青岛楼市分析总结_青岛楼市市场报告

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至2010年12月31日，青岛12月份成交再创新高，达14951套，2010青岛楼市终落下大幕。2010年青岛全年累计销售套数达105944套，首次突破10万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的总成交面积达9863556平方米。2010年上半年完成套数39281套，下半年66663套，下半年占到全年销售套数的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

历经2010年号称史上最严厉调控的年份，青岛市场非但没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。

一、青岛楼市2010年总述

青岛市2009年——2010年全年月度成交走势图：

2010年青岛房地产市场走出一个“一波三折”的行情曲线：2月，房产成交传统低点，4月份调控新政“新国十条”出台之后，成交量迅速萎缩，6月之后，市场一路缓慢爬升，9 月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市场小幅回调，至年底12月份再次冲高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各区成交套数排行总榜

从排行榜上可以看出胶南、城阳、黄岛最热，领衔全市成交量。细查各区1月至12月的成交数据，可以看出2010年各热点区域的分布趋势：

胶南市排在2010年全市各区成交量的第一名，胶南市在2010年度有两次月度成交超过两千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量减少。

第二名城阳区，在2010年有一次月度成交超两千套，发生在10月份，成交2051套，区域成交量全年分布呈逐渐走高趋势。

第三名黄岛区，在2010年有两次月度成交超两千套，分别发生在10月份、12月份，成交量分别为2534套、2578套，与隧桥开通利好因素的刺激十分吻合。

李沧区12月份成交2010套。其它各区月度成交均未超过两千套。

相比较2009年，当年热点区域分布在城阳（全年成交13101套）、黄岛（全年成交11583套）、崂山（全年成交9149套）。

在2010年楼市总体形势好于2009年的情况下，西海岸板块成交超越城阳，李沧、四方发力强劲。

二、2010年青岛楼市热词回顾

2010年是楼市发展史上极具戏剧性的样本。梳理这一年来的楼市热点，将有助于我们理解2010年青岛楼市所留下的烙印。

关键词一：调控

4月17日，出台“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。

从此，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。9月29日，国家多部委联合启动了房地产市场“二次调控”，内容包括将商品住房首付比例调整至30% 以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。

12月20日，央行今年以来第六次上调存款准备金率。

在“增供应，遏需求”的调控指向下，青岛在4月26日出台“青岛十四条”，10月，青岛开始全面落实二次调控政策。一系列的“限购令”、“限贷令”、“限外令”政策不断出台，2010年成为当之无愧的调控年。此中，我们也可以看出，政府动用了金融杠杆、经济政策甚至行政手段调控楼市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交数据已给出了答案。

关键词二：保障房

加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。

按照青岛市保障房第一个“三年规划”，2010年青岛共推出8000套保障性住房进行公开配租配售。并且，市政府办公厅下发了《关于分解落实市辖七区2011-2013年保障性住房

和限价商品住房建设任务的通知》，未来三年，市辖七区和高新区，计划建设保障性住房和限价商品房各3万套。

根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，保障性住房（包括经济适用房、限价房、回迁房、廉租房、公租房）中经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。

为缓解楼市过度市场化而保障房缺失的矛盾，建成符合国情的保障性住房体系和商品房体系将是未来重要的转变。

关键词三：拍地争夺

楼市一直在造就“面粉贵过面包”的神话，今年也不例外。11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市再次出现“地王”争夺战。

青岛今年的拍地次数并不多，但每一次的争夺依然动人心魄。

1月22日，市南法院地块，以17800元/平方米的楼面地价、总价40亿被绿城取得，成为青岛新地王。

3月12日，工人疗养院地价19500元/平方米，北京远洋刷新青岛地王纪录。3月，李沧面粉七厂正式挂牌出让，最终该地块以5900元/平方米的楼面地价被银座集团股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地块以7500元/平方米的价格被北京远坤房地产开发有限公司竞得。

7月，哈尔滨路52号出让，青岛青建地产集团有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，镇江路地块15060元/平方米，由青岛北海岸建设投资有限公司取得，市北区新地王产生。

12月15日，大连万达成功竞得李沧区东李商圈改造住宅和商服用地1、2、3号地块，楼面地价分别为3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，顺昌路21号地块由青岛华新园置业竞得，楼面地价4510元/平方米。都昌路2号地块由青岛华侨房地产竞得，楼面地价6620元/平方米。青岛2010年拍地显示，青岛拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，银行贷款、股市增发、信托融资等融资渠道被收紧，在高频调控的2010年，开发商普遍以加快开发速度，实现周转、现金为王为目的，而对拍地持以谨慎的态度，以应对政策的进一步调控。

关键词四：通胀与“日光盘”

青岛楼市自4月份出台楼市调控政策以后，交易市场受挫，在逐渐回暖至9月份，楼市疯狂再现，崂山区、开发区、市北区等频现“日光盘”，所推房源一经面市即当日售罄。有些楼盘开盘当日称得上“一分钟卖一套”，有的楼盘开盘当日劲销13亿，许多楼盘一次开盘奠定了年度销售的领先位置。

许多人在怀疑，“日光盘”后面有推手，是炒作出来的。但将“日光盘”集体爆发的时间与调控政策、加息等时间对比，可以看出时期基本一致。如果没有“通胀”大势所趋，单靠项目运作难以引发“日光盘”现象。

2010年通胀逼紧，中国11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，创出28个月新高。而相对的，12月26日起，上调的一年期存款基准利率才不过2.75%。全国房价每月的涨幅从来没有低过8%以上。在通胀预期之下，“买房扛通胀”成为一种风潮，这在青岛投资性需求密集的崂山区、黄岛区、胶南市体现明显，三区成交同步上涨的，基本可以判定投资性资金的入市，2010年青岛类似成交屡见不鲜。

关键词五：网络摇号

这本不关乎楼市的根本，但将它选作一个关键词，是因为它代表一种非常重要的楼市发展方向。无论是搜房网络摇号，还是其他摇号形式的出现，都让电脑摇号成为买房双方的选房新渠道。这让整个选房排号过程变得更快捷高效，有业内人士戏称，网络摇号可以降低选房暴力事件的发生率，网络摇号在市场向好的情况下得以实行，通过客观第三方的身份，给广大购房者、房地产市场一个公开透明的平台，从而达到各方共识。

3月，从万科魅力之城与搜房网携手，开创青岛楼市网络摇号先河，万科城、万科蓝山、保利里院里、绿岛印象、鑫汇国际、华远好天地等项目纷纷采用，选用搜房网络摇号合作项目累积成交金额超50亿，网络摇号从侧面反应了青岛楼市的繁荣和火爆。

网络摇号将与按揭购房、物业税等一起载入楼市发展的历史。

三、2010年度青岛房地产榜单排行： 1、2010年度青岛房企销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

截至2010年12月31日，2010年青岛商品房销售金额前十名共计211.38亿元。较2009年1月-12月前十总量109.51亿，大幅增长93%。

2010年，青岛商品房销售金额前十名分别是： 青岛万科41.27亿（万科城9.48亿、万科蓝山9.88亿、万科金色城品6.47亿、万科魅力之城3.82亿、万科城市花园6.13亿、万科四季花城5.49亿）。

海尔地产22.41亿（海尔原乡墅2.39亿、海尔山海湾20.02亿）。

鲁商置业20.5亿（一山一墅1.43亿、银座动感时代2.68亿、鲁商蓝岸国际2.82亿、鲁商中心首府13.57亿）。

保利（青岛）实业有限公司20.17亿（保利里院里8.6亿、保利百合花园11.57亿）。

海信地产19.25亿（海信天玺10.84亿、海信麦岛金岸2亿、海信马山新城1.46亿、海信凤凰金岸2.71亿、海信温泉王朝2.24亿）。

鲁信置业19.21亿（鲁信含章花园17.25亿、鲁信长春花园1.96亿）。

宝龙地产18.97亿（包含李沧宝龙11.76亿，即墨宝龙4.39亿，城阳宝龙2.82亿）。

中海地产17.99亿（中海清江华府9.39亿、中海银海一号2.2亿、中海熙岸6.4亿）。

伟东17.23亿（伟东乐客国际公寓4.62亿、伟东幸福之城12.61亿）。

龙湖地产15.12亿（龙湖滟澜海岸15.12亿）。2、2010年度青岛单盘销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

3、2010年度青岛单盘销售面积TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

4、2010年度青岛单盘销售套数TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

2010年青岛市房地产企业销售金额TOP10中，可以看出今年活跃在青岛楼市的各大实力企业。

目前，全国一线地产企业中，万科、保利、龙湖、中海、宝龙入围青岛销售金额十强，而市场销售总额度占到53%。本土企业中，海尔地产表现突出，22.4亿位列第二，鲁商、海信、鲁信、伟东在一线房企入围前十，实属不易。随着中铁两项目相继入市、绿城审计局项目、华润潜院项目、中信地产、远洋地产等相关项目的启动，2011大鳄争战更加激烈，青岛地产市场的竞争将全面升级。

2010年青岛市单盘销售的三项指标销售金额、销售面积、销售套数前十名，可以看出今年青岛区域热点与热盘，大体可以勾勒出青岛市在本年度各区域的情况。

四、2010年度青岛房地产市场的特点

1、市政建设直接带动区域板块价值升值

2010年年初，青岛公布107亿大交通规划，打造“大青岛”。作为青岛实施“环湾保护、拥湾发展”战略重要交通基础设施——桥隧工程建设加快步伐。如今，青岛海湾大桥于2010年12月22日实现主体贯通，预计2011年上半年建成通车。胶州湾海底隧道的服务隧道、主隧道已全部贯通，土建工程全部完成，预计2011年上半年建成通车。环湾大道于2010年10月1日主线通车;地铁一期工程22个站点全面开工;快速路三期等工程进展顺利，新疆路快速路工程也已开工建设。

作为直接的受益者，环湾板块、开发区板块、地铁板块的楼盘已全面催热。环胶州湾继卓越之后，龙湖、星河湾的进驻，已将胶州湾打造成新的高端居住区。开发区沿海一线楼盘受益开发，一年中中冶爱彼岸、恩马双城汇、海尔山海湾、海信凤凰金岸等楼盘，在安子片区相继热销，再次证明，西海岸未来的价值不可估量。

2、胜在大盘

从2010年各月的成交数据来看，一些大盘持续几个月引领区域的成交。四方区的保利百合花园、万科城，开发区的海尔山海湾、海上嘉年华，李沧区伟东幸福之城、李沧宝龙城市广场，崂山区鲁信含章花园，城阳区龙湖滟澜海岸，市南区鲁商中心首府、海信麦岛金岸等项目，成为市场的常胜盘，无论是销售套数还是销售金额都远远领先。

从市场反应来看，人们的消费观念已经升级换代，对项目的社区配套、物业服务等要素有更深的需求，对于品牌企业的“软实力”考量较多，对企业的综合服务能力提出了更高的要求。其中，对高端项目的市场消化仍然十分有潜力，这在2010年下半年的成交情况体现较为明显。

3、三线城市所占楼市比重悄然提升

绿城已然拿地胶州，开发绿城紫薇广场项目，延续绿城的高端路线。万科进入平度，与平度市政府签署开发协议。即墨市仍然成为别墅主战场。中铁进入莱西开发岸芷汀兰项目。无一例外，许多央企、一线大鳄进入三线城市，将改善区域居住，同时提升区域的居住价值。从分月数据来看，外五市的成交呈现逐月递增的趋势，2009年外五市市场除了即墨、胶南外基本没有亮点。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，较2009年外五市下半年成交量16948套，增长50%以上。

在市区土地市场日益紧缺的情况下，三线下沉战略将成为一种常态，加之来自政府方面的政策扶持，将可能造就三线城市楼市的新神话。

4、刚性需求与改善型居住仍然是市场主力

从2010年1月份到12月份的成交面积分析可以看出，60-90平中小户型与90平-120平的大户型，最受市场欢迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而价格区间，6000元-8000元基本成为市场交易的主量，从10月成交的价格构成看，10000元以上价格区间的受关注度较之前大幅增长，从所占比重看已跃居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均价再次上升成为市场主力。刚性需求与初步改善型居住在整个2010年左右着成交的格局。

2010年的青岛楼市亦是一个“政策市”，这从宏观上已然决定了消化市场存量的消费人群的特征。数据上看，四方、李沧、城阳在年终的成交中，刚需人群与初步改善型人群功不可没，这也奠定了城阳区年14520套、李沧区11164套，四方区9250套的年终业绩。

五、青岛楼市2011年后市展望

这是一个谜：在2010年号称史上最严厉调控的年份，市场并没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。无论是与2009年数据相比较，还是从各开发企业自身的体会都可以得证。

这个谜如何解？2011年会楼市将走向何方？

1、土地市场模式未变 政府主导的土地市场，目前仍沿用“招拍挂”的形式出现。2010年，从青岛所拍的任何一块土地来说，基本仍然处于“面粉贵过面包”的局面，这些土地进入2011年市场后仍然发挥溢价态势。

参与拍卖的企业普遍认为，政府土地供应量应该再放量入市。从2010年全国一线企业来看，土地储备基本少于往年，在2010年获得充足现金流之后，持币拍地的迫切将进一步拉升包括青岛在内的二三线城市。

2、金融银根未收缩、通胀压力大

市场依然流动性过剩。2009年全国新增贷款10万亿，2010年新增贷款7.5万亿，2011年又将新增贷款7万亿。巨量放贷将由房地产行业重金吸收，房价将被拉动上涨。

居民的存款利息与CPI涨幅极不匹配，在通胀预期之下，将选择楼市的投资路径，2010年青岛已是明证。这将进一步推升高房价，而高房价恰是这一轮通货膨胀的源头，通胀势头遏制不住，就会有大量的资金涌入楼市避险。遏制通胀，降低市场对于通货膨胀货币贬值的预期，才有可能拉缓房价的过快上涨。

3、商业地产分流、保障性住房分流

2010年青岛的商业地产有进一步扩大的趋势。苏宁置业电器广场、伟东乐客城等集体 围攻李村商圈。李沧宝龙城市广场以单盘11.76亿的成交额傲视青岛商业地产。全国一线商业地产大鳄华润布局市南，中铁青岛中心等综合体项目大量增长。据资料显示，包括一直号称“专注住宅市场”的万科，已在一线城市开发商业地产项目。

2011年将是另一个商业地产年，这对住宅市场价格可能有一个分流过程。2011年保障性住房建设有可能进一步加大执行力度，这将影响青岛保障性住房的落实，影响到青岛商品房的价格，或将给一些青岛本土企业新的发展契机。

所有这些决定了，青岛不会是地产调控的孤岛，在“增供应，遏需求”的方针下，2011年青岛又是一个平稳增长的年头。

后记：

谢国忠曾预言，中国房地产的泡沫将倒在2012年的前夜。

这样的结果将首要的拖累政府财政，那么在新经济环境趋好的境况下，为避免出现地产泡沫的破裂，政府的打压将变得频繁，这种调控变得有理由、有底气。传统的凯恩斯主义将不那么灵验，意识形态有可能转向撒切尔和里根式的强硬方案，一个明显的表象就是财政、利税调控手段用尽而向行政干预迈进。

面对一个强势而手段趋于强硬的政府，房地产商只能“从了”，幸好2010年的市场给了开发商资本以应对新的变局。2011年，房地产行业形势只会更严峻，关注未来的市场将是理性的房地产商，是否有能力与政府共舞的不二法门。

有底气的开发商充足的现金流，将让2011购房者希望看到的房价下降可能遭遇更大的阻力。