江南大学现代远程教育上半年考试大作业物业管理概论_江南大学远程教育答案

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江南大学现代远程教育2015年上半年考试大作业

考试科目:《物业管理概论》

大作业题目（内容）：

一、简要回答下面问题。（共计60分）

（一）、简述早期介入概念以及早期介入与前期物业管理的区别（10分）

答：物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布臵、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

早期介入与前期物业管理的区别

（一）概念不同

早期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。前期物业管理：是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。

（二）内容作用不同

早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。前期物业管理是物业服务企业对新项目实施的物业管理服务。

（三）服务对象不同

早期介入服务对象：是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象：是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

（二）某物业管理处客户部接到业主黄先生的举报电话，该管理处客户部委托李先生受理业主黄先生的投诉理（10分）。问题如下：

1、业主投诉的一般心理常见的有哪些？（5分）答：求尊重心理、求发泄心理、求补偿心理。

2、对业主投诉的处理应做好哪些工作？（5分）

答：端正服务态度，真诚对待业主投诉；做好投诉分类、找到有效处理方法；认真倾听投 诉，做好投诉记录；及时判定投诉性质，准确处理投诉。

（三）、如何理解物业管理具有“服务”与“管理”双重性质？（10分）

答：简单的说服务的对象是人，是业主、住户及访客等，管理的对象是物和秩序制度，如设备设施、消防安全、机动车及非机动车等，物业管理既要服务好人，又要管理好物，所以说具有“服务”与“管理”双重性质。

（四）、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？（10分）

答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动 建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（3）扩大 承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）未经批准不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

二、结合以下案例，回答问题。（共计60分）

案例1：仔细阅读材料，回答问题：（30分）

某业主4年前购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担。请问：

（1）楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？（2）在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？

答（1）根据《商品房实行住宅质量保证书》的规定，开发企业对管道渗漏保修期不低于1年，业主购房已经4年，因此开发商不应该承担责任。

（2）水表接头老化断裂的问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但是由于房屋的所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，也没有其它途径可以不进入业主房间便知道其中的设备状况。所以，水管老化造成的损失应该由业主个人承担。

（3）当然，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本例中，物业公司在接到楼下业主的举报后没有及时采取措施，如马上联系楼上业主，而是采取了消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司就应当承担一定的责任。

案例2：仔细阅读材料，回答问题：（30分）

刘先生对新房进行验收。发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，刘先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。两个月后，物业公司以挂号信的方式通知刘先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。刘先生经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。但是物业公司要求交齐第一次验房到现在的物业管理费。刘先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，各持己见争论不休。请问：

（1）物业公司是否应收取刘先生这段时间的物业管理费？

（2）如果物业公司不向刘先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？

答：（1）物业公司不应该收取刘先生这段时间的物业管理费。刘先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，刘先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

（2）根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。