《中级财务会计教案》第八章 投资性房地产_投资性房地产教案

《中级财务会计教案》第八章 投资性房地产由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“投资性房地产教案”。

第八章 投资性房地产

基本要求：

1.掌握投资性房地产概念和范围 2.掌握投资性房地产的确认条件 3.掌握投资性房地产初始计量的核算 4.掌握投资性房地产后续计量的核算 5.掌握投资性房地产转换的核算 6.熟悉投资性房地产处置的核算

本章学习时需要注意，尤其是投资性房地产的后续计量和投资性房地产转换问题。

第一节 投资性房地产概述

一、投资性房地产的性质

1.含义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包括土地使用权。

注意与前面所讲的相联系，前面已经讲到，土地使用权可能是无形资产，可能是固定资产，也有可能是投资性房地产。

二、投资性房地产的范围

（一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权

如果土地使用权以经营方式出租，就作为投资性房地产，但有一条件：土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的（注意不是通过出租方式获得再出租出去）。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

如果企业持有并准备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。

但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能作为投资性房地产。

3.已出租的建筑物

是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产：

例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。是企业经营管理的，属于固定资产。

2.作为存货的房地产：

在判断是否为投资性房地产时，要注意房地产开发企业。其房地产不一定都是投资性房地产。

要区分不同情况：

如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产； 如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。

※ 小结：在学习时，要把投资性房地产和不属于投资性房地产的项目区分开，下列项目不属于投资性房地产：

1.准备出租但没出租的，不属于投资性房地产； 2.不属于自己的，比如是租别人的又出租出去； 3.认定为闲置的土地使用权； 4.企业经营管理所开的饭店； 5.房地产开发企业准备出售的楼盘。

三、投资性房地产的确认条件

（一）投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.经济利益很可能流入企业； 2.成本能够可靠地计量。

四、投资性房地产的后续计量模式

1.投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式 2.要会区分不同情况下运用不同的模式进行计量：

同时满足两个条件的采用公允价值模式计量，不同时满足的按成本模式计量，两个条件是：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

第二节 投资性房地产的初始计量

一、外购的投资性房地产

1.入账价值：

（1）如果在购入房地产的同时开始对外出租，应作为投资性房地产。入账价值=买价+相关税费

（2）如果所购的房地产准备出租，但还尚未出租出去，就不能确认为投资性房地产。2.会计分录：（1）成本模式 借： 投资性房地产 贷： 银行存款

（2）公允价值模式 借： 投资性房地产——成本 贷： 银行存款

二、自行建造的投资性房地产

1.入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）2.会计分录（1）成本模式 借： 投资性房地产 贷： 投资性房地产——在建/在建工程/开发产品

（2）公允价值模式 借： 投资性房地产——成本

贷： 投资性房地产——在建/在建工程/开发产品

第三节 投资性房地产的后续计量

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

比较简单，和无形资产、固定资产相同。

1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备资本增值的，和无形资产一样，期末进行摊销：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计摊销 如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计入其他业务成本。3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其是否减值，减值时： 借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备 计提减值准备后，不允许转回。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件

如果同时满足两个条件，就可以按公允模式进行计量： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2.公允价值能够合理估计。

（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 1.取得时：入账价值=买价+税费

2.资产负债表日，需要对投资性房地产进行测试，以确定其公允价值。如果公允价值与账面价值不同，应当按照公允价值调整其账面价值。公允价值和账面价值的差额，计入当期损益----公允价值变动损益，“公允价值变动损益”是损益类账户。

（1）价值上涨

借： 投资性房地产——公允价值变动 贷： 公允价值变动损益

（2）价值下跌，做相反分录。

三、投资性房地产后续计量模式的变更

投资性房地产初始入账时比同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更，以后还会有涉及到。

对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益。

举例说明：甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为9500万元。

假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。

分析：采用成本模式所计提的270万元折旧全部计入了当期损益，如按公允价值模式计量不需计提折旧。20×9年1月1日，按成本模式其账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。两者差额770万元实际是影响当期损益的数额。

如果以前按公允价值计量，应该确认500（9500-9000）万元收益，也不会有270万元折旧费用，则实际上对损益的影响为770（500+270）万元。

也就是说，按成本模式计入的成本费用为270万元，而如果采用公允价值模式，不仅没有270万元的成本费用，而且还应该有500万元的收益（公允价值变动损益），加起来就有770万元对损益的影响。如果不考虑对所得税的影响，770万元就是税后的影响额。如果增加770万元对损益的影响额，还应该按10%，即77万元补提盈余公积，对未分配利润的影响就是693万元（770-77）。会计处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼（成本）9500 投资性房地产累计折旧（摊销）

270 贷：投资性房地产——××写字楼

9000 盈余公积

利润分配——未分配利润

693 这里所讲的政策变更所用的追溯调整法，在第十六章还会详细介绍。在这里需要知道的是：对于投资性房地产计量模式发生变更，由成本模式改为公允价值模式，应视为政策变更；

但不允许由公允价值模式改为成本模式。

第四节 投资性房地产的后续支出

一、投资性房地产后续支出的处理原则

1.含义：投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建支出、装修装潢支出、日常维修支出等。

2.处理原则：（1）如果延长了投资性房地产使用寿命或明显改良了投资性房地产使用效能，从而导致录入企业经济利益超过原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，资本化。

（2）如果只是维护或者恢复投资性房地产原有的使用效能，不能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，在发生时计入当期损益。

二、资本化的后续支出

1.成本模式

（1）将投资性房地产转入在建状态 借： 投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧（摊销）贷： 投资性房地产

（2）发生资本化支出 借： 投资性房地产——在建 贷： 银行存款等

（2）完工，转入投资性房地产 借： 投资性房地产 贷： 投资性房地产——在建

2.公允价值模式

（1）将投资性房地产转入在建状态 借： 投资性房地产——在建

贷： 投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动（也可能在借方）

（2）发生资本化支出 借： 投资性房地产——在建 贷： 银行存款等

（2）完工，转入投资性房地产 借： 投资性房地产——成本 贷： 投资性房地产——在建

三、费用化的后续支出

会计分录

1.发生时计入当期损益： 借： 其他业务成本等 贷： 银行存款

2.期末转入本年利润 借： 本年利润

贷： 其他业务成本等

第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换

转换的问题要特别引起注意，还应该和后面所讲投资（股权投资）的问题结合在一起进行学习。

一、房地产的转换形式

（一）房地产的转换形式及转换日（了解）

1.房地产的转换有四种形式：投资转为自用或存货，自用或存货转为投资。2.转换日：

（1）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（2）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。（3）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

二、转换

1.成本模式下的转换（了解）

很简单，只要计算出原来资产的账面价值，将其作为转换后资产的入账价值即可。2.公允价值模式下的转换

要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两种处理方法不同。

（1）投资性房地产转为自用或存货，无论是公允价值大于原账面价值，还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（公允价值变动损益）。

即投资性房地产在公允价值模式下转为自用或存货，应当按转换当日的公允价值作为自用房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账价值。公允价值（入账价值）和原来投资性房地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。如果是收益计入公允价值变动损益贷方，如果是损失计入公允价值变动损益借方。

举例说明：20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产

4800（转换当日的公允价值）

贷：投资性房地产—写字楼（成本）

4500

—写字楼（公允价值变动）250 公允价值变动损益

50（公允价值4800-原账面价值4750）

如果转换当日的公允价值为4600万元，即为公允价值变动损失，应在公允价值变动损益的借方反映。

注意：无论是损失还是收益，都计入当期损益账户。

（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值大于原账面价值和公允价值小于原账面价值。

与（1）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。与（1）不同点：转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。

如果公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益，借方），公允价值大于原账面价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。

举例说明：20×7年某企业拥有一项房地产，过去作为企业一项存货，账面余额为45000万元，未计提减值准备。4月15日该写字楼的公允价值为41000万元，20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为43000万元。20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以46000万元出售，出售款项已收讫。

分析：20×7年4月15日，存货转为投资性房地产，用公允价值计价，公允价值为41000万元，原账面价值为45000万元。公允价值小于账面价值，差额确认为损失：公允价值变动损益。借：投资性房地产—××写字楼（成本）41000

公允价值变动损益

4000

贷：开发产品

45000 注：上面所讲为公允价值小于账面价值，如果公允价值大于原账面价值。公允价值大于原账面价值，不确认收益，要计入资本公积-其他资本公积。

借：投资性房地产—××写字楼（成本）

47000 贷：开发产品

45000 资本公积—其他资本公积

2000 ※ 注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用或存货的区别：

投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变动损益）；而自用或存货转为投资性房地产需要区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值。理解原因：

①投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。

②自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本公积—其他资本公积；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。小结：转换分两种情况，一种是成本模式，一种是公允价值模式。

成本模式下的转换，无论是投资性房地产转为自用，还是自用转为投资性房地产，只要把原来资产的账面价值转到另一个资产上即可。

公允价值模式下的转换，无论是投资性房地产转为自用，还是自用转为投资性房地产，应都要按转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。但差额就应区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值。

（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理，与上面（2）相同。

第六节 投资性房地产的处置

一、投资性房地产的终止确认与处置损益 1.含义：投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。

2.处置损益：出售、报废或毁损的投资性房地产，处置损益是指处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额。处置损益计入当期损益。

3.处置收入：包括出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款等收入。

4.账面价值：成本模式下，指投资性房地产的成本减去累计已提折旧（摊销）和已计提的减值准备后的金额；公允价值模式下，指成本加上或减去公允价值变动后的金额。

5.先关税费：处置投资性房地产发生的整理、拆卸、搬运等费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当交纳的营业税。

二、处置投资性房地产的会计处理

（一）成本模式计量的投资性房地产

应按实际收到的金额与处置时该项投资性房地产的账面价值（账面价值=原始价值-累计折旧或累计摊销-减值准备）之间的差额，计入当期损益。

1.处置收入作为其他业务收入： 借： 银行存款 贷： 其他业务收入

2.处置成本是投资性房地产的账面价值： 借： 其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷： 投资性房地产

3.其他业务收入减其他业务成本即为处置收益。

（二）公允价值模式计量的投资性房地产 1.处置收入： 借： 银行存款 贷： 其他业务收入

2.在转出投资性房地产的账面价值时，账面价值包括原始价值、变动数额。借： 其他业务成本 贷： 投资性房地产——成本

——公允价值变动（也可能在借方）

本章总结：

1.判断是否属于投资性房地产，容易出选择题； 2.确认和初始计量，比较简单，了解即可；

3.后续计量，重点掌握。有两种模式：成本模式、公允价值模式。

如果同时符合两个条件，一个是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，一个 公允价值能够合理估计，就可以按公允价值模式进行计量。否则，按成本模式计量。※ 成本模式比较简单，和固定资产、无形资产相同，按期摊销、计提折旧。※ 按公允价值模式进行计量，每个资产负债表日，都要按资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，差额计入公允价值变动损益。这是后续计量中的一个重点问题。

4.成本模式转为公允价值模式，按政策变更，进行追溯调整。5.转换和处置

转换要注意区分是成本模式还是公允价值模式

※ 成本模式简单，把原来资产的账面价值转到另一个资产就可以了。※ 公允价值模式：

投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变动损益）。

自用或存货转换为投资性房地产，如果公允价值大于原账面价值计入资本公积，小于原账面价值计入当期损益。