房地产企业企业所得税检查实施方案_房地产企业所得税检查
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房地产企业企业所得税检查实施方案
检查对象：北京xxx房地产开发有限公司
北京xxx置业有限公司
准备阶段
一、组成专门项目组，由一名副所长具体负责，协助稽查部门负责实施。
二、抽调精干力量参加，特别是熟悉房企所得税业务和计算机业务的人员。
三、集中培训，学习房地产企业财务管理制度、会计制度、人事管理制度、资产管理制度；学习企业所得税中相关的规定和具体政策，提高发现问题、分析问题、处理问题的能力，保证检查工作的质量。
四、案头准备：
1、收集纳税人的财务管理制度、会计制度、人事管理制度、资产管理制度。
2、收集纳税人当年和上年的财务会计报表、财务会计分析报告、企业所得税申报表。
3、收集以前年度和当年的注册会计师查帐报告、审计报告，以前年度税务检查报告。
4、对上述资料整理、归类、分析，了解被查对象的纳税诚信程度，总结以前发现的习惯性问题，发现线索，结合被查对象的经营特点，确定检查的重点内容和采取的方案。
5、根据检查方案明确人员分工，做好时间安排。
检查实施阶段
一、税务检查工作的具体实施：
1、与协助单位沟通，确认入场时间、地点、工作计划。
2、认真听取协助单位关于被查对象机构设置、人员变动和经营管理以及收入、利润等基本情况的介绍，作好记录。
3、深入经营场所实地检查，是否有未汇报的其他事项（视具体情况）。
4、报表检查。检查会计报表，计算核对收入、成本、费用是否准确。
根据企业所得税申报表核对应纳税所得额调整项目是否全面、是否调整足额。
5、帐务检查。根据检查提纲对总帐、明细帐进行认真检查。特别注意对“其他应收款”、“其他应付款”的检查。
6、凭证的检查。先抽查三个月的凭证从中发现问题，分类整理，延伸全年检查；注意对列支凭证的真实性、合法性审查。
7、对发现的重大问题采取延伸式检查，搞好取证工作。
8、根据检查中发现的问题，整理分类汇总，找出税务处理的文件依据；交协助单位与被查对象核对数据，与被查对象交换意见，由被检查人写书面陈述意见，签定检查工作底稿。
二、房企检查的项目和主要内容：
检查中应该从以下几方面入手：
第一、要收集纳税人的基本信息
要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息；与建筑商或销售商的关系交易。
第二、要收集开发项目的基本信息
开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；予收帐款情况，是否予售。
第三、要实地检查，审查销售平面图
要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。
第四、要审查帐务资料
要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。
第五、根据需要，外调内查
与地税沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。在帐务检查中发现有问题的发票或资金也要及时落实。
第六、要注重核对帐实是否相符
注意核对库存商品与帐面是否相符，有无其他可能出现的问题，自用和视同销售的情形。
（一）收入检查要点：
1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。
2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。
6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。
（二）税前扣除项目检查要点
1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。
2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调
整。
5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。
6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。
7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。
10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
11、工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。
12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。
13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。
14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。
15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。
16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。
18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。
19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。
20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。
21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。
22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。
23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。
24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。
检查人员根据检查中发现的问题，写出情况汇报送项目组与协助单位集体审理。根据取证要求，制作工作底稿，如纳税人有疑义可附送书面陈述材料交审理科。
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