房地产法作业_房产法作业

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房地产法作业

1、时间公司请求判令国土局继续履行合同，将开发编号为2002-005号开发宗地出让给时间公司的诉讼请求能否成立？

我认为该诉讼请求不能成立。

时间公司请求判令国土局继续履行合同，前提是合同已经成立并且有效。首先应该界定挂牌出让公告的性质，是要约邀请还是要约？《中华人民共和国合同法》第15条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而在本案中，挂牌公告的性质和拍卖公告、招标公告的性质是一样的，所以应认定为要约邀请而不是要约。之后时间公司向国土局表达了竞标的意愿，这个即向国土局发出了要约。挂牌出让程序中的竞价期限尚未届满，讼争土地使用权的价格未能确定，说明国土局尚未对时间公司的报价作出承诺，所以双方关系仍停留于缔结合同过程中的要约阶段，合同根本就没有成立。这个诉讼请求是不成立的。

2、时间公司判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金计4000万元(已返还2000万元)的请求有无理由？

我认为这个请求是没有理由的。

因为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中《挂牌出让公告》的第5条写明参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元。这里载明的是“保证金”，从本案来看，时间公司和国土局根本没有特别约定该保证金有定金的性质，所以是“保证金”而不是“定金”，对于保证金而言当然不适用双倍返还的规定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉环县国土局应承担何种责任？

玉环县国土局应承担缔约过失责任。

我认为，浙江省人大常委会颁布的于 2000年7月5日施行的《浙江省实施办法》在本案中是适用的，因为上位的《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》都没有做出详细规定，《浙江省实施办法》又是结合浙江省实际情况所颁布的，应当是有效的。依据上述规定，确实应报省政府批准，否则这种挂牌行为是无效的。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任，它是一种弥补性的民事责任。本案中时间公司和玉环县国土局尚处于合同订立阶段，国土局由于自己的过失，在挂牌公告之前未取得浙江省政府批准，最终导致双方的合同不能订立，对此有一定过错，应该承担缔约过失责任。