河北省房地产估价师《理论与方法》：中国房地产估价行业发展概况考试题_房地产估价师考试题库

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河北省2017年房地产估价师《理论与方法》：中国房地产估价行业发

展概况考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开 B．公平 C．客观

D．诚实信用

2、下列说法中错误的是。

A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法 B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的 E：工业用地的监测点评估价格

3、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】 A：1．67％ B：2．33％ C：2．75％ D：3．33％

E：工业用地的监测点评估价格

4、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。A：1 B：2 C：3 D：6 E：执行层的组织协调

5、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。A．3 B．5 C．6 D．86、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题)A：7．9 B：11．9 C：12．1 D：19．0 E：执行层的组织协调

7、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A．15 B．30 C．60 D．908、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。A： B：4 C：24 D：25 E：执行层的组织协调

9、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值 B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调

10、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m212、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。

A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 E：借款合同

13、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过年。A：30 B：20 C：10 D：5 E：执行层的组织协调

14、下列不属于优先股股东享有权利的是。A：分配股息的优先权 B：股票转让权 C：有限的表决权 D：要求赎回权

E：执行层的组织协调

15、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性 B：更易受政策影响性 C：更长的经济寿命 D：更专业的物业管理 E：借款合同

16、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

17、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权 C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

20、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入

21、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。A．砖木结构 B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构 D．框架剪力墙结构

22、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工业用地的监测点评估价格

23、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值 B．理论价值 C．市场价格 D．理论价格

24、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价 B：正常市场价格

C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价

E：工业用地的监测点评估价格

25、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产

D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。A．充公权 B．管制权 C．征税权 D．征收权 E．出让权

2、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流一所得税

D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税

3、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志

4、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 D：相应调整土地使用权出让金 E：销售净利率

5、下列税种中，采用比例税率的有。A：契税 B：房产税

C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税

6、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权

7、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。A．权责发生制 B．谨慎 C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出

8、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．13009、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权

10、下列属于建筑物折旧的是__。A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．结构折旧 E．性质折旧

11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途

12、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度 B：报告制度

C：集体决策制度

D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度

13、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

14、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

15、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者 D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者

16、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易

17、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户

D：城镇自由职业人员 E：农民

18、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

19、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

20、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。A．所有权 B．土地使用权 C．地役权 D．典权 E．租赁权

21、防水材料包括三大类。A：防水卷材 B：防水涂料

C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料

22、房产分户图表示的内容有。A：控制点

B：房屋产权界线

C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长

23、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同

24、在市场趋势分析中，时间序列分析法包括。A：市场因子推演法 B：简单平均法 C：移动平均法

D：加权移动平均法 E：指数平滑法

25、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。A：2010年1月9日 B：2012年1月9日 C：2013年1月9日 D：2015年1月9日 E：执行层的组织协调