临夏市物业管理质量提升年工作方案.2.23_物业管理品质提升方案
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临夏市物业管理质量提升年工作方案
（会议审核稿）
为进一步规范物业市场秩序和服务行为，提升行业形象，促进物业管理和谐健康发展，以全面提升物业服务质量，提高物业管理工作为目标、规范物业行业行为为整治重点，着力破解物业管理过程中面临的突出问题，确定2018年为物业管理质量提升年，现制定如下工作方案：
一、总体要求
深入贯彻落实十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记视察甘肃时的“八个着力”重要指示精神为指导，着力保障和改善民生，努力让人民过上更好生活为目标，重点解决物业服务企业服务意识不强，工作落实不力，住户反映强烈，矛盾纠纷多发等问题，确保物业管理工作有序推进、落实到位，创造干净、整洁、优美、安全、美丽和谐的小区人居环境。
二、目标任务
通过“全面规范物业管理，消化存量矛盾，控制增量矛盾”使得物业服务行为进一步规范，服务水平明显提高，业主满意率明显提升。把“解决物业管理矛盾、提高业主满意度”作为检验主题活动成败的唯一标准。进一步提高小区业主满意率和示范小区比率，成立业主委员会比例达到30%。
三、组织领导
为便于统一部署和协调工作，确保物业管理质量提升年活动
取得实效，成立临夏市物业管理质量提升年工作领导小组，组成人员如下：
组 长：郭维安 市委副书记、市长 副组长：何存鹏 市委副书记 马如云 市委常委、副市长 成 员： 马明礼冯学文马宏彪李志中苏建刚杨晓明马如云张亚蓉唐 成马 皋方 魁翁宏明陕志刚冯 磊韩文选陈占奎沈乔龙马少波市法院院长
市工商局局长 市公安局政委
市一中党总支书记、教育局局长 市政府办公室主任
市纪委副书记、监察委副主任 市信访局局长 市委督查室主任 市政府督查室主任 市委政法委副书记 市住建局局长 市发改局局长 市财政局局长 市环保局局长 市安监局局长 市城管局局长 市人社局局长 市卫计局局长
蒋晓灵 市商务局局长 马立勋 市房产局局长
高丽娟 市工商局副局长、质监局局长 蔡会元 市发改局副局长、物价局局长 年小玲 市规划局局长 马宇涛马 勤陶维成赵旭强陈 军马红武王生杰唐国祥周海龙马晓梅马曜明李永平王才贤张惠民马恩泽王 成海晓东赵文军市食药局局长
市政府办公室副主任、法制办主任市司法局局长 市文广局局长
市公安局消防大队队长 市供排水公司经理
市物业管理局副局长（主持工作）城南街道党工委副书记、主任 城北街道党工委副书记、主任 东关街道党工委副书记、主任 西关街道党工委副书记、主任 八坊街道党工委副书记、主任 红园街道党工委副书记、主任 东区街道党工委副书记、主任 折桥镇党委副书记、镇长 城郊镇党委副书记、镇长
南龙镇党委副书记、镇长
枹罕镇党委副书记、镇长
董 信 市委办公室副主任 冯 赟 市政府督查室副主任
领导小组下设办公室，办公室设在物管局，马如云同志兼任办公室主任，王生杰、方魁、年小玲、陈占奎、马勤同志任办公室副主任，由王生杰同志负责物业管理质量提升年活动的协调联系及日常工作。
四、具体措施及工作任务
（一）健全完善物业服务标准规范
1．制定出台《临夏市物业服务企业考核细则》。加大街道办事处和业主委员会或业主代表评分权重，将考核结果与物业服务企业服务等级、物业费挂钩。对业主投诉多、引发群体访、被相关职能部门处罚、对物业主管部门整改意见落实不力等的物业服务企业加倍扣分。考核不合格的，降低服务等级、降低物业收费标准。根据年终考核结果对物业服务企业进行排名，每年对考核结果和排名进行权威发布，广泛宣传。对连续两年排名最后的物业服务企业，由物管局、街道办事处向业主委员会提出建议，推荐信誉好、服务优、实力强的物业服务企业接管，逐步对现有的物业服务企业进行优化整合，努力形成物业服务企业公平竞争、优胜劣汰的发展格局。
牵头单位：物管局
配合单位：法制办，各镇、街道 完成时限：3月中旬前
2．制定出台《临夏市停车收费标准》。对全市住宅小区共有
停车位（含地下）、地面停车位进行政府定价，对地下停车位制定政府指导价。
牵头单位：发改局（物价局）配合单位：物管局 完成时限：3月中旬前
3．制定出台《临夏市物业服务合同》（范本）。对已签订的尚在有效期的服务合同继续沿用，对尚未签订或者到期后的服务合同，推荐使用规范样本。物业服务企业与业主或业主委员会签订的《物业服务合同》必须报物管局备案。对未使用范本的，在办理合同备案时，严格审查其合同文本是否包含了法律法规规定的必备内容，对于内容严重不全的合同不予备案。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道 完成时限：3月底前
（二）打造竞争有序优胜劣汰的发展环境
4．启动物业服务企业星级化管理。制定物业服务企业星级标准，将企业星级与物业服务等级、物业收费标准挂钩，将企业年终考核、信用档案作为星级评定的主要依据。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：8月底前，并长期坚持。
5．建立物业服务企业信用档案。建立集考核、奖罚、业绩、投诉、履行服务合同等一体的物业服务企业综合信用档案，信用
档案分优、良、差三类，将其作为物业服务企业服务能力评价的重要参考。定期向社会公布物业服务企业信用情况，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：8月底前，并长期坚持。
6．建立优秀物业服务企业库。将物业服务企业信用档案为优的企业和年度考核前10名的企业纳入优秀物业服务企业库，优先向市场推荐。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：8月底前，并长期坚持。
（三）依法保障业主和物业服务企业合法权益
7．加强物业领域维权的法律支持力度。对物业主管部门难以协调处理的物业纠纷提供法律意见和诉讼支持服务，帮助业主委员会或业主代表依法维护合法权益。
牵头单位：司法局
配合单位：物管局，各镇、街道 完成时限：3月底前，并长期坚持。
8．建立物业服务纠纷快速处理机制。构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作模式，充分发挥镇街道、社区、法律顾问作用，引导企业、业主依法理性表达利益诉求。市法院、调解委支持推行物业服务费拖欠的快速审理
机制，解决物业欠费诉讼、仲裁程序繁琐、时间冗长等问题。支持将拖欠物业服务费等的失信行为纳入个人信用信息征集范围。
牵头单位：政法委
配合单位：法院，司法局，法制办，物管局，各镇、街道 完成时限：3月底前，并长期坚持。
（四）提高物业监管服务水平
9．建立物业管理联席会议制度。建立由市政府分管领导牵头，物管局具体承办，住建、规划、公安、消防、城管、环保、工商（质监）、教育、发改（物价）、安监、政法、司法、法院、镇街道等单位组成的市物业管理联席会议制度，各成员单位间实现信息共享，对物业小区的处罚或处理抄送物管局，通过联席会议统筹协调物业管理过程中的重大问题，及时研究解决小区物业来信来访问题，合理合法规避和解决各类矛盾纠纷。
牵头单位：物管局
配合单位：政府办、各相关单位，各镇、街道 完成时限：2月底前
10．成立临夏市物业服务行业协会。指导制定物业服务行业行规行约，规范行业行为，建立行业自律机制、守信联合激励和失信联合惩戒机制，提升物业服务行业的专业化、市场化水平。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道 完成时限：6月底前
11．全面推进业主委员会成立工作。按照属地管理原则，由
各镇街道、社区具体组织、指导、监督本辖区内业主大会召开和业主委员会筹备、组建、换届等各项工作。2018年底，在条件成熟的小区至少新组建30个业主委员会（东区街道6个，城北街道5个，城南街道3个，红园街道5个，东关街道3个，西关街道5个，城郊镇2个，南龙镇1个），全市业主委员会达到112个以上；对达不到成立业主委员会条件的小区，由街道社区牵头，采用楼长制或聘请专业的物业服务企业托管等形式进行管理。
牵头单位：各镇、街道 配合单位：物管局
完成时限：10月底前，并长期坚持。
12．加强住宅专项维修资金管理。物管局根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），明确住宅专项维修资金收缴程序、标准和规范等，开立住宅专项维修资金专户，于2018年10月底前对全市25个小区内由房地产开发企业代收代管的住宅专项维修资金进行归集，实行统一监管，全力保障广大居民资金安全；2019年完成所有新建和高层小区住宅专项维修资金的收缴和归集，严格规范住宅专项维修资金的归集、使用等行为，加强监管，做到公开透明。
牵头单位：物管局
配合单位：住建局，房产局，财政局 完成时限：10月底前
13．建立物业服务智能化信息平台。以政府主导，企业参与的方式，在全市开通涵盖街道社区、物业小区的“物管局在线”
和“社区在线”物业服务智能化信息平台，建立健全投诉、受理、处理、反馈机制，明确程序、时限和要求，及时解决群众合理诉求。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：6月底前，并长期坚持。
14．开展全覆盖物业培训。物管局通过邀请专家教授、组织外出考察学习等多种形式分期分批对全市物业管理人员、物业从业人员进行全覆盖培训学习，提升物业服务能力和综合素质；同时，物管局指导街道社区组织业主委员会成员分期分批进行全覆盖培训学习；编印《物业管理法律法规汇编》，免费向全市业主委员会、物业服务企业、镇、街道、社区、相关职能部门等发放。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：6月底前，并长期坚持。
15．加强物管人员力量。从全市抽调5名熟悉物业管理、热力等方面专业知识的人员到物管局。加强各镇办物业办力量，各镇办指定2-3名相对固定人员从事物业管理工作，实行网格化管理。
牵头单位：人社局
配合单位：物管局，各镇、街道 完成时限：3月底前
（五）加大老旧小区基础设施投入改造力度
16．创建物业管理示范住宅小区。全市确定10个左右不同类型物业管理示范小区，各街道根据实际确定1-2个不同类型物业管理示范小区。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：10月底前，长期坚持
17．开展老旧管网提升改造和老旧小区整治试点工作。对2017-2018年度供热期暴露出来的问题督促相关责任方全面整改，并积极争取项目资金，改造老旧破损管网，确保冬季供暖正常；对历年供水不足、污水不畅等小区进行全面摸排，督促相关责任方全面整改，并积极争取项目资金，多方筹措资金改造老旧破损管网；选择具有一定规模、居民整治意愿较强的老旧小区，通过项目、政府、社会、业主等多方筹措资金，开展老旧小区整治试点，重点对围墙、门岗，道路、保温外墙、绿化亮化，雨污管道等老旧小区硬件环境进行改造提升，探索适合各自小区发展的管理方式，使老旧小区面貌得到初步改善，并及时总结试点经验进行推广。
牵头单位：住建局
配合单位：物管局，发改局，供排水公司，各相关镇街道，临夏瑞光公司
完成时限：逐年落实，长期坚持
18．加强小区治安防控体系建设。在全市物业小区内安装电子监控设备，积极推进公共安全视频监控联网应用工作，打造全
方位、全天候、全覆盖的视频监控网络。全面加强对流动人口管理等工作。
牵头单位：政法委
配合单位：物管局,各镇、街道 完成时限：长期坚持
（六）消存量、控增量，着力解决物业管理突出问题 19．针对规划建设领域遗留问题。新建小区楼顶由开发商默许后搭建建筑物和构筑物的，按程序拆除；开发商私自将小区绿化占用为停车位，责令开发商按规划审批图纸恢复绿化；物业管理区域内一楼私开门窗，擅自改变房屋用途的，限期整改，恢复原状；小区内未配备物业用房或配备不达标的，责令开发建设单位配备。新建小区未拆除开发遗留宅院及临时修建用房，占用小区业主共用部位的，责令开发建设单位拆除；小区道路院落未硬化、绿化亮化未按设计要求配备，业主反映强烈的，责令开发建设单位整改；新建小区内未配备电动车停车棚、未安装电动车充电桩的，要求开发建设单位配备、安装；高层住宅未安装消防安全防火门，存在安全隐患的，责令开发建设单位整改；小区未成型，边建设边入住，基础设施配备不完善的，业主反映强烈的，协调解决矛盾纠纷。把新建小区水、电、暖、消防、绿化、硬化、亮化、安全、门禁、物业管理用房等基础设施齐全作为《规划竣工验收证》发放必要条件；严把物业承接查验关，实施承接查验的物业必须具备住建部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）所列条件，方可承接，同时签订《物业承接查验协议》，明
确物业承接查验基本情况、存在的问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等，并报物管局备案，切实解决建管脱节问题。
牵头单位：规划局
配合单位：住建局，城管局，物管局，各镇、街道 完成时限：9月底前，并长期坚持。
20．针对小区内违规设置安装户外广告、晾衣架、卫星锅、空调等问题。要求物业服务企业组织限期拆除，对拆除不力的物业服务企业由城管局进行处罚后，由物管局牵头组织相关职能部门依法拆除。
牵头单位：物管局
配合单位：城管局、文广局，各镇、街道 完成时限：9月底前，长期坚持
21．针对小区业主擅自改变房屋用途的问题。根据《甘肃省物业管理办法》第三十四条“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用”的规定,对物业小区内从事经营性活动，严重扰民的场所进行全面摸底、整改或取缔。对物业小区内开办的小饭桌、学习辅导班、兴趣班由市教育局进行排查、整改或取缔；美容美体中心由卫计局进行排查、整改或取缔；直销店由食药局进行排查、整改或取缔；对快递公司等由工商局进行排查、整改或取缔。
牵头单位：工商局
配合单位：卫计局，教育局，食药局，公安局，物管局，各镇、街道
完成时限：8月底前，长期坚持
22．针对小区电梯故障易发多发的问题。对小区内电梯年检及维护保养情况进行排查，督促物业服务企业与电梯维保单位签订电梯维护保养合同并定期检验，张贴检验标志，畅通电梯应急电话，制定电梯应急预案，及时消除故障，确保电梯正常运行。逐步推进电梯监控全覆盖。
牵头单位：工商局（质检局）配合单位：物管局，各镇、街道 完成时限：8月底前，长期坚持
23．针对小区燃气安全运行管理方面存在的问题。督促燃气公司定期对小区内天然气壁挂炉质量进行监测检查，及时消除安全隐患，确保业主住的放心安心。
牵头单位：住建局 配合单位：各镇、街道 完成时限：8月底前，长期坚持
24．针对小区供水水箱水池卫生存在隐患的问题。对高层住宅二次供水水箱水质定期检测，督促物业服务企业做好卫生防疫等工作。水质检测报告报物管局备案。
牵头单位：物管局 配合单位：卫计局
完成时限：6月底前，长期坚持
25．针对存在消防安全隐患的问题。全面排查高层建筑消防安全隐患，集中整治消防通道内乱堆乱放、通道不畅等突出问题；责令开发建设单位完善消防设施设备配备，对未经消防验收已投入使用的，依法进行处罚，整改；依法查处物业管理区域内破坏消防设施、占用消防通道的行为；加大对物业管理区域内消防设施、消防控制室值班人员的持证上岗和实际操作能力的检查力度，督促物业服务企业严格落实消防控制室双人双岗、值班人员持证上岗和24小时值班制度，消除消防安全隐患。
牵头单位：公安局消防大队 配合单位：各镇、街道，物管局 完成时限：8月底前，长期坚持
26．针对物业收费矛盾突出的问题。研究提出二次转供能源费等焦点问题解决办法；收费文件到期未按时申报，以过期文件标准进行收费的，责令限期整改；同一物业服务企业服务不同小区，分小区申报服务价格；擅自提高收费标准或无收费依据乱收取费用对，责令整改，情节严重的依法处罚；修订完善物业收费标准，做到质价相符，要求物业服务企业在小区内公示收费标准和服务内容，收支情况等相关信息。
牵头单位：发改局（物价局）配合单位：物管局，各镇、街道 完成时限：5月底前，长期坚持
27．针对小区周边餐饮企业油烟扰民的问题。对全市住宅小区内已经营的餐饮企业进行排查，责令排放油烟的餐饮业单位安
装油烟净化设施，建设隔油池杜绝油烟和餐厨污水污染问题；督促新建的餐饮企业设置油烟烟道和隔油设施。
牵头单位：商务局
配合单位：食药局，环保局、物管局，各镇街道 完成时限：9月底前，长期坚持
28．针对小区停车难问题。认真研究车库改革发展等方面的政策，制定解决小区停车难问题解决方案；督促物业服务企业对不合理的地面停车位重新进行合理规范划定，引导业主有序停放车辆；小区内地面停车位和地下车库优先满足业主需要，业主办理月卡停放。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：6月底前，并长期坚持。
29．针对住宅小区燃放烟花爆竹，焚烧垃圾杂物的问题。督促物业服务企业在小区内悬挂宣传标语，加大宣传力度，严禁在小区商铺内经营烟花爆竹，倡导移风易俗，在婚丧活动中做好宣传，及时制止烟花爆竹燃放。对违规行为及时进行劝阻、制止、取证、报告物管局、城管局，配合相关职能部门处理。对不按以上程序处理的物业服务企业，物管局在考核时予以扣分处理。
牵头单位：各镇、街道
配合单位：城管局，环保局，文广局，物管局 完成时限：3月底前，并长期坚持。
30．针对小区内广场舞扰民问题。督促物业服务企业与跳广
场舞的业主签订规约，限定跳舞时间段和音响音量，对违规行为及时进行劝阻、制止、取证、报告物管局、环保局、城管局，配合相关职能部门处理。对不按以上程序处理的物业服务企业，物管局在考核时予以扣分处理。
牵头单位：各镇、街道
配合单位：城管局，环保局，文广局，物管局 完成时限：4月底，并长期坚持。
31．针对小区快递服务不规范问题。物业服务企业根据小区实际情况通过规范登记、配备快递投递箱等方式，有效解决快递丢失或小区门卫堆放等问题。
牵头单位：物管局 配合单位：各镇、街道
完成时限：4月底前，并长期坚持。
五、时限安排
1、专题研究、成立机构（2018年2月7日-2月13日）各镇、街道，各相关部门要高度重视物业管理集中整治提升年活动，召开专题会议，深入分析，成立领导小组，研究工作措施，制定有针对性的整治方案，于2月26日前将具体整治方案报临夏市物业管理质量提升年工作领导小组办公室。
2、广泛宣传、积极动员（2018年2月14日-2月28日）各新闻媒体要通过电视、电台、网络、微信等平台，对全市物业管理质量提升年活动进行报道，宣传物业相关政策法规，进一步增强业主参与意识、物权意识和维权意识，引导树立物业消
费理念，为规范物业管理营造浓厚的舆论氛围。
3、查找问题，自查自纠（2018年2月28日-3月15日）各镇、街道、社区及时督促业主委员会，物业服务企业召开动员大会，物业服务企业对小区内存在的问题进行自查自纠，发现问题及时整改。
4、集中整治，提升质量（2018年3月15日-10月31日）由领导小组办公室统筹安排，各相关单位根据各自职能和具体整治方案，全面整治。期间，适时召开现场会。
5、检查验收，巩固提升（2018年11月1日-12月31日）领导小组对各项工作落实情况进行跟踪督查，对工作重视不够、措施不落实，工作不担当、不作为的单位及相关负责人报领导小组研究后依法依规进行严肃问责。并在总结经验的基础上，进一步完善物业管理机制体制，建立健全物业管理的长效机制。
六、保障措施
（一）加强组织领导。领导小组要实行月调度制度，原则上每月召开一次例会，专题听取各成员单位工作情况，及时协调解决工作中存在的困难问题，在科学分析、研判工作形势的基础上，对本周的工作进行安排部署；领导小组办公室要多渠道搜集工作情况，科学提出合理的意见建议，为领导小组决策提供帮助。
（二）靠实工作责任。各成员单位要按照属地管理和行业管理的要求，对承担的工作任务，结合各自实际，研究制定具体的工作方案，落实工作责任，细化工作措施，明确工作时限，确保各项工作取得实效。各成员单位务必于2月26日下午下班前将
各自工作方案报领导小组办公室（建设大厦908室）。
（三）强化协作配合。各成员单位要牢固树立“一盘棋”思想，既要各司其职、各尽其责，又要密切联系、协作配合，形成各级各部门齐抓共管、共同治污的工作合力，使各项工作环环相扣，不脱节、不漏项，有计划、有步骤地向前推进，确保年底前全面完成下达的各项工作任务。
（四）加大执法力度。各成员单位要对重点行业和重要污染源实行分片包干，加大动态巡查和监管力度；环保局、公安局环境保护侦查大队要加大巡查力度，对发现的违法行为和污染问题，严格按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国噪声污染防治法》等依法进行查处，并及时在新闻媒体公开曝光，引导全社会共同监督工作。
（五）严格督查问责。市纪委监察委、市委市政府督查室、领导小组办公室要采取专项督查、常规督查、暗访督查等方式，对各成员单位工作落实情况进行跟踪督查，对工作重视不够、措施不落实，甚至推诿扯皮、行动迟缓的单位及相关负责人依法进行严肃问责，必要时汇报市委、市政府主要领导对责任领导进行约谈。
