨城则不断上扬，可见未来公司在房地产行业的发展潜力较大。

五、获利能力分析

0.会计数据甄选说明

本分析取06~09年度的利润表进行分析，其中07年由于采取了新会计标准，故06、07年均取该标准的数据，而05年因没有符合该标准而不予分析。由于华侨城公司09年度进行重大资产重组，合并了原华侨城集团下属的华侨城房地产有限公司，成都华侨城和上海华侨 17 城新等子公司相继开业。因此09年度和08年度的数据可能会有较大变化。

1.以销售为基础进行企业盈利分析

1.主营业务收入与成本分析

十亿12.0010.968.8610.008.006.003.491.601.334.002.972.000.001.731.***009营业总成本营业总收入

五年间华侨城的营业总收入和总成本均增长迅速。这是因为华侨城公司近年积极打造全国连锁性旅游品牌，伴随着各地旅游项目的高速建设和顺利营业，实现了主营业务的快速增长。但与此同时，正因为各大景区陆续全面开业，也带来了营业成本的急速上升。华侨城公司应注意在发展主营业务的同时，控制好营业成本不至过高。

以达到近110亿营业额的09年度为例，成都华侨城欢乐谷主题公园在1 月率先开业，迅速成为市场热点；东部华侨城8 月迎来全面开业，大侠谷和主题酒店群进一步丰富了“世界级旅游度假目的地”的吸引力；上海欢乐谷9 月正式开业；云南华侨城、泰州华侨城、欢乐海岸加快了规划和建设的步伐，为项目如期开业赢得主动。

09年度华侨城销售收入结构图：

销售收入（万元）60,421.235%325,080.0330%705,965.8865%旅游综合收入房地产收入纸包装收入 从上图可以看出华侨城企业主营业务上以旅游综合收入为主，房地产收入、纸包装

收入为辅的运营策略，其旅游地产的商业模式决定了其销售收入结构。2.销售毛利率

销售毛利率销售毛利率56.20%47.18%40.64%46.09%***9

华侨城公司的销售毛利率近年来一直维持在较高水平，自07年来略有下滑，从公司的财务报告可知，各个景区的营业全面铺开将导致固定成本增长加快，同时房地产行业的地价也在不断增长，因此公司的收入增长比成本增长要慢，导致销售毛利率的下降。

3.销售利润率

销售利润率销售利润率46.19%49.29%36.77%21.71%***9

销售利润率连续下降，主要因为企业为了扩大主营业务收入，而加大了广告宣传等的销售费用和相应的营业税金和所得税的支出，而营业成本的增加也使利润的增长空间不断缩小。为使该指标稳定在一定水平，企业应为了扩大销售量的同时控制好销售成本及管理费用，使企业的销售利润率维持在较高水平。2.以占有资源为基础进行企业盈利分析

1.资产报酬率

资产报酬率资产报酬率11.96%8.74%9.70%7.92%***9

资产报酬率的持续下降表明企业每百元的资产所获得的息税前利润减低，应当注意到华侨城公司近年陆续在各地兴建旅游项目及房地产项目，存货及固定资产增长幅度较大。由于在建的项目未能即时盈利，因此应认为华侨城公司投入固定资产在前，产生经济利益在后，故其资产报酬率的一时下降并不代表其总体获利水平和资产营运水平的下降。

2.成本费用利润率

成本费用利润率成本费用利润率60.40%60.90%49.90%31.16%***9

该指标的不断下降表明华侨城公司的投入产出比例在降低，企业的盈利能力在减弱。具体原因在于其成本比收入的增长要迅速，前面各分析已经有所涉及，这里不再赘述。

3.以投资为基础进行企业盈利分析1.净资产收益率

净资产收益率净资产收益率19.59%18.53%17.18%16.96%***9

该指标的不断下降表明华侨城公司的投资者获取潜在投资利益的能力在降低，企业的盈利能力在减弱。具体原因在于企业有较多项目在建，利润增长放缓，而净资产则由于企业的资产重组及内部股份激励政策等因素而有所增加。

2.资本保值增值率

资产增值保值率资产增值保值率1.56 1.13 1.21 1.09 ***9

近年该指标一直大于1，说明每年年度期末所有者权益在不断增加，投资者的投资得到增值。

3.每股收益

每股收益（元）每股收益（元）0.66 0.50 0.55 0.46 ***9

4.市盈率

截至2010-11-22日收盘价为11.87，以09年12月的每股收益0.55计算，市盈率为21.58，与房地产大蓝筹万科A相当。华侨城A在市场上不受追捧，估计是与政府加大力度压制房地产过热是有关。但应该指出的是，尽管华侨城处于房地产板块，但就主营业务收入而言，超过六成是来源于旅游行业。考虑到未来中国旅游业消费的迅速发展，现在市场普遍看低该股。

六、财务综合状况分析

1.杜邦分析图示

1.2009-12-31 杜邦分析

2.2008-12-31 杜邦分析

3.指标计算说明

净资产收益率并非为总资产收益率乘权益系数，而是按照新会计标准，剔除了少数股东收益及权益的部分，即净利润/母公司净资产，而资产总额指标则取年末资产总额进行分解。

2.财务状况分析及建议

1.指标变动分析

就08、09年度的杜邦财务分析图，华侨城公司的净资产收益率轻微下跌，其主要原因是总资产收益率发生较大下跌，但其权益乘数却提高了。可知公司通过改变其资本结构，增加资产负债率，举债建设新项目所致，详见偿债能力分析二-2小节。

通过对总资产收益率分解，可以看出2009年华侨城公司资产净利率下降的主要原因是公司的主营业务利润率明显降低，但其总资产周转率却发生提高。通过对净利润进行分解，可以看出其主营业务利润率降低的原因在于其营业成本和销售费用增长过快，详见获利能力五-1小节。通过对总资产周转率进行分解，该指标增加公司总资产周转率持续提高，主要是应收账款控制较好和固定资产投资周期短、固定资产利用效率提高的结果，详见运营能力分析四-3小节。

现代企业运营“现金为王”，但杜邦财务分析体系并未对企业现金流状况进行分析，详见现金流量分析三-1小节。

2.财务状况综述 从获利能力而言，华侨城公司近年来，其主营业务增长迅速，主营业务收入从2005年度的16亿元提升到109亿元，增长幅度达581.25%，净利润从2005年度6.4亿元提升到18.6增长幅度达190.6%，与此同时的是营业成本大增，销售利润率大幅下降，从而导致销售毛利率，净资产收益率却同时轻微下跌。

从偿债能力而言，长期来说，公司提高了资产负债率，在对子公司北京华侨城、东部华侨城继续发展同时，西南的云南华侨城、泰州华侨城、欢乐海岸也加快了规划和建设的步伐，预期该在建项目的完工将可带来足够的利润；短期来说，尽管公司流动比率和速度比率均较低，但考虑到公司主营业务的现金流量较为充裕，应收账款较少，故短期偿债能力尚可。

从运营能力而言，公司的应收账款周转率维持在较高水平，如此同时，存货周转率在同行业间相比较有优势，值得一提的是，固定资产周转率提升明显，总资产周转率也稳步上升。企业资产运营效率较高。

从现金流量而言，09年度公司的净现金流入全部来源主营业务收入，筹资活动和投资活动均为负值，值得注意的是企业开始进入筹资活动现金流出大于筹资活动现金流入的时期，即从借款的筹资阶段到还款的阶段，整体上而言，现金流量结构较为健康。但对于企业而言，应注意好主营业务的经营，以避免因旅游行业收益的周期性问题使公司陷入短期现金流不足的状态。

3.财务管理建议

合理分配资源，完善投融资结构，多元化储备项目，分散投资风险。

华侨城公司应将自身的优势资源与社会资源进行充分有效的结合，以迅速扩大经营规模、提升公司效益。今后的发展过程中，公司除了应以实业项目投资作为主要投资手段外，也应当更注重以资本运作获取资源、加快发展的方式，积极运用兼并、收购、重组、财务投资、战略合作等多种资本运作方式，与行业内的优质公司开展业务合作，或对其进行整合，以达到加强资源控制、完善产业链条、提升边际效应的目的，促进公司的快速发展，提高主营业务收入。

同时，公司应该密切关注资本市场的发展趋势，及时掌握资本市场的新变化，认真分析资产证券化、权证产品和期权等金融及衍生工具，研究创新并完善融资模式，提高企业偿债能力，并使现金流结构更为健康。

在项目拓展和储备中，公司应注重长短线产品的结合，着重提高短线产品比例，进一步加快项目开发节奏，加快产品销售与资金回笼，积极创新发展模式，尝试参与土地一级开发等多种资源获取方式，以便扩大资源占有规模，提高资产利用效率。