房地产开发企业财务管理学习小结_公司财务管理学习心得

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房地产开发企业财务管理学习小结

很感激公司给我这个机会，有针对性地出去学习业内的管理经验。在为期一个月的自主培训中，先后咨询请教过房地产开发企业经理、财务主管和公司员工，在网上搜集资料下载书籍，浏览查阅了大量相关信息。

学习期间，在某房地产开发企业资深财务总监韩姐指导下，从前期各种证照的办理、财务预算、费用归集、财务涉及的图表设计到实现收入后的成本核算、利润分配，了解了房地产企业整个开发流程。根据房地产企业财务软件帐套，模拟日常业务处理了各类相关财务活动，编制了财务报表，确认已经掌握了开发企业日常账务处理，也在留心实际工作中可能遇到各种突发状况的会计实务。

现将这一个月在老师那里和网络上学到的，自己认为有价值的部分小结如下：

根据实物期权理论，因为土地、石油是稀缺不可再生资源，贮备这些资源能带未来开发投资中的特定的竞争优势，也就是我们常说的李嘉诚口中的“地段、地段、还是地段”。未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过对企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地

巴菲特说过：在大海游泳，涨潮时大家都只露个头，只有在退潮时，才知道谁到底没穿裤子。这警示我们，在亢奋的市场环境下，永远要记得“穿裤子”。任何激进的商业计划，一定要有稳健的财务风险管理策略做后盾。

房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，首先必须提供适销对路的房源，这关系到企业对现有土地的开发战略和对目标市场的定位。其次应该降低开发成本,合理控制各项费用支出。省钱就是赚钱，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势。通过科学、先进的管理方法提升企业成本管理的水平显得尤为重要。

房地产项目投资成本的预测，是房产企业高层领导投资决策的依据。项目成本的前期控制，是房产企业高层领导依据市场，及时调整的依据；项目成本的过程控制，是房产企业内部考核的依据；项目成本的最终控制，是房产企业综合评价项目的依据。房地产项目投资全过程控制的水准高下，最能直接的显现房地产企业的业绩。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高，一旦决策失误、销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，陷入困境。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。老师在讲授中引入了概预算的概念，根据投资估算中的成本比率，在销售收入实现的同时结转其应该负担的成本，让成本核算更趋合理。

企业成本管理体系势必会经历一个成长的过程，由最初的核算型到控制型，后来会接近价值创造型，为了提升品质去主动增加成本，在创造价值的过程中获得更大利润。也就是俗话说的：钱要花在刀刃上。

成本是我们为了追求正面的经济效益或产品形象所付出的代价，不能为了节约成本而降低品质，这是在背离我们的初衷，有可能会为此付出更高的成本。我们常说：不该花的钱一分不能动，该花的钱一分也不能少。让该花的钱到位、不该花的钱管好，是财务成本管理的职责。

在企业成本管理的初期，“成本管理四步法”还是简单实用的，这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。

1．制定目标——目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。

从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。．明确岗位职责——责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。3．跟踪执行——动态成本法。动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”。

成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台,它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展,实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。

4．业绩评估——优奖劣罚，拿数据说话。制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。

在我们完成对业绩评估的同时，还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立，所有项目

并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。

新的岗位对自己有了更高的要求。学习期间不断充电的同时也在思考，怎样尽快适应新的环境，胜任不同的工作岗位。作为企业的财务人员，觉得自身还需要从以下几方面去努力：

1、无处不在的学习

依法是公司设立的前提。企业的各项经济活动都要遵守法律规定。守法就要懂法。特别是财务工作者更要对会计法、税法、合同法等相关法律规定有全面细致的了解和掌握，不能由于法律知识的欠缺和工作上的疏漏影响到内部外部对企业财务工作的评价。对于企业在项目开展中可能遇到的财务问题如何规范应该做到心中有数，事前事后积极谋求妥善的解决办法，保障企业的经济行为健康有序地开展。

在此基础上利用对相关法规的熟悉理解和把握，合理分摊费用、合法控制成本，避免让政策成本、税务成本成为企业的负担，从而实现经济利益最大化。如今合理避税已经被广泛接受，企业纳税筹划已经成为一门学科，选择最优最适合的纳税方案减轻税收负担、实现涉税零风险、延迟纳税获取资金的时间价值体现出企业的财务管理水平和财务人员素质。

同时注重与税务、工商和审计各相关职能部门的协调工作，确立互利双赢的关系。既要注意小节又要顾全大局，从财务管理的角度出发自觉维护公司的利益和形象。

2、迫在眉睫的提高

财务管理的目标就是通过对企业经济活动中资金的计划、组织和控制，指导企业经营，评价企业决策，为企业的长期可持续发展战略提供物质、资金保障。只有切实提高财务管理水平才能为企业提供真正有价值的参考依据。如何能让财务分析更有价值，为决策者所认可、真正起到参谋的作用，是需要整个财务部门不懈努力精诚团结去实现的任务。

3、做事先做人

公司是法人企业，即具有法律所虚拟和认可的独立人格，有独立的名字、独立享有权益承担责任、有外部形象和内在文化。所看到的我们公司是有生命力、有责任感、有朝气、有个性、蓬勃向上的一个团队，能有机会融入这个团队和大家共同奋斗深感荣幸。我会紧跟企业的步伐，遵照现代企业管理的理念首先管理好自己，也就是儒家《大学》中讲的修身之道，身之既修方可外王。加强和领导同事之间的沟通交流合作，内通外联齐心协力，着手当前着眼未来，不断提升各方面的能力，力求把小事做好、把好事做成。

在外学习的过程中深刻感受到到时间是如何变成金钱的，特别是房地产开发项目就是在和时间赛跑，跟效率要效益。相信随着公司项目的开展，我会在工作中逐步历练和提高，使自己迅

魏

华 2010年8月16日速成长更好地适应岗位需求。