北京置业新思路论坛资料_北京邮电大学论坛导

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大城北京

置业新思路

——抢滩近郊香河区域发展论坛

受新政影响，京城楼市风声鹤唳，投资投机性购房受到极大遏制。相反，真正的刚性需求，如婚房及合理的改善性住房置业成为仅有的得到政策支持的购房需求。价格相对合理，具备较大价值增长空间和舒适健康的宜居区域，必将成为刚需置业者的首选。

京城房价五环以内高达２万以上，通州区域甚至突破３万，而紧邻通州的香河核心区住房价格在6000元左右，相比之下其竞争力尽展无遗。香河依托环渤海经济圈的规划利好，拥有海陆空立体交通网，同时处于北京新七环规划中的核心位置，与初具规模的通州和燕郊相比，刚刚起步的香河更具有升值潜力。同时香河将投资１００亿打造国际健康城，拥有良好的自然环境资源，产业丰富，生活配套完善，万科、绿地、珠光、京汉、万通、孔雀城等名企进驻香河，其地产业态会得到极大完善，产品品质会有巨大飞跃。历史正在赋予香河一个重大的发展机遇，一个重要的“首都卫星城”必将喷薄而出。

论坛主题：

大城北京 置业新思路

——抢滩近郊香河区域发展论坛

论坛议题：

市场解读：市场现状分析，如何看待香河地产的“价格洼地”之说？

价值挖掘：香河的区域定位和规划赋予了香河区域发展哪些竞争力，居住价值何在？ 置业思路：专家分析解读香河置业的要点。

名企效应：万科、绿地等地产名企进驻与香河地产的聚变。

机遇挑战：新政出台，香河地产市场发生哪些变化，面临哪些机遇和挑战？

论坛时间：6月23日（周三）下午2点——5点 论坛地点：新京报社5楼 拟邀请嘉宾：

香河县政府相关领导、相关城市发展的专家、北京万科、珠光地产、京汉置业、万通、绿地集团、２１世纪财富地产、孔雀城。

活动支持媒体

主办媒体：新京报 战略合作：新浪乐居

网络直播：新浪乐居

京探网

支持媒体：房地产世界 新京报网 21世纪经济报道 中国房地产报

一、市场现状分析，如何看待香河地产的“价格洼地”之说？

香河的起步比燕郊晚，但是起点却较之要高。首先，香河是一个县级城市，燕郊是以一个镇的基础上开始发展的。再者，由于历史原因，燕郊是以建设北京各部委的职工宿舍起步的，是一个居住为主的地方。而香河，有自己的家居文化产业，有自己的商业配套。香河区位：

 香河属于河北省，地处北京东南，与京津接壤，素有“京畿明珠”之美称；  西距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；  东距天津机场70公里，距天津新港110公里；

 距唐山曹妃甸港口180公里，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。从环渤海发展趋势上看：

香河地处京津冀发展带的金三角内，具有得天独厚的近京优势。从北京城市化发展上看：

北京城市化高速发展，进入郊区化阶段，向外扩张态势明显，大量人口外泄，CBD大量的白领聚居，东移趋势明显。

香河站在北京城市发展方向上，将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。

京沈高速（现在的G1，京哈高速,938快速，可以实现一站到国贸，全程下来时间将为30分钟，未来的京唐高铁将在香河设一站，从北京南站，到香河将只需10分钟，区域潜力比较大）

二、价值挖掘：香河的区域定位和规划赋予了香河区域发展哪些竞争力，居住价值何在？

从香河自身发展看：全国百强县之一，以家具制造业为龙头的产业链成为GDP增长源动力，产业私营业主成为主流的高收入阶层。 2001年，香河县跻身全国最具发展活力百强县行列；  自05年以来，香河GDP稳步增长；  07年GDP总值91.6亿元，增幅高达28%；

香河拥有家具制造营销、机械制造、纸制品包装、钣金制品、服装加工、新材料等六大产业 ；

 其中，家具生产企业拥有1800多家，年产值近50亿元；同时，并带动相关企业的发展；

 纸制品加工业，是华北最大的印刷包装基地，全县印刷包装企业178家；  金属制品业：香河是华北最大的机械钣金生产共有机械钣金企业649家，产品涉及汽车、航空、电力、现代办公、电脑配件等多个领域

政府希望借势京津发展，推进自身产业及城市化，城市规划受其影响，规划利好极具后发优势 城市战略规划



“西扩南进”城市战略：构建起县城西扩、开发区东移的城市发展框架。规划确定城区远期用地发展方向在现状基础上以向西、向南发展为主，适当向东发展；

 制定“京津后花园”战略，规划城镇群以推进京津后花园；

 城市职能划分：将县城城区划分为城市中心、居住区中心和城市次中心

结论：香河将成为未来承接北京CBD高智人群的主要方向，潜力巨大，北京城市东移效应将极大的促进香河的发展。居住价值区别与其他睡城，香河的配套，自然环境更加优越。生活舒适度将更高。

三、置业思路：专家分析解读香河置业的要点。

市场大势向好，自04年开始，香河市场“量价”齐升，处于快速发展的上升通道中

 从05年开始，市场销售价格逐年攀升，市场均价从2000元/平米迅速攀升，到2008年接近4000元/平米；然后再到现在的6000多。 市场机会凸现，大量项目上马，巨幅土地放量，香河区域未来必将成为市场供应的新热点，但也将面临长期的、严峻的市场考验。

 香河现状市场呈现分化集中的特征，大体可分为两大板块：县城板块和第一城板块香河当地市场置业需求以改善自住为主要目的，而且再次升级型置业需求有限，04-07年市场购买得到释放，需求基本饱和；

 香河市场年均消化量为25万平米/年，仅凭“内需”难以支持市场供应，客户存在严重的“瓶颈”制约；

 解决客户“瓶颈”的有效方法是拓宽客户来源；

县城板块主要是一些普通住宅产品，第一城板块主要是低密度的产品。第一城板块：依托第一城景观资源配套优势，以普通多层及低密度物业为主，主要以北京地区客户为绝大多数

县城板块：依托县城成熟配套优势，基本为小高层、高层产品“一统天下”，以本地客群改善居住为主，但是北京、天津客户逐渐增加，个别楼盘甚至超过了本地的需求。

四、名企效应：万科、绿地等地产名企进驻与香河地产的聚变。

随着万科、绿地、五矿、富力、河北建设、香江、荣盛等国内地产名企的进驻，香河地产竞争越来越激烈，一方面，外地名企会带来很多先进的开发理念，带来更好的建筑产品、景观和物业服务，另一方面，本地客户和北京客户的比例转变，对于深耕此区域的本土开发商提高了要求欧，总而言之，充分竞争的市场对于整个香河房地产市场的健康发展，充分以及理性发展有有利的，作为代理公司，我们很高兴看到这块土地吸引越来越多的开发商客户的进驻，另外一方面，对于营销代理公司也提出了更多的要求。香河市场在售项目营销水平较为初级：卖场氛围营造不足，缺少相关营销节点及推动项目销售的营销活动安排的考虑。我也相信越来越多的优秀代理公司会加入这个市场，促进整体水平的提高。

五、机遇挑战：新政出台，香河地产市场发生哪些变化，面临哪些机遇和挑战？

调控对房地产影响是非常大的。目前部分城市的房价对老百姓而言的确比较高，尤其是一线城市。而本次调控主要针对的是投资的需求，根据以往的经验，本次调控的成果主要还看具体政策执行落实以及政策的连续性等方面。随着环渤海地区的不断发展融合，素有“京畿明珠”之美誉的香河将吸引越来越多的北京精英在香河安家落户，对于本次调控，短期可能对香河的房地产市场有一些不利的影响，从中长期来讲，香河的房价可能还会持续走高。

判断：

判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大； 判断二：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段； 鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。

第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态； 第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；

第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。

需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。

判断三：就城市而言；

一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；香河市场影响将比较小，没有北京市场这么大，但是香河市场离北京市场很近，属于北京溢出市场，将总体依附于北京市场。

判断四；就购买行为而言；投资者短期会加速离场； 建议：

建议一：放弃幻想；调整心态积极应对，通过各种手段来调节

对于此次的调控，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手。

建议二：短期加速去货为第一要务，保证销售额。

建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流； 建议四：提高开发总体水平，把高性价值比，具有市场欢迎的产品推向市场。