全国房地产估价师考试案例与分析模拟试题
第1篇：全国房地产估价师考试案例与分析模拟试题
全国房地产估价师考试案例与分析模拟试题
案例一
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的`价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
案例二
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案：
1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
第2篇：房地产估价师《案例与分析》试题
2016年房地产估价师《案例与分析》试题问答题
(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：
1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?
三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题
(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。
A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值
D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响
3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。
A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本
4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估
7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。
A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)
甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法
9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
A.5栋共计5230m2的建筑物
B.10000m2土地使用权
C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额
C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额
D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额
第3篇：房地产估价师考试考前模拟试题
房地产估价师考试考前模拟试题
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单选题
1、 某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
标准答案： b
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。
2、 某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
标准答案： c
解 析：20万元×3%=0.6万元。
3、 房地产估价机构资质有效期为 ( )年。
A.2
B.3
C.5
D.6
标准答案： b
解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。
4、 《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事
第4篇：房地产估价师考试考前模拟试题
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单选题
1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为()元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
标准答案： b
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。
2、某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为()元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
标准答案： c
解 析：20万元×3%=0.6万元。
3、房地产估价机构资质有效期为()年。
A.2B.3C.5D.6
标准答案： b
解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。
4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满()年
第5篇：房地产估价师案例与分析精粹试题
房地产估价师案例与分析精粹试题（共8篇）由网友 “银丝华鸡扎” 投稿提供，以下是小编为大家汇总后的房地产估价师案例与分析精粹试题，欢迎参阅，希望可以帮助到有需要的朋友。
篇1：房地产估价师案例与分析精粹试题
最新房地产估价师案例与分析精粹试题
案例分析
A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。
1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。
A.拍卖方式
B.招标方式
C.协议出让
D.挂牌出让
2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为 ( )年。
A.30
B.40
C.50
D.70
3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的'法人或者其他组织发出投标邀请书。
A.1
B.2
C.
第6篇：房地产估价师考试试题_制度与政策模拟试题
1.对以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，属于()情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续。
A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地
B.私有住宅转让后不用于居住的C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的E.转让的房地产暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：
2.对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含()。
A.购房人的直接损失
B.购房人的精神损失等间接性损失
C.开发商的直接损失
D.开发商的精神损失等间接性损失
答案：
3.《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于()。
A.15% B.20% C.25% D.30% 答案：
4.确定房地产开发项目，应当符合()的要求。A.土地利用总体规划 B.年度建设用地计划 C.城市规划
D.房地产销售计划 E.房地产开发年度计划
答案
