高星明居前期工作总结_项目前期工作总结

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《高星明居》项目前期工作总结

我公司从二00八年四月十七日进场至今，累计四个月零十天（合计：131天），我公司前期准备工作有：户型设计、广告策划、售楼处蓄客、开盘典礼等几大方面，项目于二00八年八月十六日九点五十八分顺利开盘。现对项目部截止目前的工作及主要存在的问题总结如下：

一、咨询电话约236个；

二、售楼处共接待看楼客户：509批；

三、VIP卡合计：98张；

四、签认购合同的大定客户37单；

五、目前签暑商品房买卖合同16单，合计成交金额￥3124738.00元。目前开发商回拢资金约￥150万元；

六、目前按揭客户与一次性付款客户（含分期客户）的比例约为1：1；其中VIP转大定率为39.8%；大定转成交率约为81%；老客户回头率基本为零。

七、有意愿退定的：何春艳（2批）李小龙（1批）欧阳淑梅（2批）刘芳（1 批）王春娥（1批）合计：7套。

八、退大定的原因：

A、房价太高，单价比周边结构相同的其它楼盘高出100-500元每平方米。

B、开盘当日项目部气氛形成抢购热潮，客户唯恐中意户型被抢购而忽略实际购房单价（即多少元/米）并来不及计算。

C、水电开户（￥4500元每户）相较对同期销售其它楼盘（并周边毗邻极近楼盘）收费极度偏高，例如：雅士林为水电开户2000元，故此绝大部分客户认为收费偏高不合理。

D、大定转成交的客户比较困难。（因为客户感觉贵，故意拖延）E、媒体影响（衡阳晚报8月27号报道本楼盘房价高出同区域内200元/平方米左右的负面消息）

九、退VIP卡的原因：

A、价格高（客户心中对该项目的期购单价在2170元每平方米左右）。

B、目前市场购房客户十分理性，持币观望。

C、户型不是很理想，有的采光不好，有的不通风。

D、买VIP卡周期过长，流失许多客户（办理预售许可证拖延且停工几天）。

十、项目的优势（亮点）：

A、户型小（全市首次推出精典小户型，适合投资）

B、地段好（与一中一街之邻，适合陪读、自住）

C、小复式99平方米，有创意、好推广。

十一、截止目前项目投入各项广告费用总计约88100元整，分别如下

A、报纸21600元，分二批投放 B、电视（资讯频道）24000元 C、短信3000元，共计八万条 D、户外广告39500元整

十二、措施

A、增强团队信心，提高业务水平，卖衡阳最好最贵的房子； B、再次做VIP及退定客户的思想工作； C、拉动成交老客户介绍新客户； D、按套卖房，忽略单价卖房； E、价格表适当调整谈价空间； F、保证项目工程进度持续稳定建设；

G、在最短时间内促使大定客户成交（签定商品房买卖合同）；

十三、建议

A、根据国家最新颁布物权法之内容，水、电、气之成本在房价内，适当降低水电开户费之门槛。

B、针对有强烈购房欲望，同时与项目销售价格区别不大、或对后期销售有利好的客户（如：周边朋友在近期有购房计划或可直接带动亲朋等），为加大项目成交量并促进销售，可适当微小让利或调整。

C、二套以上（含二套）团购客户适当让利，老客户带新客户可享受减免至少一年物业管理费（视介绍客户最终成交的多少而定）

十四、结束

我公司本着“做别人做不好的事，做别人做不到的事”的中桥精神，为贵公司实现最大的利益，同时根据目前市场积极配合销售，实现双赢的可喜成绩！！

2008年8月29日（中桥呈献）