海南陵水、三亚征地创新调查_海南三亚陵水
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海南陵水、三亚征地创新
刘守英
（国务院发展研究中心农村部副部长）
内容摘要：现行征地制度在加快工业化城镇化进程的同时，也带来大量社会问题，已难以为继。海南陵水、三亚市政府探索新征地拆迁模式，让农民成为征地拆迁的参与者；合理分配土地增值收益，让农民分享城市化成果；创新留用地安置，培植适合农民从事的有稳定收入流的产业，实现了农民与政府的双赢，促进了和谐稳定与发展，值得在征地制度改革中予以借鉴和推广。关键词：征地，土地增值收益，海南
近年来，征地拆迁成为群体性上访的首位原因，征地问题占国土资源部信访案件的40%以上。暴力强征、强拆等恶性事件呈多发且不断升级态势，在一些地方引发官民冲突，加大社会风险。我们在海南实地调研中发现，陵水县大墩村、三亚市月川村民从为“誓死保卫土地”和政府发生多起冲突，到主动配合组织实施征地拆迁，前后形成巨大反差，为改革征地制度提供了经验。
一、海南陵水、三亚征地创新的做法与经验
（一）让农民成为征地拆迁的实施者
三亚市和陵水县政府在实施征地拆迁时，改变了以往先找好大企业作下家、政府实施拆迁的办法，而是明确政府在征地拆迁中的定位是主导但不包办，主要起指导、监督、宣传和协调保障作用。征地搬迁工作由村委会负责实施，确立被征地农民的主体地位。具体做法是：政府在对被征地区块的地上附着物等进行市场评估后，将征地补偿总费用和工作经费“打包”给村委会或居委会，由其成立的股份制公司实行拆迁。公司在按照法定标准给予村民拆迁补偿后，结余费用由全体村民共享。
让农民成为征地的实施者，已体现出明显的优势：一是化解了征地过程中政府、开发商与农民的矛盾冲突。我们在三亚市和陵水县的试点村调查时
发现，新办法使被拆迁人和拆迁人成为同一个利益主体，充分调动起每个被拆迁对象的积极性，使征地拆迁这一在许多地方被称为“天下第一难”的事，竟然变得非常“简单”！自1994年以来多次强拆均未完成拆迁改造的月川村，2007年仅用了三个月，就基本完成了拆迁安置工作。二是杜绝了困扰所有地区征地拆迁中的违规违建问题，使城市化成本大大降低。政府采取包干补偿办法后，村民明白，在青苗、坟墓上的补偿资金多了，留给公司发展的资金就少了，可以开展的项目就随着减少，自己的利益自然也就少了。因此，如果有人抢建抢种，就会侵害其他村民的利益，村民之间自然形成有效监督，杜绝了征地拆迁过程中的抢种抢建甚至造假坟的行为。三是保障了被征地拆迁人的合法权益。在实施国际旅游岛陵水海洋主题公园11670亩土地征收时，大墩村拆迁公司没有聘请评估公司，而是通过村民代表大会，组织村民对拆迁地、青苗地等类地块上的附属物进行自主评估，节约了近100万元的评估费。由居委会和村民成立开发公司负责对自身地块的拆迁工作，负责改造后的不动产经营和管理工作，并具体测算拆迁成本，从根本上杜绝了由政府、开发商实施拆迁过程中产生的“灰色收入”以及特殊利益群体，防止腐败现象的发生。大墩村项目拆迁结束后，农民集体通过地上青苗附着物补偿等节余5700多万元，加上10%的工作经费和10%的不可预见费，共获得9700多万元的村办股份企业发展资金，为村集体经济发展和解决失地农民就业、生活来源和长远发展提供了保障。
（二）合理分配土地增值收益，让农民分享城市化成果
三亚市在城中村改造试点中，按照十七届三中全会精神，制订了集体建设用地和国有建设用地按照同地同价的补偿原则。先以政府指导价，按被征土地和拆迁房屋面积对被拆迁人予以足额货币补偿和过渡安置，其后由农民自主拆迁腾地。政府再进行土地招拍挂，将土地出让收益计提各项税费后，扣除20%作为政府前期规划和基础设施投入经费，剩余部分全额返还农民。三亚市25度阳光片区（商品房）征用月川居委会26亩土地，返还土地出让收益3200万元，平均每亩123万元，是土地补偿款的38倍。月川居委会五组一块13亩的土地，返还土地出让收益1120万元，是土地补偿款的350倍。陵水县在实施国际旅游岛陵水海洋主题公园征地拆迁时，对大墩村实行海南省最高征地补偿标准进行补偿，其中集体农用地补偿5.7983万元/亩；原属国有农用地使用权的，按60%（3.4789万元/亩）补偿；地上附着物补偿以
每亩2万元、每个坟墓4200元的标准包干给村集体实施。相比邻县商业用地（雅居乐住宅项目）征地时仅1.5万元/亩的补偿款，大墩村民得到的补偿要高得多。另外，地方政府允许村委会在旧村改造时，将节余的389亩集体建设用地直接进行公开招拍挂，拍卖价158万元/亩，共获得6.1亿元土地收入，村集体将所获得的土地出让收益作为村民建房和基础设施建设资金。陵水县由农民集体直接将集体建设用地招拍挂出让的办法，在国内尚属首例。它让农民直接分享土地级差收益，实现了集体建设用地与国有建设用地的同地、同价、同权。
（三）创新留用地安置，培植适合农民从事的有稳定收入流的产业为了切实解除失地农民的后顾之忧，陵水县政府按照征地总面积的8%给村委会留足建设用地。村委会可在为村民建安置房屋后将其余土地转化为商业地产，通过土地市场将其挂牌拍卖或自己创办集体企业。在安排留用地时，县政府采取优先安排的办法，将所规划项目区内基础设施最完善、地理位置最佳的优越地段优先安排被征地的农村集体经济组织使用，并从规划、产业发展方向加强引导，扶持被征地农村集体经济组织发展特色商业，参与海南国际旅游岛的建设，让被征地农民从建设海南国际旅游岛建设中得到实惠。以海南国际旅游岛陵水海洋主题公园建设为例，县政府共征用黎安镇大墩村集体土地3108.56亩，按8%的比例给黎安镇大墩村委会的留用地为248.68亩，将海南国际旅游岛陵水海洋主题公园项目中地理位置最优越、并在建设规划中确定为商业、住宅一体的地块优先安排给大墩村发展旅游产业，村委会拟使用该地块与知名企业联合兴建五星级酒店。他们还计划在新村安置点规划建设4栋320间公益酒店和超市、市场自行经营或出租，保障农民长久收入。月川社区在新模式下实施的拆迁改造，不仅极大地改善了原住民的居住条件，还让他们拥有了价值更高的、作为重要收入来源的出租房和铺面，每户2～3套房，月租金在8000元以上。政府还给月川居委会留用地127.7亩，村委会已在这块地上盖起了酒店、市场等。目前，月川居委会每年集体经济收入1000多万元，2010年村民人均收入13000元，人均固定资产达70多万元。留地、留物业安置的办法，使农民集体土地变成了可资本化的财产权，是城市化过程中兑现农民土地财产价值的重要形式。
在农民土地被征用后，发展与农民能力相适应的产业，解决他们的就业和收入来源，是落实法律保障失地农民生活水平不降低、长远生计有保障的根本。陵水县政府的办法是，将项目建设中的建筑、土方、园林绿化等工程交由村公司承建；鼓励被征地的农村集体组织将集约用地后腾出来的集体土地为附近项目建员工村、员工俱乐部、出租铺面等，为农民提供固定而可靠的收入。比如，在实施海南国际旅游岛陵水海洋主题公园时，地方政府将征地、土地平整、公墓建设等配套服务交由村股份公司进行，农民集体从中赚到了几千万元的利润；将40辆出租车的运营交给黎安镇大墩村委会的村办企业经营，解决了该村80人的就业；把项目建设中需要的混凝土、节能环保砖交给村委会经营。目前，混凝土搅拌站和节能环保砖厂已建成投产，按照设计的生产规模，每年可创造利润近3500万元，全村3480人，每人每年可分到利润1万元。
三亚市政府在征地拆迁前，就帮助村集体成立股份制公司，其主要职能是前期负责拆迁，后期经营和管理集体资产，确保村民对村级组织领导人的监督，保障村民获得分红收益。陵水县政府支持大墩村村民共同成立股份公司，管理和经营集体土地资产，为了经营好公司，他们还从外地聘请了专业技术人员参与管理、指导生产。
在新征地模式下，长期上访、冲突不断的月川村悄然息访，曾经以命相搏抵抗征地的大墩村实现了“零上访”。农民参与了城市建设，实现了集体建设用地与国有建设用地同地、同价、同权，真正做到了农民长远生计有保障。农民收入水平和生活条件发生了巨变，为党和政府赢得了民心。
二、完善征地制度的几点政策建议
从海南化解征地矛盾的经验来看，只要政府在征地拆迁中，主动走到农民中去，从农民的切身利益出发思考征地解决之道，将农民的权益纳入城市化进程中一并考虑，地方发展就能得到农民的积极配合与支持，征地难题就能迎刃而解，而且还能换来农民对党和政府的衷心拥护，促进社会和谐。
（一）改变现行征地拆迁模式，让农民成为征地拆迁的实施主体和受益者
海南等地的经验表明，让农民成为征地拆迁的实施主体，从征地拆迁的开端就能得到一笔收入，将征地拆迁成本与农民利益捆绑，避免了政府与农民的直接对立，解决了传统征地模式下地方政府陷入无解的违规违建导致的城市化高昂成本。新的征地拆迁方法，政府不要支付违章建筑和抢建抢种的款项，在征地拆迁的过程中补偿给违章建筑和抢建抢种的款项一般都大于50%。新的征地拆迁方式财务成本低、行政成本低、老百姓收益高。在征地制度改革中，应推广由农民集体成立征地拆迁公司，并作为征地拆迁实施主体的做法。地方政府经过合理评估后，将征地拆迁补偿费用统一支付给农村集体经济组织，节余部分归农村集体组织合理分配使用。
（二）实现集体建设用地和国有建设用地同地、同价、同权
政府征收集体建设用地（使用权）不能按照农用地价格的标准补偿，必须按非农用地的市场价格进行赔偿。不管城市规划区内还是城市规划区外，都应允许集体建设用地的存在，集体建设用地可以同国有建设用地一样出让其使用权。
（三）切实落实“被征地农民长远生计有保障”
借鉴海南陵水和三亚的做法，地方政府在征地时，必须留一定比例建设用地供农民长期使用，发展农民有稳定、长远收入的产业，切实实现被征地农民长远生计有保障。政府在项目资源的配置上要将有稳定、持续、较好收益的项目配置给被征地农民。在项目开发中，政府的采购制度要向农村集体组织倾斜。政府还要帮助农民完善经济组织结构，健全农村治理结构，保障全体村民长期、公平获得土地增值收益，以及将被征地农民纳入与城市职工同等的社保和养老体系。
来源：：《改革内参·综合》2012年第3期
