房地产是绝对的高风险行业_房地产行业的风险分析

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房地产是绝对的高风险行业

英铭资本董事长

冯玉光

最近两年，身边不断有朋友加入房地产商的大军，动因是看到这些年房地产的红红火火，野火烧尽，春分吹又生，压都压不住的旺盛需求，调也调不住的价格上涨，如果再有机会获得价格合适的土地，旁边朋友一忽悠，一脚就踏进了房地产行业。

我们必须承认这样事实：近15年，房地产几乎全行业盈利，公司规模突飞猛进。几年间，一家公司就可以做到几十亿、上百亿，而且不只一家、两家企业能够做到这样的规模，而是很多房地产企业都能够做到，也说明这个行业的机会和诱惑力。任何行业都有周期性，有高潮，就有低谷，当大家一窝蜂地涌进来，行业风险一定在集聚，究竟能走多远，我不知道，但我深深知道只是个高风险的行业！

首先，房地产行业是资金密集性行业，至少按照亿来计算投资，几个亿的资本玩地产，绝对是小微地产商，土地、资金和人才等资源获取能力很弱，腾挪空间小，更加禁不起行业的波动。年销售额在20亿以下的地产商，一个错误的拿地项目需要2年左右能够换过劲，如果连续拿错两块地，基本上被淘汰出局，甚至所有的历史盈利归零。

其次，房地产行业利益相关者众多，影响面广，最大的利益相关者是政府、金融机构和消费者。也许，房地产行业是涉及政府部门最多的行业！所以，品牌地产商都有自己的报批报建手册，而且各地都不尽相同。自身产业政策和金融政策的每次调整，都牵动全社会的心弦，更让房地产商寝食难安，然而直至今日，大家仍在猜谜语，政府如何调控房地产？

第三，房地产行业生产周期长，管理复杂。我曾经服务精细化工行业，当时觉得那是个管理比较复杂的行业，可当我深入房地产行业时发现，这是一个管理更加复杂的行业。近五年，房地产商、特别是一线品牌开发商的管理水平大幅度提升，但整个行业的管理水平总体仍然低于制造业，这其中有行业发展时间短的原因，更重要的是其管理确实比较复杂。我们都知道，一个房地产项目要盖100多个政府各部门的公章，也许你不知道，一个普通的住宅项目要签订100个左右的合同（不含销售合同），商业办公项目的合约会更多，几乎每个合同都有严格的招标流程，更重要的是要有效执行这些合同不走样，保证产品和服务的内容满足标书要求，最后顺利结算，涉及的管理界面和专业众多。

以上三点和造船业很相似，曾几何时，风光的造船业一夜间风雨飘摇！

第四，房地产行业影响的产业链条长，受产业政策和宏观经济影响显著。当然产业链条上下游行业也反过来影响房地产行业，这几年房地产受钢材、水泥、人工价格波动影响比较大，再加之建造规范要求不断提高，建造成本已经比过去高出了很多，大家的直观感受就是产品品质的提升。按理说，经济繁荣时，居民收入增加，对未来的预期乐观，消费能力和意愿都提高，可在中国有个比较奇怪的现象，房地产的繁荣指数似乎是反经济周期的，甚至是无周期的！这也许是有形的手把他扭曲了吧。

第五，中国房地产商的财务杠杆普遍比较高，财务比较激进。很多企业权益乘数都在4-8之间，投资销售比为1:2，即50%的销售回款用于土地购置，我们假设公司整体营业净利率为15%，销售款里面属于股东盈利的只有15%，即使不考虑分红等因素，用于扩大再生产的限额也只有15%，那么房地产商是如何做到50%甚至更高的销售回款用于购置土地呢？我分析，一是预售房款，延期支付。房屋预售实现时，很多成本费用还没有发生，即使发生还可以在一定程度上通过合约延期支付，给了地产商腾挪的空间。二是融资，一线品牌开发商融资额可以做到项目现金流峰值的70%，至少是50%。不管是延期支付、还是融资收入，随着时间的向后推移，将变成刚性支付，如果房屋销售没有按照预计实现量价配合，如果预期的后续融资无法及时足额到位，显然会发生流动性问题。另外，高财务杠杆是双刃剑，它能放大股东盈利，反过来，也能放大股东亏损。

2013/11/2