业主委员会的职责和义务1_业主委员会委员的职责
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解读业主委员会的职责和义务
业主委员会的职责和义务
业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：
(一)召集和主持业主大会；
(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；
(三)依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；
(四)审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；
(五)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
(六)执行业主大会的决议、决定；
(七)履行物业管理服务合同；
(八)监督业主公约和物业管理制度的执行；
(九)对物业管理企业的管理服务活动予以支持；
(十)业主大会赋予的其他职权。
前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。
因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
成立业主委员会需注意的策略 1．不要整天把维权挂在嘴边
维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主大会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主大会多设立了一个障碍。
其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。
所以笔者建议业主要想成立业主大会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主大会成立是早晚的事，能阻挡一时不能阻挡一世，早晚饭碗还要靠业主大会给，他们并不愿也不敢长期和业主作对，因此业主成立业主大会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主大会的合作希望，而不是业主大会一成立就会把自己炒掉。
如果真有“官商勾结”，小区办人员能“勾结”的多是物业公司的人，和房地产商直接打交道并不多，加上目前多数小区物业公司和房地产商还是父子关系，扫清了物业公司的障碍，也就等于扫清了房地产商的大部分障碍，小区办通常也会放手。搞得好的话，成立业主大会所需的材料和费用，也能争取到物业公司提供。
街道办事处的介入，对业主成立业主大会是动力还是阻力，目前下结论还早。我们必须承认楼盘较大的房地产商对街道建设起着举足轻重的作用，街道办事处人员对物业管理政策并不十分清楚。由于很多房地产商并不把街道干部放在眼里，业主还是有机会和街道干部进行官民“勾结”的，街道很多年轻的“官”还是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常向他们宣传成立业主大会可以给小区带来的稳定，让这些“官”看到的是成立业主大会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。
居委会虽然目前还是完全听命于街道，但毕竟和业主同住一个小区，很多小区物业公司不把居委会当回事，给了业主和居委会建立统一战线的机会，业主不能争取到居委会支持，至少也应争取到居委会不反对。
以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少把维权挂在嘴边上，尽量避免流血冲突，愿意参与和敢于参与的业主才会越来越多。
2．要会发动群众、要有贡献精神
成立业主委员会，最好别没干事就先搞集资，这样很容易把一些业主吓跑。
要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。
向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。
3．“阎王好见、小鬼难缠”
中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。
业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。
业主反映有的区小区办要求业主委员会备案要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您所在小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市国土资源和房屋管理局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市国土资源和房屋管理局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。
小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，业主可照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市国土资源和房屋管理局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。
4．不要把自己的武器送给对方
成立业主委员会如同成立公司，业主首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利，评论法律和政府规定是否合理合法，不是我们业主成立业主大会时要做的事，否定法律和政府规定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主大会复杂化或想得神乎其神，不仅与事无补，反而等于缴械投降，甚至是自己把手中的武器送给了对方。
因此，业主成立业主大会，开始时尽可能跟足政府主管部门要求做，哪怕是不合理的或是工作人员个人提出的，如果发现是有人故意刁难，没有办法满足那些要求，业主再用自己掌握的法律知识和他们以理据争。
5．选举了业主委员会备不了案怎么办？
有些小区的房地产商欠账太多，业主就是再妥协，他们也不敢让业主组织起来，他们会不惜一切代价阻挠业主成立业主大会，真到这一步，业主只能避开业主委员会备案，行使《物业管理条例》和其它法律法规赋予业主的权利，成立业主大会及在业主大会中设立其它机构，在不违反《物业管理条例》的前提下开展维护自己权益的工作，笔者在此仅做几点提示：
（1）条例规定了业主委员会是业主大会的执行机构，但并没有限制业主大会不能成立其它的机构，没有限制业主大会赋予权利给业主大会成立的其它机构，也未要求业主大会和业主大会成立的业主委员会以外的机构进行备案。
（2）条例没有规定业主公约和业主大会议事规则必须使用统一文本和备案后才能生效，业主大会只要作出的决定不违反法律、法规，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门并没有权力撤销或责令限期改正。
（3）条例规定的业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，仅仅是业主委员会作为业主大会执行机构要履行的职责而非业主委员会特有的权力，条例并没有规定业主大会在业主委员会备案之前不能开展工作，不能“履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”
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