业主委员会工作规则_业主委员会指导规则

2020-02-27 其他范文下载本文

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业主委员会工作规则

编制说明：

现有的物业管理法律法规文件中虽然赋予了业委会的权利和责任，但并无规定业委会如何实现权利，履行义务的工作程序和方法。所以，为了规范业主委员会的运作和委员的行为，需要制定一个工作规范。

建立一项制度目的是为了解决实际的工作问题，小区物业管理涉及业主的“物权”，业委会的议事、决策都涉及业主实在的利益，权益所在，纷争所至，这是一定的。实践中业委会因为没有规则而产生纷争乃至因为没有平等的议事制度导致组织解体的案例也时有发生。

为了业委会团结一致，避免纷争；说通俗一点，就是开会好好讨论不争吵，不对立，应当制定一个业主委员会的工作规则。制定这个规则应当保障业委会每一个成员有平等的、充分的发言权，让大家都有机会把自己意见说出来，而不是有话憋在心里无处表达；也应当有一个机制让委员能勤勉履职，而不是只辛苦业委会主任。所谓规则，就是对业委会应该做些什么事，怎么开会，怎么决策，怎么开展工作，制定一个工作规范。我们应当相信制度的约束比个人的自我约束更加有效。

业委会的工作包括议事、决策、办事，因此本规则除了规定议事规则，还应该涵盖业委会的办事和决策的工作。撰稿人：浦东新区东丽苑yyd 2016年1月10日正文：

***小区业主委员会工作规则

根据《中华人民共和国物权法》，《国务院物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员指导规则》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《***小区业主大会议事规则》对业主委员会的授权，制定《***小区业主委员会工作规则》。1 业委会的职能和宗旨

1.1职能：业委会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决议。在业主大会闭会期间，接受业主的委托，对小区共有物业实行日常管理，对物业公司的服务管理实行日常监督；对业主反映集中的物业管理问题和物业服务需求提出解决方案，对存量的物业问题和小区的规划谋求解决方案并提交给业主大会决定。

1.2 宗旨：保障业主的权利，为业主选择、提供良好的物业服务，提升小区的居住品质和物业价值。

1.3具体工作目标：

1.3.1维护业主的三项权利：物权、物业管理权和相邻权。

1.3.2保障物业管理的质量，满足业主的物业服务需求，保障业主的居住品质，提升东丽苑物业的价值。

1.3.3处理好相邻问题，包括相邻小区、单位以及本小区内的相邻关系问题。

1.3.4维护小区全体共有物业的物权，受业主委托对外开展共有物权的维权诉讼。业委会的工作机制

业委会实行“集体决策、分工负责”的工作制度，委员具有平等的议事权利和决策权利，集体决定之后分工实施，有分有合，相互配合。3 业委会的工作与岗位分工

业委会的工作分为日常工作和决策性工作 3.1日常工作内容：

日常性工作分为：业务工作，事务工作，法务工作，财务工作。

3.1.1 业务工作

委托物业公司的管理的事项（6项）：保安、保绿、保洁、机电保全，道路、小区秩序管理，物业禁止性行为的管理。

业委会应对以上物业管理的事项进行日常巡视，发现问题及时和物业公司通报，对物业公司管理工作进行实时监督。

3.1.2财务工作：按照财务制度的规定对活动费用支出进行审核把关。监管公共收益的收入及时分配入账，监管维修基金的使用。对物业公司代管账进行日常监督审查。

3.1.3事务工作：

宣传和业主沟通工作：设立“业主定期接待日”，建立业主信箱，业主微信群和QQ群，听取业主意见，处理简单的相邻关系纠纷。

会议及文书工作：会议准备、会议记录、文档管理（小区物业文档、业主大会和业委会历史文档，现实文档）、印章管理。

外联事务：对外公关、居委会及政府部门的沟通联系，外勤事务。

法务工作：业委会工作制度整理修订，业主大会三个规则、规约的修订补充；对外合同的拟定和审查（物业合同、广告合同、物业法规允许的经营合同）；主持重要决策的法律评估，维权事项的法律评估。日产工作清单：分类岗位编号巡视监管类业务工作岗位名称编号咨询把关类日常工作事务工作岗位名称：编号财务工作岗位名称岗位名称编号1保安7业主物业维修工程咨询9业主沟通15费用出纳2保洁8小区物业维修方案编制10会务管理16公共收入监管1112文档管理印章管理1718维修基金带管账监监管管13外联14法务工作内容及编号34保绿保全56小区、道物业禁止路秩序行为 3.2 决策性工作：

1小区规划：解决小区的存量问题，对外维权，对内规划小区未来的提升复新问题。

2业主大会提案准备。

3业委会职责范围的物业管理事项的决定。

4决策性工作分类：

分类决策工作内容规划提案准备业委会决定任务阶段工作计划业主大会准备职能范围内的内容业委会委托起草讨论表决责任人不设固定岗位，业委会协商授权委托。根据议题讨论表决 3.3 岗位分工：

3.3.1岗位设置：根据业委会协商确定

3.3.2 岗位分工：

主任岗位：召集和主持业委会会议，协调各项工作的进展，兼任一项业务工作或者事务性工作。

副主任岗位：主任不在的情况下，召集和主持业委会会议，兼任一项业务工作或者事务性工作。

岗位分工：委员姓名分工岗位分工内容工作编号 4业委会议事规则

为了保障委员的提议权、发言权、表决权；保障议事秩序，提高议事效率，特制定议事规则。3.1业委会会议

业委会会议是业委会成员议事和集体决策的平台。业委会会议分例行会议、专题会议、临时会议和网络会议。

例行会议。定期召开，暂定1个月召开一次。

例行会议有三方面内容：对日常的物业管理状况和物业服务单位的服务情况进行汇总，予以评价，对不符合的要求的提出整改措施并予以跟进监督。对小区业主的禁止性物业行为进行汇总评价，提出解决措施。对小区环境问题和不良事件进行汇总，提出解决方案。

专题会议。不定期召开。对物业管理的专题和问题进行讨论，作出决议付诸实施。经2名委员提议可以召开专题会议。

临时会议：任务计划执行受阻或者需要协商时，由任务承办人向主任提出召开，会议讨论对策办法。小区发生应急事件，或者业委会成员认为有新的需要解决的工作计划外的问题，可以提出开会动议，由主任安排。网上办公会议：

建立业委会的微信或QQ上的网上办公平台，业委会成员可以就小区动态情况发布消息，谈看法；有新的议题可以提出动议，业委会主任适时采纳形成议题、议案后可依据网络平台，通知成员，召开网上讨论。形成意见后召开临时会议表决。3.2会议议事规则（9条）

议事规则是保障会议秩序，保障委员议事权利的必要程序。3.2.1会前准备：

会议安排：开会应明确议题，会议分两种，业委会会议已经准备下一次会议议题的，委员提出开会“动议”和“议题”要求开会的。

会议准备：业委会主任是会议召集人，开会提前3-7天通知参会委员，告知议题，提供必要的材料，包括需要讨论的合同、文件。要让委员有充分的会外酝酿消化和准备的时间，参会成员要准备好发言稿；因故缺席要请假，要提供书面发言稿，分工会务的委员应安排会场等会务事项。3.2.2 会议程序：

会议有务虚和决策两种类型，会议程序由主任严格掌握，与会者共同遵守。

1务虚性会议：互通情况，交流看法，不做决定。

务虚会议程序：

参会者报到签字→主持人宣布议题→相互交流看法（无表决事项不做决定）→会议记录签字→散会。2决策性会议：对重要议题进行决策，或有表决事项的会议。

决策性会议程序：

参会者报到签字→ 主持人宣布议题→ 轮回讨论（通常2-3轮）→集中意见或表决→作出决定，编制决议文→对决议文签字→对会议记录签字→ 散会。3.2.3会议议题的决定

会议议题只涉及小区及物业问题的公共事务，不涉及业主个人的物业问题。主任根据委员提出的开会“动议”安排会议进行讨论，作出决定，提出议题的委员要准备好议案，内容包括，讨论解决什么问题，自己的看法和已经收集的民意，如有可能同时提出自己草拟的解决方案。

3.2.4业委会成员平等议事，成员具有同等的提议权、发言权和投票权；两个及以上的委员提出的“联名提议”的，应当安排会议讨论。一个委员提出动议的，主任听取其他委员意见，多数同意的应安排会议讨论。

业主大会闭会期间，为保障业主的民主权利，有业主提出动议的提案，有五个业主或者有委员附议的也可以提交业委会，由主任安排会议讨论。

3.2.5 开会应当围绕议题展开发言，不跑题和另设议题，主持人应该严格掌握。3.2.6参会者遵守会议秩序，轮流发言；尊重他人的发言权，不打岔，不阻断他人发言；文明发言，不用贬谪性的语言。保障各委员有充分表达意见的机会。3.2.7业委会对议题和问题只作出集体的决议，不作个人的决定。

3.2.8会议设专职记录员，对会议进行记录，为便于浏览和查阅，可以发言委员作为记录条目，分别记录其陈述要点和观点意见。不采用流水帐式的记录方式。会议记录的内容为：时间、议题、各位发言人的主要观点，决议形成的意见。重要会议可以录音记录，会议记录存档，并制作电子版上网，上传至业委会QQ群的文件夹，便于查阅。

3.2.9会议决议文：

表决与通过。有表决事项的会议，遵循表决程序，提出“表决事项”，由委员逐项表决作为决定事项。以“决议文”的书面形式表决。简单多数同意视为通过。通过的决定按照规定向业主公告。

决议文格式为：标题，表决事项，表决栏和表决时间，表决栏为“同意”、“不同意”和“弃权”，委员在相关意见栏下签字确认。决议作为开展工作的依据。业委会办事制度

业委会办理事项有：1业委会的日常性工作，2会议决定生成的工作任务。4.1日常工作的处理

委员根据分工对小区物业管理事项（四保二管）进行日常巡视，和物业公司保持沟通，对物业公司的管理和服务进行监督。

委员根据分工办好分管的事务性工作。

“全体共有”物业的维修工程应有相关专业的人士或者机构提供咨询意见，由业委会集体决定，工程超过业主大会授权标准的应草拟方案提交业主大会讨论表决。

对业主“部分共有”物业的维修方案和维修单位应当由相关业主小组自行决定和选择；但是业委会应提供必要的维修工程的咨询意见和方案，但不参与具体操作。

4.2决议生成的任务的办理，为保障业委会议事有决定，办事有结果，制定如下程序：

决议— 任务— 派单、授权— 执行、跟进— 执行中协调，调整任务—完成— 报告—办结。

决议形成之后应协商、指定任务的执行人。任务执行通常由分工的委员牵头负责，其他委员予以配合。任务执行人可以是业委会成员，也可以是业委会指定的具有专业经验和能力的业主。工作任务执行中要进行跟进，执行受阻需要调整的，开会讨论，调整任务后继续执行，完成后向业委会报告后任务办结。4.3 业委会的工作制度

根据业主大会的议事规则，业主委员会应当建立《印章使用和管理制度》，《档案资料管理和查阅制度》，《活动经费支出及审批程序》。（三项制度另拟）。根据小区实际状况应当制定《共有物业维修管理办法》，明确业委会、业主小组和业主对维修的权利义务。另拟 5 附则