长白山旅游项目评估_长白山旅游资源分析
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长白山旅游项目评估
一、公司简介
长白山旅游股份有限公司(简称长白山旅游股份)现为吉林省长白山开发建设集团的控股子公司，前身为吉林省长白山旅游交通运输有限公司，按照吉林省委、省政府的战略部署，2010年，吉林省长白山旅游交通运输有限公司通过增资引入中国吉林森林工业集团、吉林延边林业集团，并于同年整体变更为股份有限公司。
二、经营业务
长白山旅游股份注册资本2亿元，拥有员工500余人，经过几年的快速发展，目前公司业务涵盖了公路客运、货运，旅游车辆租赁，会务服务，温泉水开发、输送、利用等多个领域。
长白山旅游股份核心业务之一是旅游客运，主要涉及长白山景区内游客运输、旅游车辆租赁等业务并获得长白山景区20年道路运输独家经营权，保证了企业持续、稳定的经营收益，目前拥有高级商务车、中巴车、大巴车等十余种车型，400余台运输车辆。
三、内部管理结构
公司按照法人治理结构设立股东大会、董事会、监事会、总经理办公会等管理结构，内设景区运营部、财务部、企管企划部、综合部、物资采购部、人力资源部、项目工程部、资本运营部、董事会办公室、内审部10个业务部门以及两家全资子公司，吉林省长白山蓝景温泉开发有限公司和吉林省长白山天池国际旅行社。
其中：吉林省长白山蓝景温泉开发有限公司是以长白山天然自溢温泉水为主营产品，目前旗下拥有矿产资源一处，即长白山聚龙泉温泉，年生产18万立方米温泉水，可解决7万多平方米的供热及数万人次的温泉疗养服务。
针对国际国内高端人群及旅游爱好者的需求，天池国际旅行社主要开展特种旅游业务，经营范围包括入境旅游业务，国内旅游业务，会议旅游，代售飞机票、火车票，户外用品销售。
四、投资建设项目概况
1、项目名称：长白山国际温泉度假区建设项目
2、项目总投资额：42112.32万元
其中：建设投资41,724.38万元，流动资金387.94万元 拟使用募集资金：37894.82万元
3、建设规划
温泉度假区项目是一个具有地域特色、为高端观光休闲和商务旅游提供服务的、按照五星级标准建造的国际性度假酒店。项目占地3.5 万平方米，规划总建筑面积41,338.75 平方米。建设内容包括温泉宾馆、餐饮、会议中心、运动养生馆、度假公寓、公用工程用房等。接待规模为300 个各式客房，床位440 张。
五、市场评价
1、目标市场定位
依托独特的自然资源和景观进行观光、休闲度假和商务旅游活动，是实现地区旅游业持续快速发展的重要途径，并具有较大的市场发展空间和产业发展空间。目前国内休闲和商务旅游活动日益旺盛，市场空间日趋扩大。长白山也正在从单一的旅游观光地向国际性休闲度假地转变，而区域内休闲度假、商务活动设施及配套服务发展滞后，特别是具有国际高质量水准的设施和服务更为缺乏。本项目地处长白山景区最主要的旅游路线，为高端观光、休闲和商务旅游提供高档度假酒店服务。项目拟采用低楼层、低密度的建筑风格，依托周边良好的森林环境和独特的温泉资源，营造优雅舒适的休闲养生空间。
2、消费者细分市场
高端旅游散客需求市场。近年来旅游散客占长白山游客总人数的比例不断上升，2011年达到了60%左右。高端旅游散客主要来自国内经济发达地区和海外，旅游目的是享受一个目的地提供的休闲和娱乐活动，或者开展摄影、科考、探险、漂流等专项旅游活动。这部分游客旅行预算较高，对旅游目的地资源品质、交通便捷程度、住宿餐饮等配套设施服务水平要求较高。
旅游团队中的高端团队主要来自长三角、珠三角、环渤海湾等地区以及韩国等。同高端旅游散客一样，这部分旅客不仅有观光需求，对休闲度假、专项旅游等需求也较高，具有较强的支付能力和较高的消费水平。会议需求市场。目前长白山景区大部分会议商务活动集中在7、8、9月份及元旦前后。长白山的会议需求市场具有强劲增长的潜力，但该地区尚未做好吸引这一需求市场的准备，区域内缺乏足够的会议设施和酒店空间，旅游休闲设施、各种店内餐饮等配套设施也有限。随着会议商务相关设施的增加以及交通便利条件的提高，对各地城市的会议客源而言，长白山将成为一个方便抵达的目的地，当地旅游资源有望支持会议客源实现强劲增长。
3、区域内酒店总体供给情况（1）区域内酒店总体供给规模较小
目前长白山保护开发区正在运营的三星级以上（含待评）酒店共有18家，房间2,950间，供给规模远远无法满足旅游旺季游客的住宿需求。2009年，七八月份平均每天进入景区的游客人数达到1万人；2011年七八月份平均每天进入景区人数超过1.4万人，高峰时每天高达2万人。区域内有限的酒店设施迫使旅游团队住在距离较远的延吉、安图和敦化等城市。很多旅游巴士早上5点左右从延吉市的酒店出发，大约3个小时后到达长白山景区，游览一天后，于晚上10点左右回到延吉入住酒店。
（2）区域内酒店整体档次低，功能单一，配套服务设施有限
在长白山保护开发区现有的三星级以上酒店中，三星级酒店9家，占50%；四星级4家（含准四星级），占22%，待评五星级标准5家，占28%，尚无五星级酒店。部分星级酒店名实不符，虽为挂星酒店，但存在设施老旧、卫生条件差、管理落后等问题；且酒店功能单一，主要提供住宿服务，即便是近几年新建的酒店，也缺乏其他休闲娱乐、会议等配套服务设施。区域内缺少高标准、特色化的大型酒店或度假村，至今没有一家五星级酒店，难以满足具有更高消费预算游客的需求。大部分酒店距离景区较远。
4、项目建成后的市场开拓计划
（1）项目建成后，公司将聘请国际著名品牌酒店管理公司担任酒店的专职营运商，借助其强大的品牌和专业的市场运作模式，使项目融入国际连锁品牌系统和市场营销网络，获取充足的客源渠道和管理服务质量。
（2）发行人在长白山保护开发区已树立了良好的公司形象，具有较高的知名度和美誉度，有助于提升温泉度假区项目的品牌，拓展客源。
（3）发行人子公司温泉公司获得了聚龙泉温泉水资源的独家开采资质，可以发挥长白山聚龙泉温泉已经形成的品牌效应，依托其独特的资源，打造温泉文化，吸引众多温泉爱好者。
（4）发行人子公司天池国旅拥有稳定的客源和较为完善的营销网络，有助于为酒店项目推广形象、拓展市场渠道、提供稳定的客源；吉林省旅游业“精品名牌战略”的实施，将推动旅游基础服务设施和服务水平的提升，扩大长白山旅游品牌的知名度和美誉度，吸引更多高端客户。
六、财务评价
（一）项目建设期
由于长白山气候原因，每年施工期较短，本项目计划建设期约为3.5年，即从2011年11月至2015年5月。
（二）具体实施计划
2011年11月至2012年6月，完成征地、项目立项、施工图设计、工程招标等前期工作；
2012年7月至2014年10月，完成基础设施建设及土建工程； 2014年11月-2015年5月，完成设备安装、装修、竣工验收； 2015年6月投入运营。
（二）项目投资财务指标 年营业收入：10859.77万元 年利润总额：5294.50万元 年税后利润：3970.87万元
1、投资利润率
投资利润率=年利润总额/总投资*100% 该项目的投资利润率为12.6%
2、内部收益率 所得税前：12.8% 所得税后：10.2%
3、投资回收期
10.3年（含建设期3.5年）
4、净现值 折现率：8% 所得税前：12893.76 所得税后：5475.04 总结：从项目投资指标看，本次募集资金项目从财务角度分析是可行的，具有较强的财务盈利能力。
七、项目投资风险
（一）净资产收益率及每股收益下降的风险
在进行项目投资后，长白山旅游的净资产规模将大幅增加，而其投资项目产生收益需要一定时间，短期内本公司的利润水平不能和净资产保持同步增长，存在净资产收益率下降的风险。投资项目投入运营后，若投资利润率低于报告期内公司净资产收益率平均水平，将导致公司上市后的净资产收益率低于上市前的水平。
（二）固定资产大幅增加导致的风险
本次募集资金将大部分用于投资固定资产，该项目建成并投入运营后，每年需计提固定资产折旧1,698.25万元。如果公司利润增长不能抵销折旧增长，则对公司净利润水平产生不利影响。
（三）新增旅游业务类型和扩大资产规模可能引致的管理风险
投资项目实施后，公司进入旅游酒店业务领域，资产规模也进一步扩大，这对公司的经营管理提出了更高要求。公司在发展战略、组织设计、机制建立、资源配置、运营管理、资金管理和内部控制等方面，都将面临更大的挑战。如果公司经营管理能力不能满足业务范围拓展和经营规模扩大的需要，将影响公司今后的发展。
（四）募集资金投资项目经济效益不能达到预期目标的风险
资金投资项目预期经济效益的实现受价格、入住率和经营成本等多方面因素影响。酒店价格和入住率随酒店供需结构、游客人数、游客支付能力、游客消费倾向等因素的变化而波动，原材料、能源动力、人工等经营成本也随市场供求波动。虽然发行人在大量调研基础上，综合考虑目前长白山景区周边酒店服务业的发展现状与未来趋势，对项目进行了充分的可行性论证，但项目投资金额大、建设周期长，上述影响项目经济效益的因素在中长期的波动仍具有较高不确定性。项目建成运营后，如果酒店价格、入住率达不到预期水平，经营成本上升，项目的经济效益将会受到不利影响。
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