郑州立体车库终总结最新_郑州立体车库

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2013年终总结及2014年计划概要

年关将近，以工作总结的形式梳理一下一年来行业的变化。其实公司内部既有细化到每天的工作日志、周计划周总结，又有短期的月度计划及每季度的季度总结与规划，因此此次年终总结只做简明扼要的梳理，避免长篇累牍。此次总结将以一年来的变化为纲，阐述立体车库行业一年来的进展及公司在应对变化上作出的判断和选择，另外穿插部分个人对市场的分析展望。

一．一年来立体车库大环境的变化

首先谈谈我对立体车库的市场划分及与立体车库相关的企业分类。在国内立体车库是在09-11年车辆剧增下的新兴产物，当然早在80年代日本的使用率就很高，但在国内也就是这两年才开始了大范围推广使用，立体车库的市场需求简单分为已建建筑新增（改造）立体车库和未建建筑配建立体车库。具体到郑州市场，已建建筑分为公共停车需求类如写字楼、医院、商场等（原有的停车场已经满足不了停车的需求，因而新增立体车库缓解停车压力，建成的项目有建文新世界和郑州人民医院立体车库改造项目）和旧小区改造立体车库项目（如新禧园小区、城市之星小区、棕榈泉小区、玫瑰花园小区），未建建筑也是如此划分，其中今年的立体车库市场变化之处在新建商业地产项目成为立体车库行业销售的重点对象（如中原万达广场，瀚海北金地产等），根据今年的市场动态跟踪，明年郑州立体车库销售的对象仍然是综合体、写字楼配建立体车库项目为主，其使用的车库90%以上都是两层升降横移式，旧小区改造项目迟迟难以推动，阻力在于各小区没有正规的业主委员会，物业也无法代表业主行使是否配建立体车库的权力，立体车库规划需要小区60%以上的业主同意才能建设，立体车库厂商难以一一说服业主，但目前郑州旧小区是停车难的主题，旧小区具有入住率100%，车辆多车位少（前几年小区规划车位少，近几年车辆购买人数多）等特点，如果单从增量上增加车位（新建房地产项目配备更多停车位约1：1），不解决旧小区停车难的问题，那么郑州的停车难问题5年内不会有改观，原因在于新建房地产项目配备的新增车位，因小区入住率低暂时不能高效利用，而旧小区如不增加有效车位，仍是停车越来越难。

二．与立体车库相关的房地产项目变化

在08年金融危机后，地方政府为了刺激经济，短时间审批了很大一部分商业地产项目，在去年已经有一小部分建成，今年、明年将有不少的商业地产项目建成。去年政府颁布的的新增车位比政策，使得开发商在既要增加车位，又得节省成本的宗旨下，考虑采用立体车库中的两层升降横移式，自此立体车库在房地产项目上的销售拉开了序幕。今年房地产配建立体车库中标但尚未建成的项目，明年5-8月份将逐渐建成问世，因此2014年对政府及媒体来讲，在新

建立体车库项目上会有连续不断的好消息，可谓皆大欢喜。但这些新增车位不能缓解郑州目前停车难的局面。

三．政府老城区改造的变化对车库行业的影响

老城区改造从去年初到今年推动速度很快，越来越多的城中村被拆迁，目前郑州从业人员很痛苦，租房难，租房贵，而且还隔三差五的不断上涨房租。出行难，无论你打的、坐公交，无论你去哪条路，都水泄不通，越是上班时间，越是一动不动的堵在路上，这样的情况怕是还要持续3年。衣食住行的成本上升，使得多数人选择暂时离开郑州，平心而论郑州的生活成本上升很快，我有打算过进工厂增加点收入，毕竟婚后有了孩子，单纯靠基本工资没有足够收入难以维持生计。旧址重建最终建成，这个过程大概仍需要6-8年，因此另一个与车库行业相关的就是老城区改造项目，其对车库的需求周期大概在4年后到8年后的一个周期内，因此立体车库行业仍有几年的生命力。

四．立体车库市场变化对公司影响

一年来郑州市场，不管是旧小区、商场改造立体车库项目、还是新建商业地产项目都有不小的进展，去年年底至今年已建成的立体车库项目，多数都有政府的影子，最典型的例子就是郑州人民医院立体车库项目，华润是投资商，在明知建162个车位会亏本的情况下仍然建成使用，这里有政府给予的压力，目前公共立体车库使用最好的要数河南省人民医院，约300个立体车库高峰期使用率达到80%，但其运营中投入的人力是12个，运营成本也很高，目前仍处于亏损状态。因此，如果立体车库建设成本完全让投资商来掏钱，以我一年的调研来判断没有一个项目会盈利，所以必须在投资方式上改变思路，大家都要改变。就我们公司而言，主业务以资本运作为主，所有的实体项目都应围绕资本运作服务。具体到立体车库项目，所有的环节都是为了最终的操作上市，因此工厂也好，运营也好，不能过多投入人力、资本。我个人认为，以立体车库运营的方式操作上市的前提是，让买股票的大众感觉立体车库运营确实能盈利，目前甚至明年，在报纸等其他终端难以看到立体车库运营盈利的迹象，因此立体车库运营项目还不成熟，仍需要跟踪观察而不是盲目出手，这使我想到了刚看到的一篇关于好想你枣业报道。

2008年初，好想你只有479家门店，而到了2010年底公司在全国开设了1819家连锁专卖店，这其中连锁加盟店为1807家，直营专卖店仅为12家。在2010年好想你公司6.5亿的营业收入中，通过特许经营模式、直营模式实现的销售收入占比，分别为91.86%、1.61%。好想你公司对此也并不讳言，表示加盟模式使得好想你的销售额从2008年的2.82亿元膨胀至2010年的6.57亿元；净利润则从3728万元增长至9413万元。2008-2010年，好想你的净利

润分别同比增长310.76%、38.06%、82.81%。显然，上千家加盟店推高了公司的业绩，加盟模式成就了好想你的上市宏图。但不过短短几年时间，好想你就开始大刀阔斧闭店，淘汰店铺数也非常惊人。好想你关店的做法引发了加盟商的不满，“过河拆桥”的质疑也不绝于耳。据了解，好想你于2011年5月登陆A股中小板，而从招股书可以看出，加盟店对其冲刺上市功不可没。以上摘录最近关于好想你枣的报道，其上市方式成功之处在于加盟模式，因此在没有找到一个投入就有微薄盈利的项目前，不能盲目投资。

五．个人对公司的贡献及明年市场的判断

年中总结的时候其实已经写过，那么我重温一遍。立体车库行业目前在旧小区的难以进展，个别建成小区目前使用率不尽人意，有城市之星小区及棕榈泉小区因各种原因并未使用，立体车库在新房地产配建上刚起步，目前公司一没销售及技术团队，二没自己的产品，三没有资金大资金投入（公司厂房建设投入大量资金，与中标企业沟通，他们对于有意向的项目，一般都通过吃饭等一系列的资金投入，最后得标），不具有销售立体车库的优势，在这种情况下我能做得，做的最多的也是反馈市场动态信息，一部分时间去看已建项目（公共类和旧小区改造）的进展，另外一部分去拓展房地产配建立体车库项目的跟踪，当然也与同行业的人员不定期交流，不管房地产配建还是旧建筑改造升级，掌握所有的信息都是为了让公司对立体车库行业进展有整体的把控，与后期许继也好、地产公司也好，或者其他公司也好，都够精确判断市场，说出市场动态，这就说明公司是专业的，是与时俱进的。对于明年市场，就公共停车改造项目及旧小区改造项目而言进展依然很慢。其中公共停车改造最根本原因在于投资总量与收益之间的反差，因此需要政府投入资金建设，或出台优惠政策（建成一个车库可以拿到其他的优惠或者项目）。单纯只投资立体车库是不可能有民间资本投资的。

六．2014年计划及个人看法

2014年在运营项目上，应该改变公司投资立体车库并运营的想法，这里有个例子，河南省人民医院立体车库项目，医院投资建成后外包给北京金地停车场建设管理有限公司，该公司的相关资料如附件。另外长葛工厂假设与许继合作生产立体车库，那么第一步应该与许继洽谈确定相互之间的优劣互补，进而确定生产设备及原材料采购，人员招募等各项工作，之间既有先后又紧密相接。生产线安装完工后，需要更多的基层人员，负责前期设备的测试、样机的制造等。谈到将纲要分解到每个月，目前难以有具体的时间安排，项目每一步的推进，都需要资金、人力、物力的多方面的投入，而且丝丝入扣，前后有序，完成不了第一步难以进行下一步。对

于搞立体车库运营来讲2014年是项目的过渡期（过渡期的中后期），到2015年才具备成熟条件，明年对运营来讲我个人持谨慎态度。

报告人：吴新强

2013-12-26

河南精工实业立体车库事业部