关于不动产物权登记的学习考察报告_不动产登记学习心得

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关于不动产物权登记的学习考察报告

以保障交易安全为目的的不动产登记制度是民法物权理论的核心课题之一，不动产是任何民事主体及人类社会存在的基础，不动产物权也是诸财产权的重要权利。对不动产登记中心的考察活动对于不动产登记实质和实体操作的理解具有重要意义。

在了解不动产登记效力和程序之后，值得探究的是不动产登记的社会价值和深层次的制度构造。这是对不动产登记制度的追根溯源的探究，也是对物权法纵向的思考。

为维护交易安全和社会经济秩序，仅有物权法定原则是不够的，还需要一个前提，便是义务主体知道，起码能够依其外部表征知道该项物权的存在。这是对物权法定原则在操作性上的一种保障方式，因为“物权对抗世人的效力主要是对抗知情人，知情人的范围愈大，对抗力的范围就愈大”。物权的存在、归属及其变动均应通过一定的方式向社会公众加以公示，不仅使交易当事人能够认识其存在和变动，也使物权的归属和变动对社会公众产生公示公信的效果。

由此可见，物权的支配性质是物权法定和物权公示的内在基础，而物权法定和物权公示又有着内在的一致性，两者互为依据，相互支援，从而将各种具体的物权关系凝聚成有机的整体。物权公示的理论价值即是如此。

那么，登记作为不动产物权的公示方式的又有什么特殊意义呢？从历史上看，在登记制度发展以前，都是以交付为物权公示的基本形式。但是，占有表彰权利享有和变动的作用，对于动产尚有一定道理，却不足以作为不动产权利的公示方式。首先，不动产物权的形式多样化，有些权利形式仅限于不动产，比如典权、地上权、地役权等。占有人对于不动产而言常常并非真正的权利人。实际上，随着经济的发展，不动产的利用方式发生了重大的变化，这种变化使占有方式对不动产财产的表彰越来越显得力不从心。同时，物的流动性越来越大，占有的不确定性对于维护交易安全至为不利，为了弥补这种缺陷，故而产生了财产权的登记制度。

从交易方式上看，动产经常能以当事人在交易过程中的实物交付形态为其常态形式，而不动产的不可动性使得不动产的流动方式大都凭借权利形态流通，即不动产的流通表现为权利主体的变更和物上权利的设定、变更，而不是不动产在主体之间的物态流通。“由此必然产生复杂层级的权利体系，如不加以梳理就难以使物顺畅流通。在这里登记对交易安全的保护功能就体现出来了，它能使抽象的权利具体化，使复杂的物上权利体系化而不相冲突。

不动产的社会价值其实不在于财产是否可动。财产是否具有重要的社会意义要由一个特定社会来具体判断。重要财产是那些最基本的生产资料和生活资料，在人们的日常生产和生活中，不可替代或难以替代，以至于社会必须对其予以有序的管理，以维护正常的生产和生活秩序；是那些与一定的生产力相联系，在推动社会进步与发展上具有举足轻重地位的财产利益，为了充分发挥其应有的作用，需要通过一定的方式加以管理和保护；是那些对人身和财产具有某种特殊意义的物，不进行严格的管理，对于人身和财产安全具有直接的威胁；或许还有其他的理由，总而言之，是一个社会认为对其存在和发展具有某种重要到必须进行社会管理的财产。社会管理是对重要财产进行规范、监督和保护的过程，当一类财产被社会确认为重要财产时，随之而来的是社会赋予一定的行为规则、一定的管理程序和一定的保护方法，以保证财产在符合公共利益要求的前提下实现财产权利人的利益。在现代社会，登记是各个国家和地区管理重要财产的普遍形式，在财产法律制度中具有必不可少的地位和作用。登记使得社会上的重要财产的位置、特征、数量等在档案中一目了然，使得财产的确权、转移和变动处于社会的监管之下，使得财产权利的实现和保护有了足够扎实和权威的依据。可以说，登记薄是国家干预某些社会重要物资物权的必然结果。

由此可见，不动产权利存在及变动的公示方法是由以下三点决定的：

1、不动产的特殊性及利用形态的多样化，使得对不动产的占有彰显权利享有的作用较之动产十分有限，故不动产的公示的方式应不同于动产的占有。

2、国家对社会重要物资（主要是不动产，一部分是动产如飞机、汽车）进行管理的需要，以保障权利人对该种重要物资的享有及变动的安全，维护社会经济秩序的稳定。

3、不动产物权在交易中的流通方式的特殊性，使传统的占有这种公示方式不能担负起非物态流通这种交易形式的需求。以上三点共同孕育了不动产物权登记制度。