建筑设计及相关市场调查总结要点_建筑设计知识要点总结

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建筑设计及相关市场调查总结

一座设计十分优秀的建筑,如同一部史诗可以永远地隽刻在城市的发展历程中。建筑如同 人类生活中的其它物品一样,只有拥有了自己独特的风格,才可以彪炳一时,甚至史册。当 然,这种风格,不应脱离当地的实际。

具体到住宅设计, 由于牵涉到了很多未知的市场因素, 所以其运作起来难度也比较大。如目 前在业界盛行的, 内地的开发商到沿海找设计单位, 沿海城市则到外国找设计单位, 就是其 典型的表现。综合目前的开发者经验， 开发商要想做好项目建筑设计,应处理好以下四种 矛盾: 第一, 处理好设计单位知名度与项目实际的矛盾。

所以,从沿海到内地,很多项目看起来很好看,就是建成后,卖不动。就是因为房地产业是 一个有很强地域性的产业。建筑设计单位如果不走出大院,深入市场, 设计出的东西, 只能 是一张美好蓝图。所谓桔生淮南则为桔,桔生淮北则为枳,讲得就是这个道理。所以,开发 商要想拿到符合当地实际的建筑设计。在当前的实际情况下, 最好的解决办法, 就是从项目 立项时,就让营销策划介入项目。用市场实际来指导建筑设计,一定可以取得较好的效果, 而不是盲目地崇“洋”。

第二, 处理好建筑设计与消费者需求的矛盾。

从目前的建筑设计来看, 一般都有雷同的趋势。关键就是要在建筑设计上, 要有前瞻性。以 目前的建筑设计手段,要从局部上进行创新, 应该说,并不是一件很难的事,关键还是建筑 设计单位, 不了解市场, 不了解消费者新的住房需求,一味地照搬外地、外国的建筑设计经 验。

要解决这个问题, 除了建筑设计单位自身, 要加强市场调研外, 开发商也应该通过消费者专 家,迅速将消费者的新需求,反映到建筑设计单位,让他们适应市场变化, 设计符合市场需 要的、畅销的产品。

第三, 处理好建筑设计内部与外部的矛盾。

很多房地产项目,由于受老的建筑设计的影响,在建筑设计中,只重视内部,不重视外部设 计,使新建的项目,一副老气横秋的样子,建筑外立面美仑美奂。内部设计却稀松平常、换 汤不换药。这两者, 如果说有问题, 就是出在不能处理好建筑设计内部与外部协调的问题上。

在房地产发展的初级阶段,由于受环境、技术、经济实力等的影响, 不能很好地处理好这个 问题,也是可以理解的。但是,大家都知道,市场是最不讲究人情的。于其向市场求情,不 如在项目设计之初,就做好内、外部的设计,以适合市场的需求。

综合来看, 处理好建筑设计内部与外部协调的问题, 关键在于把握一个原则, 即内部设计要 实用、适用;外部设计要美观、大方。只有这样,才算基本符合市场要求的建筑设计。

第四, 处理好建筑设计近期与中远期的矛盾。

房地产业,作为一个不动产业,投资具有长远性的特点。所以,建筑设计在立项之初,就应 该考虑到这一点, 不应该以仅仅满足当前的市场和消费需求为己任。负责任的建筑设计单位, 还应该为建筑的将来负责。如果设计单位能让建筑设计在未来的产权期内, 不十分落后于其 它项目,那也是对项目的一种增值。对于这样的设计单位,开发商也应大力鼓励、奖励。因 为无疑,建筑设计的前瞻性,为项目将来的推广, 不但提供了新的卖点,而且实实在在将使 项目增值。对这样下金蛋的“鸡”不知道奖励,势必不利于将来其它项目的发展。

经过几年的发展,主要的表现成果有: 一是建筑市场的改革稳步推进, 工程建设领域先后开展了工程勘察设计质量管理制度、工程 质量监督管理等多项改革,并对省级政府投资项目实行了“代建制”。

二是工程勘察、设计、施工企业的改革取得了一定突破, 建筑设计院等部分大型企业单 位完成了“事改企”, 并开始按现代企业制度的要求运作, 全省上世纪80年代后成立的县 属、乡镇集体建筑施工企业基本完成了股份制改造。

三是建筑市场主体由传统的建设单位(业主和企业发展为包括建设单位(业主、企 业(勘察、设计、施工单位、中介组织(建设监理单位、招投标代理机构、工程造价咨询

机构 和执业注册人员在内的多方主体, 市场主体内涵得到丰富, 市场在资源配臵中的主导 地位进一步提高。

四是市场主体的行为初步得到规范,绝大多数市场主体能够按照法定建设程序办理规 划、报建、招投标、工程质量及安全监督、建设监理、施工许可、工程竣工验收备案等手续。

五是建筑市场进一步开放。各市、州、地建设行政主管部门基本能按国家有关规定, 对 省外勘察设计、施工企业入黔承包工程由事前审批制改为备案制。在备案登记以及办理相关 建设手续过程中,没有对省外企业设臵不合理的审核条件。

六是有形建设市场进一步规范。省和各地均建立了有形建筑市场,有形建筑市场的人、财、物按国家有关规定与建设行政主管部门脱钩, 绝大多数房屋建筑和市政基础设施项目能 够按照规定进入相应的有形建筑市场交易, 工程交易的透明度进一步提高。一些地区的有形 建筑市场还为交通等专业工程项目的招投标提供服务, 有形建筑市场的服务功能得到不断提 升和完善。

但据建设厅、建设工会和贵州省建筑业协会组成的联合调查组调查, 目前贵州省部分政 府管理部门、业主、勘察、设计、施工、监理和招标代理、工程造价咨询等单位有法不依、规避监管的问题还不同程度存在, 同时, 随着建筑市场各项改革的不断深入, 建筑市场在管 理体制、法律法规体系之间一些深层次的问题逐渐暴露出来, 贵州省建筑市场的混乱状况仍 没有从根本上得到解决。主要表现为:--发展改革委、经贸、财政、技监、气象等部门职能交叉、多头管理、重复发证、重 复验收的现象较为普遍,让企业感到无所适从,同时也增加了项目支出和企业负担。

--业主行为不规范。一是压级压价。在勘察设计项目中, 一般一类工程按二类工程付 费, 有的一类工程甚至按三类工程付费。在建设工程监理项目中, 监理付费大多数只能达到 政府指导价标准的50%-80%, 有的只达到30%, 甚至更低。在招标投标过程中,有 的业主方要求施工单位作出让利承诺, 在工程中标后再让利若干百分点。企业为了降低固定 成本, 只能硬着头皮承接下来, 结果是工程质量得不到保障, 安全生产的必要投入也得不到 保障,导致质量和安全事故不断发生。

二是内部私定施工队伍, 招标投标流于形式。有的业主向内定的投标人泄漏标底, 有的 业主串通招标代理机构让内定的投标人中标, 有的业主在招标中为使内定的投标人在竞争中 处于有利地位, 故意抬高资格预审的门槛, 致使合格的潜在投标人数量减少, 有的业主授意 内定的投标人以极低的价格中标, 然后在工程实施过程中给予补偿, 更有甚者, 有的业主方 发包工程认人不认单位, 出现某些个体承包人挂靠不同施工企业长期承担某些单位和行业项 目的情况。

三是肢解发包工程。取得房屋建筑工程施工总承包资质的企业, 通常只能得到工程主体 部分的施工任务, 至于可由房屋建筑工程施工总承包企业完成的土石方、地基与基础、建筑 装修装饰、消防、屋面防水、设备安装等工程,大都被业主肢解后,直接发包或强令总承包 企业分包给其他不同的单位施工,某些业主方管理人员则借此从中渔利。

四是拖欠工程款。如贵州建工集团总公司,被拖欠的工程款达1.6亿元之巨,黔东 南州建筑总公司净资产仅为1028万元,被拖欠的工程款却达1217万元。

--建筑施工企业管理粗放,“以包代管”现象严重。--招标代理等中介服务机构普遍存在违规行为。

--在工程造价咨询机构和监理方面,一些工程造价咨询机构或者注册造价师利 用为招标人编制标底或为投标人编制报价的机会, 向业主中的管理人员和投标人泄漏标底或 者将报价泄漏给其他投标人;一些监理公司由于取费是由业主支付, 为承

揽业务, 往往屈从 于业主(主要是房屋开发商的不合理或者违规要求,放松监督,使监督流于形式,起不到 工程建设第三方监督的作用,反而成为工程建设累赘的程序。