公司涉及用地和房地产销售之专项自查报告

2022-10-27 08:09:50 精品范文下载本文

第1篇：公司涉及用地和房地产销售之专项自查报告

公司涉及用地和房地产销售之专项自查报告

根据《房地产管理法》、《闲置土地处置办法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3 号)、《国务院办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10 号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53 号)、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17 号)等法律法规和房地产调控政策的相关规定,公司作为房地产开发企业,对于报告期内(2012 年 1月 1 日至 2015 年 3 月 31 日)是否存在违反相关规定的情况进行了自查。

一、自查范围

本次自查的范围为公司(包括直接、间控股子公司)报告期内拟建、在建、建成或在报告期前建设完毕并在报告期内实现销售的房地产开发项目是否存在闲置土地和炒地情况,以及公司房地产项目中的商品房项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,以及是否因该等违法规行为被行政处罚或正在接受调查的情况。

公司报告期内建设完毕的大宁路街道新建厂房项目属于公司拟自用的工业用地建设项目;报告期前建设完毕并在报告期内存在销售的彭浦十期 C 块一期项目属于政府统一定价和统一销售的保障房项目;报告期内存在销售的动拆迁江桥基地、临汾名城属于公司外购相关房产并对外销售的情形,不属于公司自行开发建设的项目。因此相关项目不纳入本次自查范围。同时公司以受让方式取得并自用或对外出租的物业情况也不纳入本次自查范围。

二、关于是否存在闲置土地及炒地问题的自查情况

(1)核查的法律法规依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年修正)(以下简称“《房地产管理法》”)规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

国土资源部《闲置土地处置办法》(国土资源部令第 53 号)(1999 年通过、2012 年修正)规定:“本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的`动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。”

《国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3 号)》(以下简称“国发[2008]3 号文”)规定:“严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。”

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10 号文)第八条规定:“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17 号,以下简称“国办发[2013]17 号文”)第五条规定:“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。”

(2)自查的主要内容

根据上述法律法规的要求,针对报告期内在建和建成项目,公司自查了报告期内公司房地产开发项目中是否存在超过国有建设用地使用权出让合同约定以及相关政府主管部门批复的动工开发日期满一年未动工开发的情形,以及在建项目中是否存在已动工开发但建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额百占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额百之二十五,中止开发建设满一年的情形。同时核查了报告期内发行人是否存在未经相关监管机构审批通过,取得土地使用权后不动工建设,在不具备法律法规规定的土地使用权转让条件下高价卖出所取得的土地使用权的情形。

三、关于报告期内的商品房开发项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为的核查

(1)自查的法律法规依据

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53 号)规定:“取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售”、“对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,要严肃查处。”

《国务院办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)规定:“已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售”;

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10 号)规定:“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。”

《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17 号)规定:“继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售”、“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。”

第2篇：房地产销售涉及法律

第二部分：商品房销售

一、房地产开发项目的经营阶段

（申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书）

房地产代理销售合同

商品房买卖合同

法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释

7、房地产销售代理合同；

8、商品房（预）销售合同。

（七）房地产销售代理合同；

设我方为开发商。

1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂Φ笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span>

2、在合同条款中，应注意以下几方面

1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。

2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。

3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。

4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。

5）应明确规定佣金的支付方式和时间。

6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。

7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。

（八）商品房预（销）售合同；

1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。

2、在合同条款中应注意以下方面。

1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。

2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。

3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。

4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。

5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。

6）应规定产权转移的时间以及方式。

7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。

8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。

9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。

10）应对房产的附随设施的使用进行规定。

7、房地产销售代理合同；

1）绍兴市嘉承房地产有限责任公司诉杭州市中原房地产营销代理有限公司委托代理合同纠纷案——纠纷原因：a双方未将采用何种代理销售方式（一般代理、独家代理还是包销）在合同中加以规定。B违约责任在合同中不明确。

2）《开发商如何避免房产广告纠纷》——a是在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告。中将自己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；b是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际c是涉及小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受入说明，并在签订的房屋买卖合同中详细注明；d是对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。

3）《商品房销售管理办法》——房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

8、商品房预（销）售合同；

1）岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：对于预（销）售合同撤销前已入住的购房者在何种情况下应缴纳房屋使用费的规定不明确、具体。

2）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：根据相关规定，如果开发商不能如期交付房产，则应退还定金。

3）海南新疆尉犁房地产开发海南兴海公司与海南海成房地产开发公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：在签订销售合同后，未取得土地使用权证，亦未办理预（销）售许可证。

4）湖北武汉泰合房地产开发有限公司诉广东省中振投资有限公司预（销）售商品房纠纷案——开发商胜诉原因：对于迟延交付后的责任规定比较明确。

5）陈伟群诉上海鹏欣房地产开发有限公司房屋预（销）售纠纷案——开发商败诉原因：未能在交付前取得房屋交付使用许可证，优点：规定了在某种情况下可以免除逾期交付责任的免责条款。

6）李美燕诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：未规定逾期付款利息的计算方式。

7）李光辉等诉深圳市即达行国际投资有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商胜诉原因：购房者不得要求开发商限期办好房屋竣工验收手续。

8）良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：逾期交房。

9）彭庆东诉大庆石油管理局房屋建设开发公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、开工许可证和商品房预（销）售许可证的情况下，即开工建设，并对外预（销）售房屋，违反了有关法律规定。

10）益景彬诉上海松风房地产公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得系争房屋预（销）售许可证的情况下签订预（销）售合同，合同应为无效合同

11)赵毅等与上海东方金马房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：开发商未能全面按照预（销）售合同和广告宣传材料履行约定的全部事项

12）重庆市涪陵兴华房地产开发有限公司诉韦济国等商品房预（销）售合同付款纠纷案——开发商疏漏：未规定房屋土地使用年限。

13）周良飞诉大庆市萨尔图区人民政府、第三人大庆市大成经贸有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：房地产开发经营者预（销）售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证后，才能进行房屋预（销）售

14）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：无法按合同约定期限交付房产。

15）《签合同缺乏应有注意房地产公司自担过失》——开发商败诉原因：认购协议与销售合同不一致应以销售合同为准，同时要明确房产的装修。

16）邝串友与被告广州白云房地产开发总公司购房合同纠纷一案——开发商败诉原因：交楼时间延误，未约定交楼方式。

17）北京房信房地产开发有限公司诉中国联合通信有限公司商品房购销合同上诉案——开发商失误原因：中国联合通信有限公司作为中央在京企业购房时应当具备相关审批手续。

18）广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：销售方销售的房产不具备进入市场的资格。

19）韩玉军诉大庆高新技术产业开发区新华房地产开发有限公司买卖合同纠纷案——开发商败诉原因：关于价款的支付方式未约定清楚。

第3篇：灵璧县房地产用地专项整治工作总结

灵璧县房地产用地专项整治工作总结

为切实加强房地产用地供应和监管，规范市场秩序，严厉查处房地产开发过程中各种违法违规用地行为，我县按照国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》和《房地产用地专项整治工作方案》要求，在全县范围内开展了房地产用地专项整治工作。现总结如下：

一、明确专项整治的工作目标和重点

（一）工作目标。全面了解和掌握我县房地产用地供应和开发利用情况，通过开展专项整治，发现并严格依法清理查处房地产开发中各种违法违规用地行为，切实保证房地产用地及时开发利用。

（二）专项整治重点。本次重点整治房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途；违规供应土地建设别墅；不及时开发建设囤地炒地；违反法律法规闲置土地；不规范供应房地产用地，合同和划拨决定书重要条款缺失，对违法违规和违约行为处理不及时、不到位等。

二、摸清专项整治的范围和具体内容

严格依法清理查处房地产开发中各种违法违规用地行为，重点是截至2009年12月31日已签订

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第4篇：公司开展房地产业务的专项自查报告

公司开展房地产业务的专项自查报告范文

xx地产拟向xx投资有限公司非公开发行月发布的《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》关于涉及房地产业务上市公司再融资的有关要求，xx地产对项目公司在报告期内的房地产业务开展情况进行了自查，并出具本专项自查报告。1

20xx年号文”)等国务院房地产调控政策的相关规定，以及中国证监会于号文”)和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“国办发[20xx]17 号文”)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“国发[20xx]10 股股票。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(以下简称“国发[2008]3 A

xx地产拟向温州xx投资有限公司非公开发行

就本次房地产业务专项自查，本公司查阅了纳入自查范围内项目的相关文件，包括但不限于土地成交确认书、土地出让合同及其补充合同、土地出让金缴纳凭证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表、商

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第5篇：房地产销售公司劳动合同

江山大地营销策划有限公司

合同号：

签订人：劳动合同

江山大地营销策划有限公司劳动合同书

甲乙双方根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》等法律、法规、规章制度的规定，在平等自愿，协商一致的基础上，同意订立本劳动合同，并承诺共同遵守本合同所列条款。

一、合同期限

本合同期限类型为固定期限，自年月日起，至年月日止。其中试用期为月。

二、工作内容和地点

（一）乙方同意在甲方安排的工作地点从事岗位工作。根据甲方的工作需要，可以适时调整乙方的工作地点和职务类别。

三、工作时间和休息休假

（一）甲方安排乙方每日工作时间为八小时。甲方由于工作需要，经乙方同意后可以延长工作时间，甲方延长的工作时间应依法安排乙方同等时间补休或支付加班费。

（二）根据需要公司实行定时工作制，如果在工作时间内休假，必须在不影响正常工作的情况下，方可自行调休，但必须填写调休单经部门主管和综合办签字确认后方可休息，否则按旷工处理。

四、劳动保护和劳动条件

1、甲方应执行国家和地方有关劳动保护法律、法规和制度，提供必要的劳动条件和劳

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第6篇：房地产销售之MAN法则

房地产销售之MAN法则

[来源：房地产销售技巧培训] [作者：房地产销售培训知识] [日期：12-02-28]

在房地产销售中，如果有客户是一家人或者是请了多为朋友前来协助咨询房源信息，房地产销售人员如何运用适当的销售技巧来达到成交的目的呢？

什么是MAN法则

MAN法则认为，作为顾客的人(Man)是由金钱(Money)、权力(Authority)和需要(Need)这三个要素构成的。

MAN法则使用时机

针对不同客户要实施不同的推销办法和促销技巧。对于房地产销售来讲，MAN法则适用于群体客户，即由多为家庭成员组成或者有同伴的购买者。

房地产销售的MAN法则

房地产销售的MAN法则，就是指房地产销售人员在面对团体客户时，能够根据客户的身份快速判断谁是拥有购买力（MONEY）的人、谁是拥有购买决定权（AUTHORY）的人以及谁是有购买需求（NEED）的人，以上称之为MAN的原则。

M（MONEY）：房地产销售人员在进行户型推销时，要注意观察谁是具有购买力（MONEY）的人。根据对客户购买力的判断来确定是否具有消

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第7篇：房地产销售之语言篇

房地产销售之语言篇

在房地产销售行业，如今流行这么一条成功的销售信条：抓住客户的心理+精炼的话术+激情饱满 =成功，那么在这三个要素里面最重要的一点就是精炼的话术，而抓住客户心理是作为房地产销售过程的一个准备过程，激情饱满则是作为一个销售人员应该具备的精神面貌，是一个销售人员应该具备的素质之一，那么加上房地产销售人员精炼的语言技巧这个重中之重的要素，就成就了房地产业辉煌的明天。

下面是一位房地产销售人员在销售过程中的经典语录以及由此引发出来的几点语言技巧，供大家参考。

顾客说：“让我再考虑一下吧”。房地产销售人员的回答：“先生，您说要再作商量，我非常理解和欣赏您这种处事认真的态度，毕竟买楼对于您他不是吃顿饭，买件衣服那么简单。为了能向您和您的家人提供更多相关的资料，以帮助您们商量研究，请问，您要考虑的问题？或者还有其它的什么问题可以说出来，大家一起商讨一下，毕竟人多力量大嘛。”

那么在这个房产销售过程中，该销售人员就很好地运用了排除疑难法，一方面体现出了销售人员迎合顾客的心理，另一方面其实是将顾客

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第8篇：房地产市场秩序专项整治企业自查报告

2010年房地产市场秩序专项整治企业

自查报告

为了进一步贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，创造良好的房地产市场环境，青海育才房地产开发有限公司根据《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市房地产市场秩序专项整治行动工作方案的通知》认真查找并纠正了自身存在的问题，现将我企业项目自查如下：项目情况

建设项目名称：海湖•逸景住宅小区建设项目地址：西宁市西川南路南侧

建设内容：住宅

用地面积：3900平方米

建筑规模：8000平方米

投资规模：7000万元

建筑幢数：13幢