浙江1月高等教育房地产评估自考试题_浙江高等教育自学考试

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浙江2011年1月高等教育房地产评估自考试题

一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1分,共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选或未选均无分.1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等.()

A.居住建筑

B.公共建筑

C.办公建筑

D.工业建筑

2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租.()

A.级差地租Ⅰ

B.级差地租Ⅱ

C.绝对地租

D.垄断地租

3.贷款比重越大,就会_________,房地产价格也就会_________.()

A.促进房地产业的繁荣 下降

B.促进房地产业的繁荣 上升

C.减少市场对房地产的需求 下降

D.减少市场对房地产的需求 上升

4.在临海的城市,面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________.土地平坦,地价_________；反之,土地高低不平,地价_________.()

A.高 较高 较低

B.高 较低 较高

C.低 较低 较高

D.低 较高 较低

5.下列属于估价对象权益状况的是()

A.土地面积、形状

B.土地使用权的年限

C.建筑物的工程质量、新旧程度

D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构

6.标准宗地的选择应考虑:宗地的面积_________,宗地的形状宜采用_________.()

A.应尽量大 不规则的形状

B.应尽量大 长方形

C.大小要适中 长方形

D.大小要适中 不规则的形状

7._________的优点是定性与定量相结合,具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性,是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法.()

A.特尔菲测定法

B.因素成对比较法

C.层次分析法

D.哥顿法

8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况,推测和估计估价对象_________将要获得的收益,并测算房地产_________的价格或价值.()

A.现在 未来 未来

B.未来 未来 在估价时点上

C.过去 未来 未来

D.过去 现在 在估价时点上

9.收益法采用_________作为估价依据.()

A.实际收入、实际费用和实际净收益

B.实际收入、实际费用和客观净收益

C.客观收入、实际费用和实际净收益

D.客观收入、客观费用和客观净收益

10.评估房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会()

A.越低

B.越高

C.不变

D.符合客观实际

11.采用市场比较法,要求所选取的交易案例必须是近期发生的,这体现了市场比较法哪一个限制条件?()

A.时间性

B.可替代性

C.正常性

D.可修正性

12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）.有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2.对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2.()

A.1376

B.2308

C.2558

D.2105

13.市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分,则个别因素修正系数为_________.()

A.1.05

B.0.95

C.0.98

D.1.03

14.已完成土地使用权批准手续,具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地,被称为_________.()

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.净地

15.运用成本法评估旧房地产价格,对于房地合一的旧房地产()

A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧

B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧

C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧

D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧

16.剩余法的基本思路是依据_________原理.()

A.供求关系

B.生产费用价值论

C.替代

D.投入产出

17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大()

A.递减

B.递增

C.不变

D.先减后增

18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似,都是_________.()

A.德国 区片价和路段价

B.德国 标准宗地的价格

C.日本、韩国 标准宗地的价格

D.日本、韩国 区片价和路段价

19.房地产评估报告是房地产估价的_________,是估价师提供给委托估价方的“产品”,_________.()

A.最终结果 是具有一定法律效力的文件

B.最终结果 不具有法律效力

C.中期结果 不具有法律效力

D.中期结果 是具有一定法律效力的文件

20.根据有关规定,房地产评估报告应_________才具有法律效应.()

A.由注册房地产估价师签名

B.由注册房地产估价师盖章

C.加盖估价机构的公章后

D.由注册房地产估价师签名、盖章,并加盖估价机构的公章后

二、多项选择题(本大题共10小题,每小题2分,共20分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选、少选或未选均无分.1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面?()

A.利用方式的唯一性

B.利用方式的多样性

C.土地区位的可变性

D.土地资源的无限性

E.土地使用潜力的有限性

2.房地产价格影响因素中,城市区域因素包括()

A.心理因素

B.商服繁华度

C.交通便捷度

D.城市设施完备度

E.自然条件与环境质量

3.中房指数的作用包括()

A.降低房地产价格

B.提高房地产开发利润

C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据

D.为投资商提供比较准确的市场信息

E.为广大的消费者服务

4.根据划分单元采用的手段,单元划分方法分为手工法和机助法.手工作业一般同时采用一种或几种方法,这些方法包括()

A.主导因素判定法

B.主导因素分值叠置法

C.固定网格法

D.均质地域法

E.动态网格法

5.收益法应用的关键和难点是()

A.潜在毛收入的估算

B.有效毛收入的估算

C.运营费用的估算

D.净收益的估算

E.资本化率的确定

6.交易实例应搜集的内容包括()

A.成交价格

B.成交日期

C.付款方式

D.交易实例在交易时的状态

E.交易双方的情况及交易目的7.征用农地时,主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿,包括()

A.土地补偿费

B.青苗补偿费

C.地上附着物补偿费

D.安置补助费

E.房屋拆迁安置补偿费

8.剩余法评估不动产价格,估算各项成本费用时,专业费用包括()

A.建筑设计费

B.规划设计费

C.工程概预算费用

D.不动产销售营业税

E.市场营销广告费用

9.根据我国目前的房地产市场状况,可用于基准地价评估的资料主要有哪几类?()

A.宏观经济资料

B.土地交易资料

C.交易资料

D.企业利润和效益资料

E.联营、联建、土地入股资料

10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件,所以应当做到:()

A.全面性

B.公正性

C.客观性

D.准确性

E.概括性

三、简答题(本大题共4小题,每小题5分,共20分)

1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的,其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性,主要体现在哪些方面?

2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类?

3.新建房地产价格的构成中,开发成本主要由哪些方面构成的?

4.基准地价修正系数测定有哪些途径?

四、计算题(本大题共2小题,每小题10分,共20分)

1.某写字楼建筑面积3000m2,月租金水平为140元/m2,空置率为10%,租金损失平均为毛租金收入的4%,合理运营费用为有效毛租金的35%,求该写字楼的净收益?

2.为评估某商铺的价格,在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例,有关资料如下表:

上表交易情况中,正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中,正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度.从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变,以后月均递增2%.试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值,采用简单算术平均法）.五、论述题(本大题共2小题,每小题10分,共20分)

1.论述房地产估价的现实意义.2.论述剩余法的适用范围.