安置房物业管理讲话_安置房的物业管理

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在全区拆迁安置房小区物业管理工作会议上的讲话

（2011年5月日）

同志们：

今天，我们在这里召开全区拆迁安置房小区物业管理工作会议，主要任务是总结分析前阶段安置房物业管理试点工作情况，研究贯彻落实惠府发[2011]56号文件-《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见（试行）》，采取切实有效措施，抓好“政府扶持，属地管理，专业服务”物业管理新机制的全面落实，力争在较短时间内改变拆迁安置房小区物业管理相对滞后的局面。刚才，我们参观了xx和xx两个拆迁安置房小区；钱桥街道、堰桥街道就如何规范拆迁安置房小区建设管理、落实物业服务属地管理机制、有效提升拆迁安置房小区物业管理水平等方面分别介绍了好的经验和做法，值得大家学习和借鉴。下面，我就加强拆迁安置房小区物业管理问题讲三个方面意见：

一、统一思想，认清形势，切实增强做好拆迁安置房小区物业管理工作的使命感和责任感。

拆迁安置房小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，直接关系到群众的日常生活和社会稳定。撤市建区以来至2010年底，我区累计拆迁面积840.25万平方米，拆迁安置房累计建设面积696.76万平方米，城市化得到快速推进，但是拆迁安置房小区物业管理却没有同步协调发展，成为急需解决的问题。因此，我们要从构建和谐社会的高度，统一思想，提高认识，切实增强做好安置房物业管理工作的使命感和责任感，变被动为主动，努力提升安置房物业管理水平。我们要保持清醒的头脑，认真调查研究，认清面临的形势和工作压力。

一是安置房小区物业管理存在问题比较多。标准低：在建设层面，主要是早期建设的一些拆迁安置房，建设手续不规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等现象时有发生；在服务层面，主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。管理空：交付使用后的小区长效管理措施没能及时跟上，小区绿地种菜、违章搭建、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏差等现象比较严重。投诉多：拆迁安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是人大代表、政协委员关注的焦点。二是物业管理的责任意识比较弱。近年来，我市相继出台了一批规范小区物业管理的意见，对改变拆迁安置房小区物业管理相对滞后的状况起到了很好的指导和推动作用。但从我区面广量大的拆迁安置房小区管理现状来看，好坏参差不齐，形势还不容乐观。不少部门和单位，对安置房物业管理工作不够重视，只喊在嘴上，而不落实在行动上，责任意识比较淡薄，从而造成上级部门抓推进，下级部门不落实的局面。三是物业管理协作配合比较弱。物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，尤其是拆迁安置房小区，情况更加特殊，仅靠物业企业单打独斗，很难搞好拆迁小区的物业管理。小区的许多管理矛盾和问题，没有强有力的行政干预、社区组织的积极配合、广大业主的大力支持是很难进行调解处理的。事实上小区物业管理只是社区管理的一个组成部份，物业服务只是一种企业行为。

面对拆迁安置小区物业管理的严峻形势，我们要时刻保持清醒的头脑，充分认识物业管理工作的紧迫性、复杂性、重要性，从维护广大拆迁户的切身利益出发，从确保社会稳定的高度出发，从促进幸福惠山又好又快发展的要求出发，我们必须沉下心来，一丝不苟抓协调、一丝不苟抓推进、一丝不苟抓落实。

二、明确目标，突出重点，全面贯彻落实安置房小区管理实施意见。前一阶段，我们开展了安置房小区物业管理的试点工作，各镇（街道）通过大力整治小区环境、健全管理网络、试行收费等举措，切实改善了试点小区的生活环境，积累了一些宝贵经验。开发区、堰桥街道已经开始对外来租赁购房户收取停车管理费及物业管理费，效果较好，其它镇（街道）要迅速跟进。近期,市政府转发了市建设局《关于加强拆迁安置房小区管理的指导意见》（锡政办发[2011]79号），区政府下发了《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见（试行）》（惠府发[2011]56号文件），这两个文件的下发，为今后一个时期安置房物业管理的开展明确了工作目标，提供了政策依据，各地和各部门要根据两个文件要求，结合本地实际，加大工作力度，重点做好以下几个方面工作：

（一）要强化规划建设。一是科学规划。安置房小区的规划建设要与城镇布局规划、土地利用总体规划相衔接，与农村产业布局调整相结合，在建设中要按照区域城市化的发展要求，根据行政村撤并、产业布局、基础设施和公共服务设施布局的不同情况，合理确定建设规模、空间形态和居住模式，突出新型农村社区的个性特色，形成不同类型的居住社区；二是完善配套。要加大有效投入，确保道路、绿化、污水处理等公共设施全

部到位，完善商业网点用房、农贸市场、学校等一系列生活服务设施，以及相应的健身休闲设施，完善社区服务功能，提高社区服务效率，为安置群众正常开展各类活动、提高生活质量创造条件。同时要合理配置小区内物业管理用房、经营性租赁用房和汽车库（位），通过出租而非出售的方式，专项补充物业管理经费不足。三是加强监管。进一步规范安置房建设手续，提高建设质量，强化安置房建设安全质量监督管理，各地区在建的安置房要及时纳入安全、质量监控体系，确保建筑安全质量，使安置房建设工程成为放心工程、安全工程、规范工程。

（二）要建立健全管理体制。一是建立健全物业管理工作机构。按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，各镇（街道）、开发区要建立物业管理工作机构，设立安置房小区物业管理办公室，根据需要组建物业管理公司。安置房小区物业管理办公室负责本辖区内拆迁安置房小区的物业资产管理、物业管理的组织实施、经费保障、纠纷协调、督查考核，全面履行镇（街道）安置小区物业管理工作的主体职责。对组建的物业管理公司，要从完善机制体制着手，强化行业资质管理，以取得有效的物管企业资质。二是建立健全社区组织。针对目前农民拆迁安置后存在村、社区多种行政体制并存的过渡状态，对达到一定聚居人口，应依法建立社区居委会，同时，对安置房小区的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。三是要提升社区服务水平。社区管理组织要逐步把物业管理事务从社区管理中脱出来，交给物业管理企业去管理，从而更加注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供更加优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感

和同住同建的意识。同时要加强与物业管理企业的沟通协调，帮助居民或物管企业协调处理在物业管理中的矛盾，保障小区的物业管理有序推进。

（三）要把握工作重点。在拆迁安置小区实施物业管理过程中，要重点把握好以下几个关键点。一是要合理确定物业管理模式。各镇(街道)、开发区要对管理的安置小区进行梳理，要根据各拆迁安置小区的实际情况，合理确定物业管理模式，并对照《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）》，制定相应的服务等级和收费标准。条件较好的的拆迁安置房小区，各镇（街道）、开发区应积极推行政府指导下的市场化管理，通过招投标的方式，选聘优秀的的物业服务企业，按小区核定的服务等级实施专业化管理；不具备条件的拆迁安置房小区，由镇（街道）组建的物业管理公司或管理机构进行管理，确保基本的保安、保洁、保绿和维修工作到位。二是要规范物业管理项目的交接。各镇、街道作为安置小区的建设单位，在小区竣工前后，一定要与选聘或组建的物管企业做好交接工作，完备手续，完善相应的管理制度，只有如此才能更好地保证物管企业实施高效的小区物业管理，同时也能尽量避免今后可能出现的一系列不必要的矛盾。三要确保物业管理经费落实。各镇（街道）、开发区要建立拆迁安置房小区管理服务经费保障机制，通过财政补贴、配套设施收益、业主缴纳等途径多渠道筹集管理服务资金，设立专户并实行收支两条线管理。要根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》的规定交纳专项维修资金，并落实房屋及公共部位的维修责任。

三、加强领导，落实责任，推动全区安置房物业管理工作再上新台阶 一要加强组织领导。区政府成立区安置房小区物业管理工作领导小组。

各镇（街道）、开发区也要成立相应领导小组，加强组织领导。区政府成立区拆迁安置房小区管理服务工作领导小组。由分管区长任组长，区房管局局长任副组长，区规划、建设、国土、城管、公安、物价、财政等相关职能部门以及各镇（街道）、开发区分管负责人为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理管理服务工作中的重大问题。各镇（街道）、开发区要成立相应领导小组，并确定或成立专门的工作机构，具体负责管理服务工作，在全区建立起一级抓一级、层层有落实的管理服务工作体系，为管理服务工作提供坚强有力的保障。区各有关单位和部门要加强对物业管理工作的指导、服务和监督，要进一步加大对安置小区物管企业的指导和扶持力度，促进我区安置小区物管机构的健康成长。

二要强化督查考核。建立由区政府相关职能部门和镇（街道）或开发区、社区为成员单位的安置房小区物业管理考核网络，以安置群众满意度作为考核的核心内容，采取明查与暗访相结合，平时与年终考核相结合的方式进行，考核采取现场督查、点评通报相结合的办法，考核结果与区政府对各镇（街道）或开发区年度目标管理考评挂钩。开发区、各镇（街道）应定期对所有安置房小区物业管理工作及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核，细化对物管企业的考核办法，凭考核结果对物管企业核拨管理经费，实施优奖劣惩，从而进一步提高物业管理水平。

三要营造良好氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，围绕增强业主消费意识和物业企业的服务意识，通过报纸、电视、宣传板报、发放《告居民书》等形式，加大安置房物业管理实施意见及相关物业管理法规的宣传力度，争取广大居民的支持和理解，提升社会各界对加强安置房

物业管理服务工作的认知和认同。要通过开展物业管理宣传教育活动，动员社会各界和广大居民群众，在享受到优质物业管理成果的同时，引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，增强自律意识自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，形成全民参与、齐抓共管的良好局面，真正做到同在一个社区，共建美好家园。

同志们，拆迁安置房小区物业管理工作千头万绪，矛盾和问题很多，责任重大。我们要站在以人为本、构建和谐社会的高度，统一思想，锐意进取，创新发展，扎实工作，共同开创拆迁安置房小区物业管理工作健康发展的新局面，为“幸福惠山”建设作出新的贡献。

谢谢大家！