宿州市城市商业综合体发展现状调查报告
第1篇：宿州市城市商业综合体发展现状调查报告
宿州市城市商业综合体发展现状调查报告
城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育、培训、健身等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称;经营范围涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、休闲、培训等三项以上服务业形态;营业面积不小于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个;具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。
为全面了解我市商业综合体的总体布局、商业定位，商业综合体内业态分布及商户基本经营状况、统计情况等方面内容，宿州市统计局对全市符合条件的商业综合体进行了全面调查。调查结果显示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商业综合体共计13个，其中已投入使用并应纳入统计的商业综合体8个。综合体内经营商户数共计514家，总营业面积约35.4万平方米，全年客流总量约570.4万人次，车位数约 9700个。
一、我市城市商业综合体发展概况
城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。2016年，全市前八大商业综合体合计实现营业额8.11亿元，吸纳就业人员3291人。
(一)总体布局。按照国家统计局关于城市商业综合体的界定，我市目前正常营业且规模达到城市商业综合体统计界定要求的8家。其总体分布为：埇桥区3家，分别为宿州市创新时代购物广场、埇桥区华夏世贸广场、埇桥区同盛广场;泗县2家，分别为泗县文庙商场、泗州第一街购物中心;萧县1家，萧县龙城国购广场;灵璧县1家，灵璧县莱迪购物广场;砀山县1家，砀山县香港商场。市经济技术开发区、宿马园区、鞋城和高新区目前还没有符合界定要求的城市商业综合体。
(二)商业定位。目前我市城市商业综合体主要定位于主城区和规划新区。新建项目如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商场等均位于城市发展的新区，交通便利，周围高档小区较多，其商业定位于城市规划发展新方向，消费群体定位于收入较高且注重消费质量改善的.群体。其他城市商业综合体，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场、萧县龙城国购广场等，其地理位置均处于商业较为发达的老城区，商业定位于人口密集，商业氛围浓厚，成熟的城市商业综合体较少，市场需求旺盛。消费群体定位于主城区原住居民及追求品质生活的成功商业人士。总体上看，商业综合体定位于城乡结合部的少，定位于消费水平较低的地区少。
(三)商业形态。城市商业综合体规模越大，发展程度越高，其经营的商业形态越丰富。总体上看，我市城市商业综合体均具有零售、餐饮、服务三种基本业态。其中，在零售业态中，超市和百货店居多，而专业店、专卖店较少;在餐饮业态中，快餐和以大排档摊位形式存在的简餐、小吃较多，正餐较少;在服务业态中，影院、KTV、游艺较多，而培训和金融服务较少。
(四)商户类型。从目前我市城市商业综合体内部商户类型看，个体工商户居多，法人单位和产业活动单位相对较少。在2016年我市拟上报国家统计平台的8家城市商业综合体中，入住的个体工商户450家，占全部经营单位数的87.5%;法人单位38家，产业活动单位26家。法人及产业活动单位合计占12.5%。
(五)经营模式。城市商业综合体虽然是由企业整体规划、统一管理，但在具体经营模式上，企业自营或联营的较少，对外租赁的较多(租户经营业态符合城市商业综合体整体规划，承租户负责经营，企业管理单位收取租金)。如埇桥区同盛广场，灵璧县莱迪广场内部经营单位全部为租赁户。全市八家重点商业综合体内对外租赁的经营单位406家，占全部经营单位的79%。
二、我市城市商业综合体发展的特点
(一)数量快速增加，老城区相对集中。2016年，我市拟纳入统计的城市商业综合体8家，较2015年新增7家。其中，位于老城区的商业综合体6家，1家位于城市发展新区，1家位于新老城区结合部。从发展趋势看，新建或试营业的城市商业综合体均分布在城市发展新区，如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商城等。
(二)商户数量众多，自营或联营较少。从综合体内商户数量看，在重点调查的8家城市商业综合体中，经营商户总数量为514户，其中自营或联营单位108家，仅占全部经营单位的21%。个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户，如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等。
(三)经营业态丰富，商品零售占一半以上。分业态看，2016年我市商业综合体零售业商户321户，主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、图书文化用品等领域，占商户总数的62.5%;餐饮业商户93户，主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等，占18.1%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业商户100户，占19.45%。
(四)销售量增长较快，亿元以上项目较少。2016年前10月，全市8家城市商业综合体实现销售(营业)额8.11亿元，同比增长49.73%。分业态看，零售业5.93亿元，增长25.5%;餐饮业1.01亿元，增长236.7%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业1.17亿元，增长197.9%。但从销售规模看，销售额(营业额)达亿元以上单位仅3家，分别为埇桥区创新时代广场、砀山县香港商城、泗县文庙商城，亿元以上单位数占综合体总数不足一半。
(五)大众化消费居多，专卖店和精品店较少。受限于地区人口数量、居民消费能力，我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主，尤其是县城里的商业综合体，大众化消费商品居多，专卖店和精品店较少，在餐饮和服务业态中，小吃和特色餐饮较多，正餐较少。KTV和影视较多，教育及培训机构较少。
三、我市城市商业综合体发展和统计中面临的困难
由于受宏观经济下行压力加大、电商分流、城市建设改造升级、自身商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响，我市城市商业综合体发展和统计工作还存在不少困难。
(一)发展的制约因素。
1.受新产业及新消费模式转变影响，零售行业实体店遭遇寒冬。近年来，随着电商行业迅猛发展，部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”，销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例，其一期项目国购步行街2012年12月8日商户入驻率为100%，满铺开业，现如今只有70%的开业经营率，最低潮时开业率低至50%，商场第一层服饰零售几乎全部关停。如今开业率有所回升，但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降，目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。
2.商业布局过于密集，市场消费潜力不足。以埇桥区为例，宿州创新时代购物广场与大润发购物中心相距不足500米，与创新时代购物广场一路之隔的国购广场也正在建设之中。而由于城市改造，主城区人口大量外迁，再加上本区域没有大量新建高档社区，即使部分拆迁户回迁，该区域整体商业市场消费能力仍有待观察。埇桥区华夏世贸广场，2011年开业时，商户争着入住商场，但从2013年开始，周边城区改造，居民大量外迁，加上周边商场(如华夏、苏果商场)较多，同等商品售价较低，从而导致商业综合体经营困难。目前商场为留住商户，增加商场人气，不仅不收租金，还出人出资与商户联合经营。
3.商业定位涉后，消费层次有待转型升级。建设城市商业综合体的初衷就是改变人们消费观念、增加消费体验，提高居民消费质量和层次。但从调研情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装，快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院外，其他部分甚至演变成规模较大的商品交易市场了(商品交易市场特别是有批发活动的商品交易市场不属于城市商业综合体范畴)。如砀山香港商城，其一楼商业大部分为个体经营服装百货，定位较低，与周边商业无异。部分位于新城区的城市商业综合体，由于新区正在建设，人流量不足，市场消费能力偏低，综合体内商户换手率高，商户空置率也偏高。消费层次难以实现转型升级。
4.基础设施投入不足，停车场建设普遍涉后于商业发展速度。我市现有城市商业综合体项目多数属于主城区，有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑，但存在共性的问题就是停车场设计偏小，如砀山县香港商城、泗县文庙商城等，停车位明显跟不上城市商业发展需求;有的城市商业综合体虽然有地下车库且停车位也较多，但进出地下车库的道路不顺，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场，萧县龙城国购广场等。
5.管理松散，服务水平有待提升。一些城市商业综合体建成后，招商缺少统一规划，综合体内业态布局不清晰，商业综合体管理公司在经营过程中重租金轻管理的现象大量存在。管理松散，城市商业综合体整体的营销推广开展不力。经调查，全市八家主要城市商业综合体内自营、联营部分仅115家商户，占经营总单位个数的22.07%，有的商业综合体全部对外出租，管理方只收取租金，而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位。
(二)统计中存在的问题。
近几年来，城市商业综合体作为一种新型商业运作模式发展迅速，在美化城市建设，提高城市品味的同时，也已成为我市商贸流通业发展的重要载体。但我市对于城市综合体商业贸易的统计起步较晚，基础工作相对薄弱。
1.部分限额以上单位未纳入统计。在重点调查的八家城市商业综合体中，年主营业务收入达到限额以上单位23家，其中，法人单位9家，产业活动单位4家，个体工商户10家。目前，上述23家单位中，已纳入统计平台的仅3家法人单位，其他单位均未纳入限额以上商业统计。
2.商户基础资料缺失，统计工作困难。在城市商业综合体经营单位构成中，个体工商户占85%以上，但由于不是统一收银，大量的个体工商户没有健全的财务资料和齐全台帐资料，且在被调查访问时隐瞒其实际经营收入，难以摸到真实的经营收入情况，很难判断其是否达到限额以上标准。也无法申报纳入限上“大个体户”统计。
3.商铺租户换手率高，无法真实反映经营变动情况。目前，国家关于城市商业综合体的统计频率为年度统计，即一年一次，但由于各种原因，部分城市商业综合体内商户经营不景气，承租户换手率高，有的经营业态也发生改变，造成季度和月度商品类值及交易额难以统计，尤其是统计表中的上年数据无法填写。这也造成年度统计资料不能全面及时反映城市综合体内商业经营变动真实情况。
四、发展城市商业综合体的几点建议
大型城市商业综合体就是一座“城市地标”，也是一张“城市名片”。大力发展一批城市商业综合体，对提高我市城市发展水平，拉动区域经济发展，增强市民荣誉感和归属感具有十分重要的现实意义。
1.加强顶层设计，优化空间布局。相关部门要依据城市发展总体规划，结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况，研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划。对可建区域、辐射范围、商业定位等提出明确的指导意见。要加强对规划落实情况的跟踪督查，及时调整完善城市商业体的空间布局，既要解决需求不足、转型不力的问题，也要防止过度建设、同质化竞争的问题。
2.降税减费，鼓励实体经济发展。一是探索对电商行业征税办法，扩大税源;二是适当降低实体商贸企业的税赋成本，包括房屋租赁税及商贸经营中的各项营业税金及附加等。认真贯彻落实《宿州市人民政府关于降成本减轻实体经济企业负担的实施意见》以及《宿州市人民政府办公室关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施意见》，主动减轻商贸企业经营成本。
3.加大基建投入，完善商业配套设施。加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究，加快旧城区改造进度，要扭转城市拆迁快而建设回迁慢的局面，尤其是要妥善解决重点工程进度慢甚至长期烂尾的问题。要完善周边基础设施，搞好交通道路网络、停车场、市民休闲广场、公交线路等配套基础设施，解决好交通、环境等瓶颈制约。
4.加强管理，提升服务水平。各城市商业综合体管理单位要积极学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式，提升本单位的整体商业运作能力。一是统一招商政策，确保商业形态和品牌组合符合经营主题;二是统一营销管理，把松散的经营户和多样的消费形态集合到一个信息平台上，统一策划促销、统一收银管理。
5.加强城市综合体商业统计，应统尽统。一是县区政府牵头，相关部门联动，摸排掌握新增城市商业综合体内商户信息及经营状况，建立并及时更新城市商业综合体经营信息库;二是各县区商务主管部门要做好月度限上法人单位申报以及一年一度的“大个体”申报工作，及时将综合体内营业额达限单位纳入限额以上商业统计。
第2篇：昆山市商业综合体发展现状分析
昆山市商业综合体发展现状分析
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”
城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。
一、商业综合体对经济发展的意义 1．构建新的商业系统
商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。
2．优化城市产业结构
商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。3．提升居民生活品质
综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。
二、我市商业综合体发展现状 1．起步较晚，发展较快
国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件；当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段；当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。
根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地（今年1月底开业）和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场（今年5月开业），总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。
2．零售餐饮为主，其他行业为辅
我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%（详见下图）。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。
图1 我市商业综合体基本经营情况
3．地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显
通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。
4．商户规模较小，交易分散
就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元；225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。
5．餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网
随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。
三、我市商业综合体发展中存在的问题 1．缺乏统一科学规划
空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。
2．配套环境不够成熟
作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。
3．综合体品质不高
普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善；更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。
四、促进措施
1．合理规划，明确自身定位
随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。
2．完善配套设施建设
要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。
3．加大招商引资力度
商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。
4．创新经营管理制度
随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。
商业综合体发展的成功要素
选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。
选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
符合“刚性规划”的原则：
城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
符合“投资共赢”的原则：
城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
二三线城市商业综合体开发运营的要点
1、做对投资运营的程序。
土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。
城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。
做对商业运营的程序。
城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范！
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产（专题阅读）的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。
一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。
二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。
三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。
商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。
也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。
第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是
住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。
第3篇：城市社区商业综合体发展模式研究
城市社区商业综合体发展模式研究
浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产
研究中心联合课题组
一、社区商业综合体的功能和特征
（一）商业地产的含义及其层级
商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭
义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级
根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区
商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般
第4篇：城市商业建筑综合体发展的模式
城市/商业/建筑综合体发展的模式
综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以写字楼为核心功能的发展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping
案例（香港太古广场）位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。模式1：各项功能均衡发展太古广场 案例（香港太古广场）顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货
第5篇：宿州市城市发展报告
2012年度宿州市城市发展报告
发布时间：2014-4-1信息来源：宿州市住房城乡建设委
一、全市经济社会发展概述
2012年，宿州市继续大力实施“工业扩张，城镇扩容，农业提升”三大战略，深入开展“园区和城乡建设突破年”活动，经济社会发展稳中有进，各项社会事业取得了新进步。至年底，全市总人口651.66万人;全年生产总值914.95亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值237.35亿元，增长6.1%;第二产业增加值378.95亿元，增长16.2%;第三产业增加值298.65亿元，增长13.1%。三次产业结构比25.9：41.5：32.6。全年累计完成固定资产投资613.69亿元，比上年增长27.8%。其中，城镇固定资产投资完成363.13亿元，增长21.8%。
全年具有建筑业资质的独立核算建筑企业共130家，累计完成建筑业增加值45.35亿元，增长13.4%。建筑企业实现利税9.6亿元，增长0.7%。房屋建筑施工面积653.73万平方米，增长10.9%。
全年城镇新增就业4.83万人，安置
第6篇：漫谈城市商业综合体之一
漫谈城市商业综合体之一
心若水
城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。
综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即
1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。
2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。
3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。
4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。
5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。
它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。
城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而
第7篇：城市综合体引领商业新模式（优秀）
城市综合体引发未来商业“核聚变”
上海英都企划部
城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。
城市综合体既要有政府规划升级，交通调整带来的商业价值红利，又有需要超大额资金投入对区域发展的强力支撑，城市综合体一亮相便收到了市场的积极关注。
作为超大型综合体可以覆射整个区域板块。区域内人口数量随着众多大型居住社区的新建，以及周边产业升级工业人口的涌入等原因将逐渐增多，人口的密集也对区域内商业配套提出了要求，单靠传统的单一性商业难以满足需求，而城市综合体的亮相，不仅弥补了区域内商业配套量的不足，更在商业档次上进行了提升。
城市综合体还可以平衡商业发展与人类生活的宜居性。生活质量不同于生活水平。生活水平代表为满足物质、文化生活需要而消费的产品和劳务的多与少，偏于客观；生活质量则是在此基础上强调的主观精神感受。
作为未来城市商业发展方向的
