宁乡房地产市场总结及市场预测_宁乡房地产市场报告

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2013年宁乡房地产市场总结及2014年市场预测

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。迈着2014崭新的脚步，回首2013年的宁乡楼市，我们作出如下盘点和探索。

2013年，在大环境经济增速放缓，房地产调控政策持续的背景下，宁乡房地产市场得益于复合型县域经济的强劲崛起、交通区位优势日益提升，工业及旅游、商贸等第三产业日益兴旺，城镇化进程不断加快等利好因素推动，全县通过扎实“两帮两促”，开展域外宣传，举办第三届宜居文化节、出台活市促销政策等措施，房地产市场投销由谨慎滞缓向信心增强转变，尤其是销售宜居节会有效助推下，整体平稳上扬，形势不断向好，书写了2013年宁乡房产寒冬绽放的精彩编章。

2013年市场盘点

(一)市场运行情况

1、投入情况

开发企业：当前全县在册房地产开发企业126家，111家在我县拿地或已运作项目，目前二级资质企业3家，三级资质企业54家。

项目总量：全县房地产市场项目总用地规模22443亩，已落实用地12110亩，总建筑规模2210.7万m2，总计划投资额610.17亿元。全年市场有续建、新建、意向项目82个，开工建设项目78处(去年同期76处多2处)。其中跨年度续建38处(上年同期39处)、续建新开工29处(上年同期22处)、新开工项目11处(上年同期15处)。

当前运行情况：全年完成实物建设量220.55万平方米、投入39.21亿元，同比增长12.64%(去年同期34.81亿元)；其中：跨年续建项目38处、完成建设117.02万m2、实现投入20.73亿元；续建新开工项目29处、完成建设73.66万m2、实现投入13.25亿元；新启动项目11个、完成建设29.87万m2，完成投入5.23亿元。

2、供需情况

市场放量：全年在售项目62个，占总建筑规模的27.51%；全年新建商品房预售591栋、17742套、190.11万m2，同比增涨43.16%；其中住宅13948套、165.61万m2，同比增涨47.04%。

市场销量：全年新建商品房销售10595套，同比增涨17.88%，销售面积125.06万m2，同比增涨12.06%，销售金额51.912亿元，同比增涨15.62%，成交均价4151元/m2，同比增涨2.95%。其中住宅销售9685套、112.6万m2、41.947亿元、均价3725元/m2，同比分别增涨20.36%、15.11%、19.88%、3.93%。

(二)、市场特点

1、政策激活，销售攀高。元月份国家房地产业调控措施没有放松，限价、限购措施持续影响房地产市场。但我县5月份和11月份两次出台了首套房契税优惠政策，刚需的到有效释放，销售总量较去年同比增加，市场整体理性上扬。全年商品房销售10595套、125.06万m2、51.912亿元，同比分别增长39.54%、32.73%、36.66%。其中住宅销售9685套、112.60万m2、41.947亿元，同比分别增涨42.47%、36.34%、41.72%，占商品房销售面积的90.04%；非住宅销售910套、12.46万m2、9.965亿元，同比分别增涨14.47%、7.14%、18.80%，占商品房销售面积的9.96%。

2、价格稳健，涨幅理性。1-12月份全县商品房均价为4151元/m2，同比上涨2.95%。其中非住宅均价7996元/m2，同比上涨10.87%；住宅均价3725元/m2，同比上涨3.93%(其中别墅均价6226元/m2，多层均价2817元/m2，电梯房均价3732元/m2,同比分别上涨4.64%、2.92%、3.91%)。由于我县商品房价格处于“价格洼地”，随着地价、造价等成本因素影响，在国家限价的大背景下，我县房价不再井喷上涨，但涨幅较为理性。12月份全县商品房均价为4375元/m2，同比上涨22.21%，环比上涨7.55%。其中非住宅10656元/m2，住宅3884元/m2。

3、外向扩张，品质彰显。随着长株潭两型先导区的加速、宁乡城市化率的提高，宁乡城市建设、配套设施、楼盘品质不断提升，省会次中心，幸福新宁乡魅力彰显。2013年从购房对象来看，商品房销售以本地为主，其中乡镇人口进城购房成为拉动商品房销售的主力军，乡镇人口进城购房比例达75.62%；外地来宁购房的比例稳步提升，成为拉动销售的生力军，全年外来人口购房比例达到20.13%；中青年为市场主购人群。

4、商品房结构特点

⑴产品类别。市场产品结构呈多样化发展，按建设资源节约型社会要求，经过政府调控

和消费引导，由几年前的多层主导市场，逐步演变为高层、小高层为主，多层、别墅、保障性住房为辅。全年销售商品房中住宅占88.98%(其中电梯房占79.81%、多层占12.44%、别墅占7.76%)，非住宅占11.11%。

⑵套型比例。全年商品房住宅供应套均面积为112.59m2，销售套均面积为109.86m2。整体上看，销售商品房住宅套均面积与前几年相比有所下降，表明中中小户型在市场上受到购房户的青睐。从各户型供销结构看，各户型均供大于求，销售的主打户型为90-120m2及120-144m2两个阶段；全年已发预售的商品住房中，面积为90-120m2两、三居室户型占开发总量的21.36%，面积为120-144m2的三居室户型占总开发量的32.73%，面积大于144m2的大户型占开发总量的10.46%，面积在90m2以下的小户型约占总开发量的35.45%。目前产品供应是以市场需求的导向进行开发。

⑶价位趋势。全年住宅从实际销售价位段来分析，销售价格在2000元/m2以下的占总销售量的5.57%；销售价格在2000-3000元/m2占总销售量的10.29%；销售价格在3000-4000元/m2占总销售量的64.33%；销售价格在4000-5000元/m2占总销售量的14.1%；销售价格在5000元/m2以上的占总销售量的5.71%。与往年相比，中高价位段比例增幅较大，一方面说明今年商品房价格的小幅上涨，另一方面购房消费中中高档楼盘还是受到购房户的追捧，3000-4000元/m2所占比例较大。从价位段分布来看，2010年房子价格超过3500元/m2，2011年年底价超过4000元/㎡，2012年保持稳定，2013年价格基本与去年持平，略有小幅上升。

5、二手房市场

全年房地产一、二级市场累计交易量之比为3.43：1。截止12月底，全县二手房市场成交1591套、36.47万m2、9.92亿元，同比分别增涨60.06%、49.62%、55.05%，成交均价2721元/m2，同比上涨3.63%。其中住宅成交1120套、15.34万m2、2.95亿元，同比分别增涨74.45%、76.94%、62.35%，成交均价1926元/m2，同比下降8.24%。

6、房产资本市场(抵押情况)

全年累计办理抵押贷款18349宗，同比增涨51.08%；抵押面积617.95万m2，同比增涨41.77%；货款金额129.69亿元(含续贷)，同比增涨50.82%。其中个人抵押登记手续17725笔，抵押面积305.95万m2，贷款金额67.24亿元，同比分别增涨51.91%、37.82%、60.02%。

(三)、产业贡献

根据不完全统计，截止2013年12月31日，全县房地产入库税收9.82亿元(未含第四季度国税)，同比上涨32.91%,其中房地产一体化税收7.45亿元，财政契税1.85亿元。

基本特点:二手房交易市场受二手房税费政策调整影响，与去年同期相比住宅成交增加幅度较大，相比商品房市场，二手房市场发展仍然滞后。受调控政策影响，部分持房者出现抛售心理，二手住房成交价格有所下降。

展望20141、宏观政策分析。

(1)宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化

宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。

(2)关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性

1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市

需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。

2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行

经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

3)行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注

近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。

2、市场预测

根据2013年全县市场现状，预计2014年开工面积214万m2，预计投入40亿元。新建商品房销售100万m2左右，成交均价将在5%的涨跌幅度内浮动，成交金额45亿元左右，房地产入库税收稳定在9亿元左右。